TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00209 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JTVX

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 22 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.A. SOMCO, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Maître Elisabeth STACKLER, avocat au Barreau de MULHOUSE,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [K] [Q]

né le 20 Juin 1978 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, par délibéré prorogé,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 17 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 29 janvier 2021, la Société anonyme HLM mulhousienne des cités ouvrières dénommée la SOMCO a donné à bail à Monsieur [K] [Q] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel de 357,42 €.

Le 23 mai 2025, la SOMCO a fait signifier à Monsieur [K] [Q] un double commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 744,99 € et pour défaut d’assurance.

Selon exploit de commissaire de justice délivré le 7 janvier 2026, la SOMCO a fait citer Monsieur [K] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer la demande de la société SOMCO recevable et bien fondée,

— constater que par suite du non-paiement des causes du commandement aux fins de résiliation pour défaut d’assurance et commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 mai 2025, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,

— dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’immeuble sis à [Adresse 5] à [Localité 4], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 24 juillet 2025,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner le défendeur à lui payer :

*la somme de 2 900,63 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 31 octobre 2025, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2025 inclus, selon la situation arrêtée au 31 octobre 2025, soit la somme de 3 146,38 euros, déduction faite des factures de Maître [J] d’un montant respectif de 75,68 euros et 170,07 euros;

*l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement,

Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :

— fixer l’indemnité d’occupation due par le défendeur à la somme de 428 €, à compter de la résiliation du bail et condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où il se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du présent jugement :

— prononcer la résiliation du bail signé le 29 janvier 2021 par le défendeur aux torts exclusifs du défendeur,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’immeuble sis à [Adresse 5] à [Localité 4], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où il se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner le défendeur à lui payer :

*la somme de 2 900,63 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues du 31 octobre 2025, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2025 inclus, selon la situation arrêtée au 31 octobre 2025, soit la somme de 3 146,38 euros apparaissant sur le relevé de compte, déduction faite des factures de Maître [J] d’un montant respectif de 75,68 euros et 170,07 euros;

*en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de novembre 2025 jusqu’à la date du présent jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé dudit jugement,

En tout état de cause,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux de la signification de la lettre s’élevant à 75,68 euros, du commandement de payer visant la clause résolutoire s’élevant à170,07 euros, et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par huissier,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [K] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 mars 2026. La SOMCO, par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d’assignation.

Monsieur [K] [Q], convoqué par exploit d’huissier de justice remis à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 11 mai 2026, prorogé au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 8 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 26 mai 2025.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [K] [Q] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur l’assurance habitation obligatoire

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SOMCO verse notamment aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire et de justification d’une assurance habitation du 23 mai 2025.

Monsieur [K] [Q] , en tant que locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de son absence de comparution échoue à la rapporter, n’a pas satisfait à l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail résilié depuis le 24 juin 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SOMCO, Monsieur [K] [Q] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans qu’il soit nécessaire de supprimer ce délai légal.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [K] [Q] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties le 29 janvier 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du 31 octobre 2025 que l’arriéré se chiffre à la somme de 3 146,38 euros.

Monsieur [K] [Q] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à la SOMCO la somme de 2 900,63 euros au titre du décompte arrêté selon décompte du 31octobre 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et indemnité d’occupation, déduction faite des frais de commissaire de justice relevant des dépens de l’instance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon la dernière mensualité de octobre 2025. Monsieur [K] [Q] est condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, soit un montant mensuel de 357,42 euros.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [K] [Q] sera condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris y compris les factures de Maître [J] de 75,68 euros et 170,07 euros;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir La SOMCO et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [K] [Q] est condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la SA SOMCO, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 29 janvier 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 24 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [Q] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants du chef, avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [K] [Q] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit 357,42 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Q], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à la SA SOMCO cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Q] à payer à la SA SOMCO une provision de 2 900,63 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2025;

DÉBOUTONS la SA SOMCO de la demande d’astreinte et du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Q] aux entiers dépens y compris les factures de Maître [J] d’un montant respectif de 75,68 euros et 170,07 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Q] à payer à la SA SOMCO la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,