MINUTE NE : 25/184 DOSSIER NE : N° RG 19/02706 – N° Portalis DBZE-W-B7D-HGFH JUGEMENT DU : 28 Avril 2025 AFFAIRE : S.C.I. LES TROIS NOYERS C/ X Y divorcée Z, Syndic. de copro. 14 RUE ERCKMANN CHATRIAN, S.A. AXA FRANCE IARD, Société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA, Société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, Société MUTUELLE CMAM, S.A.S. ARIANE IMMOBILIER, S.A.S.U. APRIL PARTENAIRES (G12A)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]

POLE CIVIL section 5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Hervé HUMBERT, 1er Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sabine GASTON, Juge

Madame Mathilde BARCAT, Juge

GREFFIER : M. William PIERRON, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. LES TROIS NOYERS, inscrite au de RCS […] 440 552 370 , agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est […] 49, rue Emile Coué – 54000 […] représentée par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de […], vestiaire : 21

DEFENDERESSES

Madame X Y divorcée Z née le […] à BADEN-BADEN (ALLEMAGNE), demeurant […] représentée par M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de […], vestiaire : 158

Le Syndicat de copropriétaires du […],dont le siège social est […] 14 RUE ERCKMANN CHATRIAN

-54000 […], prise en la personne de son syndic la société IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, inscrite au RCS de […] sous le numéro 773 801 391, ayant son siège […] ,54000 […], représentée par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de […], vestiaire : 64

La S.A. AXA FRANCE IARD Société anonyme à conseil d’administration inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460, dont le siège social est […] 313 Terrasse de l’Arche – 92727 NANTERRE prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège,

BARRAUD, avocats au barreau de […], vestiaire : 47

La Société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA Société dont le siège est […], inscrite au RCS de PARIS sous le n° 343 070 397, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège, représentée par Maître Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de […], vestiaire : 82

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La Société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, société dont le siège est 313 Terrasse de l’Arche 92000 NANTERRE, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 775 699 309, venant aux droits de la société anonyme à conseil d’administration MGARD, dont le siège était situé à la même adresse, immatriculée au RCS de NANTERRE 752 934 083 et ce suite à la dissolution sans liquidation de la société MGARD, représentée par Maître Clémence REMY de la SCP VILMIN CANONICA REMY ROLLET, avocats au barreau de […], vestiaire : 9

La Société MUTUELLE CMAM Société dont le siège est […], inscrite au RCS de BAR LE DUC sous le n° 311 767 305 prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège, représentée par Maître Jean-thomas KROELL de l’ASSOCIATION ASSOCIATION KROELL, avocats au barreau de […], vestiaire : 114

La S.A.S. ARIANE IMMOBILIER inscrite au RCS de […] sous le n° 444 887 269 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est […] […] représentée par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocats au barreau de […], vestiaire : 154

La S.A.S.U. APRIL PARTENAIRES (G12A) Inscrite au RCS sous le n° 349 844 746 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est […] […] représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de […], vestiaire : 50

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Clôture prononcée le : 15 Octobre 2024 Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2024 Date de délibéré indiquée par le président : 17 Mars 2025 Jugement par mise à disposition au greffe le : 28 Avril 2025

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le :

copie+grosse+retour dossier à:

Maître Jean-thomas KROELL Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET

Maître Wilfrid FOURNIER Maître Bruno ZILLIG

Maître Clémence REMY Maître Frédérique LEMAIRE-VUITTON

Maître Patricia LIME-JACQUES Maître Sylvie MENNEGAND

Maître Frédérique MOREL

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame X Y divorcée AA est propriétaire non occupante d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […] […] […]. Cet appartement à usage locatif est géré par la société ARIANE IMMOBILIER suivant mandat de gestion locative en date du 29 juin 2009.

Pour assurer son bien immobilier, Madame Y est passée par un courtier, la société ALPHA PLUS FAMILLE, qui a contracté avec plusieurs assureurs successifs :

-la compagnie d’assurance LA COMTOISE, aux droits de laquelle vient la société MCA

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pour l’année 2009 ;

-la compagnie MGARD, aux droits de laquelle vient la compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, pour les années 2010 à 2012 ;

-la compagnie d’assurance CMAM depuis 2013.

