TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00449 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JUST

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 avril 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. FNFF IMMO, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [K] [C], né le 01 Avril 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 19 mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2024, Monsieur [X] [I] [F] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [C] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Aux termes d’un acte de cession en date du 9 juillet 2025, Monsieur [X] [I] [F] a vendu ce bien immobilier à la SCI FNFF IMMO, de sorte que la SCI FNFF IMMO devenue la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 800 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [C] le 14 octobre 2025.

Par assignation du 12 janvier 2026, la SCI FNFF IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [C] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 3 600 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026,

− 1 440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

− 156,33 € au titre des frais d’établissement et de dénonce du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 mars 2026, la SCI FNFF IMMO sollicite le bénéfice de son assignation. La SCI FNFF IMMO considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SCI FNFF IMMO ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI FNFF IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1800 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FNFF IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI FNFF IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2026, M. [W] [C] lui devait la somme de 3 600 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FNFF IMMO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de la SCI FNFF IMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2024 entre Monsieur [X] [I] [F], aux droits duquel vient la SCI FNFF IMMO, d’une part, et M. [W] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à Mulhouse (68100) est résilié depuis le 25 novembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE M. [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [C] à payer à la SCI FNFF IMMO la somme de 3 600 euros (trois mille six cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026,

CONDAMNE M. [W] [C] à payer à la SCI FNFF IMMO la somme de 450 euros (quatre cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025 et celui de l’assignation du 12 janvier 2026.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier, Le Président,