TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02153 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNRP

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [R]

né le 13 Janvier 1964 à [Localité 1] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [K],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 29 décembre 2021, Monsieur [S] [R] a loué à Monsieur [N] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430 euros hors charges, outre 20 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Monsieur [S] [R] a fait délivrer à Monsieur [N] [K] un congé aux fins de vente au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 31 décembre 2024. L’acte a été remis par dépôt à étude.

Monsieur [N] [K] ne s’est pas positionné sur l’acquisition.

Par LRAR du 2 juin 2025, le bailleur, par l’intermédiaire de l’agence gestionnaire, a mis en demeure Monsieur [N] [K] de quitter le logement et de régler la somme de 10 547,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, Monsieur [S] [R] a fait assigner Monsieur [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation avec effet au 31 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner le locataire à payer la somme de 10 547,19 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et indemnités d’occupation depuis le 1er janvier 2025, selon décompte arrêté au 25 juin 2025 (sauf à parfaire), somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 465 euros, du 25 juin 2025 jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, somme révisable selon les modalités du contrat de bail,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026.

A cette audience, Monsieur [S] [R], représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [N] [K], cité par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du congé et les sommes dues

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Monsieur [S] [R] a donné congé aux fins de vente à Monsieur [N] [K] au motif d’une vente du logement.

Cet acte précise toutes les mentions légales susvisées.

Il en résulte que le congé a donc été valablement délivré et qu’en conséquence, depuis le 31 décembre 2024 à minuit, Monsieur [N] [K] est déchu de tout droit d’occupation du logement sans qu’il n’y ait lieu de prononcer la résiliation du bail.

Par conséquent, il convient d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu à prononcer une astreinte, la condamnation prononcée ci-après à une indemnité mensuelle d’occupation étant déjà dissuasive.

D’autre part, une indemnité d’occupation est due depuis le 1er janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

Il convient donc de fixer cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 465 euros par mois, révisable selon les modalités du contrat de bail, et de condamner Monsieur [N] [K] à payer ladite indemnité à Monsieur [S] [R].

Le contrat régulièrement formé fait loi entre les parties.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du code civil.

Monsieur [S] [R] produit un décompte dont il résulte que Monsieur [N] [K] s’est abstenu de payer les loyers et charges et que la somme due au 25 juin 2025 s’élève à 10 547,19 euros.

En conséquence, Monsieur [N] [K] est condamné à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 10 547,19 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et indemnités d’occupation depuis le 1er janvier 2025, selon décompte arrêté au 25 juin 2025, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date de l’assignation.

II. Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [R], Monsieur [N] [K] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé aux fins de vente délivré le 28 juin 2024 par Monsieur [S] [R] à Monsieur [N] [K] par acte de commissaire de justice a valablement produit son effet ; que Monsieur [N] [K] est déchu de tout droit d’occupation sur les lieux loués au [Adresse 6], et ce à compter du 31 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de condamnation à une astreinte formulée par Monsieur [S] [R] ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [K] à la somme de 465 euros ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [S] [R] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, ladite somme étant révisable selon les modalités du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 10 547,19 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et indemnités d’occupation depuis le 1er janvier 2025, selon décompte arrêté au 25 juin 2025, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date de l’assignation.

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 15 mai 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,