TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [H], Madame [V] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jonathan BELLAICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11167 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QSR

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEURS

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [H],

non comparant, ni représenté

Madame [V] [H], demeurant ensemble [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11167 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QSR

Page

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juillet 2013, Monsieur [Z] [J] a donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] un appartement situé [Adresse 5], porte face, LOT 102, pour un loyer mensuel actuel de 1 668,40 euros, outre 120,87 euros à titre de provision sur charges.

Monsieur [Z] [J] est décédé le 11 mars 2016 et Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J], ayant droits, sont devenus usufruitiers dudit logement par moitié, la SCI [Adresse 7], ayant reçue la nue-propriété dudit bien.

Suspectant la sous-location du logement, les bailleurs ont fait dresser un procès-verbal par commissaire de justice le 12 décembre 2023, confirmant la présence de l’appartement sur la plateforme de location AIRBNB et la sous-location dudit logement.

Les bailleurs ont alors saisi le tribunal judiciaire de Paris en référés et le 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné à la société AIRBNB de transmettre le relevé de transactions effectuées par Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] via la plateforme internet AIRBNB, et relatives au logement situé [Adresse 3].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] ont fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires ;dire que les locataires sont sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir ; ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] in solidum au paiement des sommes suivantes :la somme de 108 170,43 euros au titre des fruits issus de la sous location prohibée ; une indemnité d’occupation mensuelle de 1789,27 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécutions contractuelles avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens ;ordonner la capitalisation des intérêts ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 5 février 2025, Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils soulèvent que les locataires ont mis le logement sur une plateforme de location et considèrent que cette sous-location constitue un manquement à leurs obligations de locataire devant entrainer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

(….)

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le bail en date du 11 juillet 2013 dispose en sa clause intitulé CONDITIONS que « le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes, que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir, indépendamment de celle pouvant résulter de la loi ou de l’usage savoir :

I OCCUPATION JOUISSANCE

2° de ne pouvoir sous-louer ni céder, en totalité ou en partie, son droit à la présente location ; »

Il ressort des pièces communiquées par les bailleurs que par procès-verbal de constat internet en date du 12 décembre 2023 dressé par la SELAS CAPEVIDENCE, il apparait que le logement objet de la présente procédure fait l’objet d’une annonce sur la plateforme de location AIRBNB proposé par Faina, membre depuis mars 2017, avec 25 commentaires.

Par ailleurs une ordonnance de référé du 29 avril 2024 du tribunal judiciaire de Paris a ordonné à AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY de communiquer aux usufruitiers le relevé des transactions effectuées sur la plateforme internet et relatif au logement objet du présent litige. Il résulte du document transmis par la plateforme et joint à la procédure que le logement a été sous-loué à minima dès le 10 mars 2022, pour 68 nuitées en 2022, pout 214 nuitées en 2023, et 6 nuitées en 2024.

Les locataires, absents à la présente procédure, n’apportent par définition aucun élément justifiant d’un accord écrit des bailleurs.

A contrario, ces derniers exposent n’avoir jamais donné leur accord à une telle sous-location de sorte que cette location est prohibée.

Il s’ensuit qu’il est établi que Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] ont sous-loué de manière répétée et régulière pendant au moins 3 années le logement objet du présent litige, sans en informer et sans l’accord des bailleurs, ce comportement constituant une faute grave contrevenant au bail à usage d’habitation objet du présent litige.

La sous location du logement constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du présent jugement, soit le 8 avril 2025, et d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous les occupants de leur chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des locataires, il est démontré la mauvaise foi de ces derniers qui au mépris de leurs engagements, ont sous-loué de manière répétée pendant au moins trois années leur logement, de sorte que cette circonstance particulière justifie la suppression du délai de deux mois.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du présent jugement, Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à son paiement à compter du 8 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Selon l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement

L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 précité (Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par la plateforme de location AIRBNB que depuis le début la mise en ligne du logement sur la plateforme, les locataires ont perçu les sommes suivantes :

en 2022, 68 nuitées, soit la somme de 25 025,43 euros ;en 2023, 214 nuitées, soit la somme de 80 542,20 euros ; en 2024, 6 nuitées pour la somme de 2 602, 80 euros ; soit la somme globale de 108 170,43 euros.

Cette somme constitue les fruits de la sous-location qui appartiennent aux bailleurs.

Il y a lieu dès lors de condamner in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à verser à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 108 170,43 euros en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont méconnu volontairement, de manière répétée et dans la durée, leurs obligations contractuelles de sorte que Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] seront condamnés in solidum à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de leur inexecution contractuelle et 1000 euros en réparation du préjudice moral.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de payer et, de notification à la préfecture, ainsi que les trois procès-verbaux de constat.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 juillet 2013 entre Monsieur [Z] [J] d’une part, et Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 4], 1er étage, porte face, LOT 102 au jour du présent jugement, le 8 avril 2025 ;

DIT que Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à compter du 8 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à verser à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 108 170,43 euros au titre des fruits indument perçus dans le cadre de la sous-location illicite, avec intérêts à taux légal compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à verser à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour inexécution des obligations contractuelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à verser à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Madame [B] [J] et Monsieur [P] [J] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection