TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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[Adresse 15]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00650 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHD7

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2026

PARTIE REQUERANTE :

Madame [I] [Z] [E] épouse [U]

née le 31 Août 1963 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [M] [W] épouse [O]

née le 07 Octobre 1994 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-004580 du 31/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

représentée par M^e Leïla SEDIRA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 10 octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 mars 2024, Madame [I] [E] épouse [U] a donné à bail à Madame [M] [W] épouse [O] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 990 euros comprenant 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Madame [I] [E] épouse [U] a fait délivrer à Madame [M] [W] épouse [O] un commandement de payer la somme de 5 512 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la bailleresse a fait assigner Madame [M] [W] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence son expulsion, et la voir condamner par provision au titre des loyers et charges impayés.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2025 puis, après un renvoi, elle a été rappelée à l’audience du 10 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette date, Madame [I] [E] épouse [U], régulièrement représentée par son conseil, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 26 mai 2025 et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que, par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 décembre 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,

— Dire et juger que Madame [M] [W] épouse [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2025,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [W] épouse [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’appartement sis [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 1]), sous astreinte de 20 euros par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du jugement à intervenir,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er février 2025,

— Dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner Madame [M] [W] épouse [O] à lui payer à titre de provision :

o La somme de 6 502 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés locatifs et les indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2025, loyers et provision sur charges du mois de janvier 2025 inclus, selon situation arrêtée au mois de janvier 2025,

o L’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de février 2025 inclus jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [W] épouse [O] à la somme de 1 188 euros à compter de la résiliation du bail et condamner la locataire à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du jugement à intervenir :

— Prononcer la résiliation du bail signé le 22 mars 2024 par Madame [M] [W] épouse [O] aux torts exclusifs de cette dernière,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [W] épouse [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’appartement sis [Adresse 3] à [Adresse 11] ([Adresse 8]), sous astreinte de 20 euros par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner Madame [M] [W] épouse [O] à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où il se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges sui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner Madame [M] [W] épouse [O] à lui payer à titre de provision :

o La somme de 6 502 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés locatifs et les indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2025, loyers et provision sur charges du mois de janvier 2025 inclus, selon situation arrêtée au mois de janvier 2025,

o En deniers et quittances les loyers et charges qui ne serraient pas réglés pour la période allant du mois de février 2025 inclus jusqu’à la date du jugement à intervenir, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé de ladite ordonnance.

En tout état de cause :

— Condamner Madame [M] [W] épouse [O] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [M] [W] épouse [O] aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire (186,37 euros) et ceux de l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par commissaire de justice.

A l’audience du 10 octobre 2025, le conseil de Madame [I] [E] épouse [U] affirme maintenir l’ensemble des demandes de l’assignation. Il ajoute en outre que la défenderesse a saisi la commission de surendettement immédiatement après avoir eu connaissance du commandement de payer, ce qui, selon lui, relève la mauvaise foi de la locataire. Elle précise en outre avoir formé un recours contre cette décision. Elle fait valoir également que, quand bien même la locataire prétendrait avoir quitté les lieux, elle ne peut reprendre possession du logement au regard de l’absence d’état des lieux de sortie et alors que des effets personnels demeurent toujours à l’intérieur. Elle affirme maintenir sa demande en résiliation du bail.

A cette même audience, Madame [M] [W] épouse [O], régulièrement représentée par son conseil, affirme ne pas contester les sommes réclamées. Elle soutient avoir quitté le logement en date du 14 avril 2025 et restitué les clés le 18 avril 2025, et sollicite à ce que la résiliation soit actée à cette date. Elle verse au débat une décision de recevabilité de sa demande en rétablissement personnel auprès de la commission de surendettement des particuliers, et affirme que la dette locative est sujette à effacement. Elle expose en outre que le propriétaire a formé un recours contre la décision de la commission.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayé ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule à l’article « VIII. Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifiée en date du 19 décembre 2024 pour la somme principale de 5 512 euros selon décompte arrêté au mois de décembre 2024.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur la locataire, laquelle a affirmé à l’audience reconnaître le montant et le principe de la dette.

Il est donc établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le dépôt ultérieur (24 février 2025) d’un dossier en vue de traitement de sa situation de surendettement, déclaré recevable le 13 mars 2025, est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire, laquelle a produit ses effets le 30 janvier 2025 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité et à l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement dans sa décision du 13 mars 2025.

Par ailleurs, l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’avoir repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges le locataire est exclu du bénéfice des dispositions de ce texte.

Madame [M] [W] épouse [O], qui a comparu à l’audience, échoue à rapporter la preuve de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Elle affirme en outre avoir quitté les lieux en date du 14 avril 2025 et rendu les clés le 18 avril 2025 ; elle sollicite donc à ce que la résiliation soit actée à la date du 18 avril 2025. Or, il ressort tant des déclarations faites à l’audience que des pièces versées au débat que la locataire ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie. En l’absence d’état des lieux de sortie et de tout élément probant établissant la restitution effective des lieux, le locataire ne démontre pas avoir mis fin au bail à la date qu’elle allègue.

Par conséquent, Madame [M] [W] épouse [O] est déchue du bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sauf pour le bailleur à prendre en compte la décision d’effacement de la dette ultérieure dans le cadre du rétablissement personnel, et n’a donc plus droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc, d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [M] [W] épouse [O] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

D’autre part, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient, d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 990 euros (loyer et avance sur charges conformément au dernier décompte produit) et, d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Il n’apparait en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [M] [W] épouse [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [I] [E] épouse [U] produit dans le cadre de ses conclusions un décompte arrêté au mois de janvier 2025 démontrant que Madame [M] [W] épouse [O] reste devoir la somme de 6 502 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Madame [M] [W] épouse [O], comparante, reconnaît le montant et le principe de la dette.

Au total, il y a donc lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Madame [M] [W] épouse [O] sera donc condamnée au paiement, à titre de provision, de la somme de 6 502 euros au titre des arriérés de loyers et charges termes du mois de janvier 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 VI. de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière fragile de la défenderesse ainsi que de l’absence de reprise de paiement du loyer courant, elle ne semble pas en mesure de régler la dette locative.

Dés lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [W] épouse [O] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (161,36 euros).

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Madame [I] [E] épouse [U] sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2024 entre Madame [I] [E] épouse [U] d’une part et Madame [M] [W] épouse [O] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13], sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [W] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [W] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [E] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [M] [W] épouse [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [W] épouse [O] à la somme de 990 euros ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] épouse [O] à payer à Madame [I] [E] épouse [U] à titre provisionnel à cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés à la bailleresse et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 22 mars 2024 et étant majorée des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] épouse [O] à verser à Madame [I] [E] épouse [U], à titre provisionnel la somme de 6 502 euros (six mille cinq cent deux euros) au titre des arriérés de loyers et charges termes du mois de janvier 2025 inclus ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 février 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer pour la somme de 161,36 euros ;

DEBOUTONS Madame [I] [E] épouse [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Le Greffier, Le Président,