TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01748 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL4X

Section 1

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SAINT LOUIS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SAINT-LOUIS AGGLOMERATION, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] (HAUT-RHIN)

représentée par Maître François WELSCH de la SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [U], né le 28 Août 1968 à [Localité 2] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 5]

comparant, non muni d’une procuration

Madame [J] [U], née le 22 Janvier 1974 à [Localité 3] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 10 mai 2021, l’office public de l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION a loué à Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 370,10 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, [Localité 5] – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION a fait délivrer à Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] un commandement de payer la somme de 14 204,77 euros au titre des loyers et charges échus au 14 mars 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, SAINT-LOUIS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE SAINT-LOUIS AGGLOMERATION a fait assigner Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 15 210,51 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’à mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 950 euros hors charge,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 26 juin 2025.

En application de l’article 82-1 du code de procédure civile, le juge a d’office, avant la première audience, transmis l’affaire au juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Mulhouse.

L’affaire a été appelée et plaidée lors de l’audience du 12 décembre 2025.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18 791,08 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 30 novembre 2025. Le demandeur précise que depuis l’entrée dans les lieux les prélèvements sont rejetés.

Citée par acte délivré à étude, Madame [J] [U] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [K] [U] est comparant, accompagné de son fils pour la traduction. Il déclare ne pas travailler en raison de soucis de santé, percevoir le RSA et souhaite rester avec son épouse dans l’appartement en payant 1 000 euros par mois afin d’apurer sa dette, loyer courant compris.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 4 décembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il est souligné qu’un dossier de surendettement est en cours de constitution, que même si une demande de logement social a été remise à la famille, celle-ci souhaite se maintenir dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 8 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 mai 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 novembre 2025 la dette locative de Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] s’élève à la somme de 18 791,08 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 25 juin 2025 pour la somme de 15 210,51 euros.

Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme de 950 euros hors charges.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] de quitter les lieux.

En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2021 entre l’office public de l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION, d’une part, et Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 mai 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] à verser à [Localité 5] – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION la somme de 18 791,08 euros (dix-huit mille sept cent quatre-vingt-onze euros et huit centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 30 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juin 2025 pour la somme de 15 210,51 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] à verser à [Localité 5] – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 950 euros hors charges ;

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [K] [U] aux dépens ;

REJETTE la demande de [Localité 4] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,