En août 2014, suite à un état des lieux de sortie d’un locataire, l’agence ARIANE IMMOBILIER a informé Madame Y que le plancher de l’appartement s’affaissait et a demandé à la société LYTHOS d’effectuer la reprise des joints de la douche et de vérifier le parquet de la chambre suite au constat d’affaissement de ce dernier.

Le 28 août 2014, la société LYTHOS, assurée par la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED par l’intermédiaire de la société APRIL PARTENAIRES, est intervenue pour procéder à la réfection des joints de la douche.

L’appartement a ensuite été reloué. Lors du départ du dernier locataire en juillet 2015, l’agence ARIANE IMMOBILIER a constaté qu’une partie du plancher de la chambre, accolée à la salle de bain, s’affaissait et qu’une autre partie du plancher du séjour était fortement abîmée. Au niveau de la salle de bain, le carrelage de la douche était décollé, les joints endommagés et diverses fissures étaient constatées sur l’état des lieux de sortie.

Madame Y a mandaté Monsieur AB AC, expert mycologue, afin de constater les désordres. Monsieur AC a relevé que l’effondrement du parquet de chêne résultait d’une dégradation liée au développement d’un champignon, mérule pleureuse, suite à un dégât des eaux.

Madame Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] ont sollicité en référé l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire portant sur l’existence de mérule dans l’immeuble ainsi que dans les immeubles voisins.

Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 11 mars 2016 et confiée à Monsieur AD AE.

Par ordonnances du 20 septembre 2016 et du 6 décembre 2016, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à l’UNION MUTUELLES ASSURANCES MONCEAU (UMAM), à la société MGARD, à la société MUTUELLE CENTRALE D’ASSYRANCES (MCA), à la société ARIANE IMMOBILIER et à la SARL LYTHOS.

Par ordonnance du 22 août 2017, les opérations d’expertise ont également été déclarées communes à Maître DONNAIS, ès qualités de liquidateur de la société LYTHOS, à la société APRIL PARTENAIRES et à la compagnie d’assurance CMAM.

Par acte d’huissier signifié le 8 août 2019, la SCI LES TROIS NOYERS, propriétaire de l’immeuble voisin situé […] à […], a fait assigner Madame Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] pris en la personne de son syndic, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, devant le tribunal de grande instance de […] aux fins de voir, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, condamner in solidum Madame Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] à lui payer les sommes suivantes :

-82.201,09 € au titre des travaux de réfection de l’appartement […] […] ;

-29.700 € au titre des pertes locatives d’avril 2016 à avril 2019, outre une somme de 825

€ par mois à compter du mois de mai 2019, jusqu’à réalisation des travaux ;

-10.000 € au titre des préjudices annexes ;

-3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame Y a constitué avocat par acte du 24 septembre 2019.

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Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] (ci-après « le […] du […] »), pris en la personne de son syndic la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, a constitué avocat par acte du 30 septembre 2019.

Par actes d’huissier des 8, 9, 14 et 17 janvier 2020, le […] du […], représenté par son syndic, a fait assigner en intervention forcée et en garantie devant le tribunal judiciaire de […] :

-la société AXA FRANCE IARD, assureur du […] du […] ;

-la société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA venant aux droits de la société LA COMTOISE, assureur PNO de Madame Y en 2009 ;

-la société d’assurance mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE venant aux droits de la société MGARD, assureur PNO de Madame Y de 2010 à fin 2012;

-la société d’assurance mutuelle CMAM, assureur PNO de Madame Y depuis 2013 ;

-la société ARIANE IMMOBILIER, gestionnaire du bien de Madame Y ;

-la société par actions simplifiées à associé unique (SASU) APRIL PARTENAIRES, courtier en assurances de la société LYTHOS ayant effectué des travaux dans l’appartement de Madame Y (étant précisé que cette société a quant à elle été placée en liquidation judiciaire).

La société AXA FRANCE IARD et la société d’assurance mutuelle AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, venant aux droits de la société MGARD, ont constitué avocat par acte du 11 février 2020. La société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA a constitué avocat par acte du 19 février 2020. La société d’assurance mutuelle CMAM a constitué avocat par acte du 29 janvier 2020. La société ARIANE IMMOBILIER a constitué avocat par acte du 23 janvier 2020. La SASU APRIL PARTENAIRES a constitué avocat par acte du 22 mai 2020.

La société QBE EUROPE SA/LV, venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, assureur de la société LYTHOS, est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 28 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le N°RG 19/2706.

