Jugement du : 04 Novembre 2024

N° RG 23/01039 – N° Portalis DBZE-W-B7H-I2J6

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maud-Vanna MARTEL, avocate au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Mademoiselle [E] [L]

née le 16 Octobre 1973 à [Localité 4] (54), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame JEANJAQUET,

Greffier : Madame RICHARD,

DEBATS : Audience publique du : 04 Septembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Réputée contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le à M^e MARTEL

Copie simple délivrée le à M^e MARTEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2018, ayant pris effet le même jour, la SA LORRAINE D’HABITAT aux droits de laquelle vient la SA VIVEST, a consenti à Madame [E] [L] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 464,02 euros, des provisions mensuelles sur charges de 82,99 euros, 2,26 euros au titre de la prestation TV, outre un dépôt de garantie de 464 euros.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, la SA VIVEST a, par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, fait délivrer à Madame [E] [L] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 219,36 euros au titre des loyers et charges impayés du mois d’août 2021 à avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, dénoncé au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2023, la SA VIVEST a fait assigner Madame [E] [L] à l’audience du 4 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement grave de la locataire à ses obligations contractuelles de paiement des loyers et charges,- ordonner l’expulsion immédiate de Madame [E] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,- ordonner que les meubles se trouvant dans les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celui-ci désigne ; à défaut, dire qu’ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,- condamner Madame [E] [L] au paiement de la somme de 5 176,21 euros arrêtée au 3 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,- condamner Madame [E] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges, soit 566,47 euros par mois, outre sa revalorisation en application de l’article L. 422-1 du code de la construction et de l’habitation, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux,- condamner Madame [E] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner la défenderesse aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, assignation et signification du jugement, et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-1 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.À l’audience du 4 septembre 2024, la SA VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 8 716,99 euros au 31 août 2024. Elle a indiqué que la locataire était partie sans restituer les clés et qu’aucun état des lieux n’avait été réalisé.

Madame [E] [L], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

En l’espèce, la SA VIVEST justifie avoir signalé à la Caisse d’allocations familiales le 7 décembre 2022 la situation d’impayé de Madame [E] [L], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 septembre 2023.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 22 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 septembre 2024.

La SA VIVEST est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et d’expulsion

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail du 21 juin 2018, ayant pris effet le même jour, dans lequel est insérée sous l’article 4, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 11 mai 2023, la SA VIVEST a fait commandement à Madame [E] [L] de payer la somme de 4 219,36 euros au titre des loyers et charges de retard, et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Ce commandement comportait l’ensemble des mentions requises par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 juillet 2023, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 mai 2023.

S’agissant du bail du garage, si la SA VIVEST ne produit pas de contrat, il ressort cependant du décompte locatif versé au dossier que des versements ont été effectués par Madame [E] [L] à ce titre. Il sera donc considéré que le bail de garage allégué par la SA VIVEST existe et a bien reçu un début d’exécution. Le bail de garage, passé entre la SA VIVEST et Madame [E] [L], sera considéré comme l’accessoire du bail d’habitation. Il sera retenu qu’il a été résilié par l’effet de la résiliation du contrat principal à la même date.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA VIVEST justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte d’un montant de 8 716,89 euros arrêté au 31 août 2024.

Madame [E] [L], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Ainsi, Madame [E] [L] sera condamnée à payer à la SA VIVEST la somme de 8 716,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 31 août 2024 tant pour le logement que pour l’emplacement de garage, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation de condamnation à une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, en l’absence de remise de clés par la locataire et d’état des lieux de sortie, il sera considéré que Madame [E] [L] occupe encore les lieux sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2023, ce qui cause un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame [E] [L] à payer à la SA VIVEST, à compter du mois de septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges du logement et de l’emplacement de garage si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 636,39 euros selon le dernier décompte actualisé, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, revalorisable à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et ceci, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [L], succombant à l’instance, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer du 11 mai 2023, ainsi que des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, étant condamnée aux dépens, Madame [E] [L] sera condamnée à payer à la SA VIVEST la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA VIVEST recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2018 entre la SA LORRAINE D’HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA VIVEST, d’une part, et Madame [E] [L], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 juillet 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONSTATE que la résiliation du bail d’habitation a entraîné celle du bail de garage accessoire conclu entre les mêmes parties, à la même date,

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à la SA VIVEST la somme de 8 716,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à la SA VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 636,39 euros, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à la SA VIVEST la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 11 mai 2023, ainsi que des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024, a été signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION