TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00254 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFJ3

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [E] [F] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Maître Camille MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [T] épouse [Y] – demeurant [Adresse 5] [Localité 2]

Non comparante, représentée par Maître Lise RISSER, avocat au barreau de MULHOUSE

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle, n°C-68224-2025-001855 du 13 mai 2025 rendue par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2023, Monsieur [E] [F] a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [T] épouse [Y] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 870 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [T] épouse [Y] le 21 octobre 2024.

Par assignation du 22 janvier 2025, Monsieur [E] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [T] épouse [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 1 611,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

− 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur [E] [F] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2025, s’élève désormais à 3 578,50 euros. Monsieur [E] [F] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [T] épouse [Y], représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures datées du 8 décembre 2025. Elle demande au juge, à titre principal, de débouter Monsieur [E] [F] de l’ensemble de ses prétentions et, à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais de paiement. Elle demande en tout état de cause à ce que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens. Ajoutant à ses conclusions, elle indique oralement à l’audience que le montant de 3 578,50 euros mis en compte par le bailleur est exact mais elle se prévaut d’une exception d’inexécution, estimant que le logement est insalubre. Enfin, elle met en compte une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [E] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

En l’espèce, pour se prévaloir de l’exception d’inexécution, Madame [S] [T] épouse [Y] soutient que le logement loué est insalubre. Au soutien de cette affirmation, elle produit uniquement des photographies non datées.

Or, la production de photographies non-datées, prises par la personne qui se prévaut de l’insalubrité du logement, ne peut suffire à elle seule à prouver ladite insalubrité.

Par ailleurs, Madame [S] [T] épouse [Y] ne justifie pas d’avoir informé le bailleur ni d’avoir sollicité son intervention pendant la durée de la location pour remédier aux désordres dont elle se plaint.

Dès lors, Madame [S] [T] épouse [Y] ne rapporte pas la preuve de l’insalubrité du logement loué.

En conséquence, le tribunal rejette l’exception d’inexécution soulevée par Madame [S] [T] épouse [Y].

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 18 octobre 2024 et que la somme de 870 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Le bailleur ne peut donc se prévaloir des effets de la clause résolutoire qu’à compter du 19 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [S] [T] épouse [Y] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [E] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [E] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, Madame [S] [T] épouse [Y] lui devait la somme de

3 578,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [T] épouse [Y] reconnaissant ce montant et n’apportant aucun élément de nature à le remettre en cause, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 611,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [E] [F] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [T] épouse [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Monsieur [E] [F] concernant les frais non compris dans les dépens.

La demande de Madame [S] [T] épouse [Y] au titre de l’article 700 est rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Madame [S] [T] épouse [Y],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2023 entre Monsieur [E] [F], d’une part, et Madame [S] [T] épouse [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 19 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [T] épouse [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [S] [T] épouse [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 520 euros (cinq cent vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [Y] à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 3 578,50 euros (trois mille cinq cent soixante-dix-huit euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 611,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [Y] à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [S] [T] épouse [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024 et celui de l’assignation du 22 janvier 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,