TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

Site [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02340 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I72M

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [A], dont le siège est sis [Adresse 4]

agissant par l’intermédiaire de son gérant, venant aux droits de la SCI [Adresse 5],

— représentée par Maître Jean-Luc ROSSELOT de l’ASSOCIATION MOSER ROSSELOT SCHULTZ, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [C], actuellement détenu à la Maison d’arrêt de [Localité 2] – [Adresse 6]

représenté par M^e Virginie HALLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 90

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2024-004807 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er octobre 2022, la SCI [Adresse 5] adonné à bail à Monsieur [B] [C] un logement sis [Adresse 7] à 68 200 Mulhouse en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 510 euros provision sur charges comprise, hors APL, le loyer étant payable à terme échu. La SCI [Adresse 5] a vendu le bien au profit de la SCI [A].

Le 4 avril 2023, la SCI [A] a fait signifier à Monsieur [B] [C] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3 300 euros en principal selon décompte arrêté au 10 mars 2023.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024, la SCI [Q] a fait citer Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater que le bail a été résilié de plein droit;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [C] et de tout occupant de son chef dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

— dire qu’en tant que de besoin, les demandeurs pourront y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

• condamner Monsieur [B] [C] à payer à la SCI [X] à compter du 4 juin 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant de loyers et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

• condamner Monsieur [B] [C] à payer à la SCI [A] la somme de 4400 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de mai 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2024 sur la somme de 3300 €,

• condamner Monsieur [B] [C] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée en date du 4 avril 2024 pour un montant de 150,81 € ainsi que les frais et honoraires de huissier poursuivant dans le cadre d’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

• condamner Monsieur [B] [C] au paiement de la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement, y compris les dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanger leurs pièces et conclusions, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025. La SCI [A], représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 28 novembre 2025 et réclame au juge des contentieux de la protection :

— dire n’y avoir lieu à statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de la remise des clés effectuée par Monsieur [C] en date du 30 septembre 2024 auprès de Maître [Y] ;

— donner acte à la SCI [A] de ce qu’elle reconnaît être redevable de la somme de 510 € à Monsieur [B] [C] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamner Monsieur [B] [C] à payer à la SCI [A] la somme de 6 090 € au titre des loyers et charges impayés augmentées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2024 soit la somme de 3300 € et à compter de la date de la présente assignation pour le surplus et ce, après compensation des créances réciproques ;

— condamner Monsieur [B] [C] au paiement de la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement, y compris les dépens ;

— débouter Monsieur [B] [C] de ses fins et conclusions.

Dans ses écritures du 2 décembre 2025, Monsieur [B] [C] sollicite de :

• débouter la SCI [A] de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 et des frais et dépens ;

• constater que les clés ont été remises le 26 septembre 2024 ;

• condamner la SCI [A] à restituer le dépôt de garantie du montant de 510 € majorés de la somme de 571,20 € correspondant à l’indemnité de retard prévu par la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation à des paiements, octroyer à Monsieur [B] [C] les plus larges délais de paiement, à savoir le report de la dette locative dans la limite de deux années tel que le prévoit l’article 1343-5 du Code civil;

• condamner la SCI [A] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux qui seront exposés dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties des écritures précitées

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, ne constituent pas des prétentions au sen s de l’article 4 du code de procédure civile les demandes qui tendent à voir « dire et juger » ou « constater », ce que hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques. Elles constituent en réalité des moyens ou des arguments en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément essentiel et de fond susceptible de constituer une prétention. Dès lors, la juridiction ne saurait statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent jugement.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 13 septembre 2011 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il n’est pas contesté par les parties que les clés ont été restituées par l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception au commissaire de justice par Monsieur [B] [C] le 26 septembre 2024. Il résulte du commandement de payer du 4 avril 2024 et du décompte arrêté par le demandeur au mois de septembre 2024 que la demande porte sur un relevé d’impayés locatifs du mois d’octobre 2023 à septembre 2024 correspondant à 12 mois de loyer, provisions sur charges comprises, à 550 € soit 6 600 €.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers. Nonobstant ses prétentions, Monsieur [B] [C] rapporte pas la preuve de paiement qui n’aurait pas été pris en compte.

Il convient ainsi de le condamner à payer à la SCI [A] la somme de 6 600 euros.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

En l’occurrence, les parties ne contestent pas que la SCI [A] est redevable de la restitution du dépôt de garantie, laquelle sera majorée en application de l’article susvisé et sera fixée à la somme de 571,20 €.

Dès lors, la SCI [A] est condamnée à payer la somme de 571,20 € à Monsieur [B] [C].

Sur la compensation des créances

Au terme de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date ou ses conditions se trouvent réunies.

Après compensation, Monsieur [B] [R] reste devoir à la SIC [A] la somme de 6 028 euros.

Sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [B] [R]

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant, Monsieur [B] [C], qui produit un certificat de présence à la maison d’arrêt de [Localité 2] ne formule aucune proposition d’échéancier de paiement ni ses ressources de sorte que la juridiction n’est pas en mesure de lui accorder des délais de grâce.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [B] [C] est condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [A] est déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI [A] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à payer à la SCI [A] une somme de 6 028 euros au titre des impayés locatifs après compensation des créances;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux entiers dépens;

DEBOUTE la SCI [A] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [C] de sa demande reconventionnelle de délai de paiement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 février 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,