TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01774 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMCB

Section 3

[N]

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 2]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [U]

né le 11 Juillet 1980 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffière

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 25 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a loué à Monsieur [H] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 412,05 euros hors charges, outre 91,71 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 033,50 euros au titre des loyers et charges échus au 13 avril 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner le locataire à payer la somme de 1 638,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 503,76 euros, révisable selon les modalités contractuelles,

condamner le locataire à payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

ordonner la capitalisation des intérêts échus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [H] [U] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 27 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 mai 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 juin 2025, la dette locative de Monsieur [H] [U] s’élève à la somme de 1 638,15 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 avril 2025 pour la somme de 1 033,50 euros.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

Monsieur [H] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, soit la somme de 503,76 euros, somme révisable selon les conditions contractuelles.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Monsieur [H] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 1231-6 al.3 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [H] [U] n’a pas rempli son obligation de paiement des loyers et charges au titre du bail et ne démontre pas qu’il en a été empêché par la force majeure.

En conséquence, Monsieur [H] [U] est condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [H] [U] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2024 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [H] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 mai 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la SA HABITAT SOCIAL la somme de 1 638,15 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 13 juin 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 avril 2025 pour la somme de 1 033,50 euros ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la SA HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 503,76 euros, somme révisable selon les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,