Par ordonnance sur incident rendue le 5 juillet 2022, le juge de la mise en état a débouté la SCI LES TROIS NOYERS de sa demande de provision à hauteur de 100.000 € et de sa demande de provision pour le procès à hauteur de 2.000 €, débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes plus amples et contraires, et réservé les dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2024, la SCI LES TROIS NOYERS demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, de :

-condamner in solidum Madame Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue Erckmann Chatrian à […] à payer à la SCI DES 3 NOYERS les sommes suivantes :

*82.201,09€ au titre des travaux de réfection de l’appartement […] […].Chatrian, somme à actualiser selon le taux correctif de l’indice BT01 à la date du jugement ;

*166.269,74€ au titre des pertes locatives d’avril 2016 à juin 2024, outre une somme de 950€ par mois, à compter du mois de juillet 2024, jusqu’à réalisation des travaux ; Subsidiairement, 93.100€ au titre des pertes locatives d’avril 2016 à juin 2024, outre une somme de 950€ par mois, à compter du mois de juillet 2024, jusqu’à réalisation des travaux ; Plus subsidiairement, la somme due devant être égale au montant du loyer appliqué lors du sinistre à savoir 833,78€, soit 81.710€ au titre des pertes locatives d’avril 2016 à juin

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2024, outre une somme de 833,78€ par mois, à compter du mois de juillet 2024, jusqu’à réalisation des travaux ; A titre infiniment subsidiaire, la somme due au titre des pertes locatives ne pouvant être inférieure à 825€ par mois, 80.850€ au titre des pertes locatives d’avril 2016 à juin 2024, outre une somme de 825€ par mois, à compter du mois de juillet 2024, jusqu’à réalisation des travaux ;

*10.000€ au titre des préjudices annexes ;

*3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les dépens ;

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

-condamner in solidum Madame Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue Erckmann Chatrian à […] à réaliser dans un délai d’un an à compter de la décision à intervenir, sans qu’il y ait lieu à signification, l’ensemble des travaux nécessaires à l’éradication de la mérule, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, Madame Y demande au tribunal, au visa des articles 1193 et 1194 du code civil, de :

-la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

-homologuer les conclusions du rapport d’expertise déposé par Monsieur AE auprès de la juridiction le 23 avril 2018 ;

-statuer ce que de droit sur la responsabilité respective de Madame Y, assurée auprès de AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, et de la société ARIANE IMMOBILIER ;

-condamner AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y la somme de 46.935,05 € actualisée selon l’indice BT01 à la date du jugement au titre des travaux de réfection de son appartement, […] […] ;

-condamner AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y la somme de 39.105,00 € au titre des pertes de loyers subies depuis juillet 2015 et jusqu’à octobre 2023, outre une somme mensuelle de 395 € à compter de novembre 2023 et jusqu’au jour du jugement ;

-condamner AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y la somme de 7.971,33 € au titre des sommes diverses, consignations d’expertise, honoraires de maîtrise d’œuvre et de conseil exposés en vue de la résolution du litige;

-condamner AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à relever et garantir Madame Y de toute condamnation prononcée contre elle à la requête de toute partie à l’instance, en raison des garanties du contrat souscrit, y compris au titre de l’article 700 et des dépens ;

-condamner le […] […] à exécuter les travaux préalables de mise en conformité des installations de gaz, confortement des cloisons, dalles et murs porteurs, tels que définis par l’expert et chiffrés à la somme de 71.817,32 € (6 875,00 €

+ 64 942,32 €) sauf à parfaire, valeur avril 2018, dans un délai de trois mois à compter du jugement ;

-condamner AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de l’immeuble à verser au […] […] la somme de 37.375,72 € actualisée selon l’indice du coût de la construction au titre des travaux nécessaires afin d’éradication de la mérule dans l’immeuble ;

-condamner, cette indemnité étant payée, le […] […] à exécuter lesdits travaux dans un délai de trois mois suivant le jugement à intervenir en réservant la possibilité, passé ce délai, de fixer une astreinte afin de garantir leur exécution,

-statuer ce que de droit sur les demandes d’indemnisation formées par la SCI LES TROIS NOYERS, sous la réserve de l’appel en garantie formé par Madame Y contre AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE ;

-condamner enfin AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, et des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de :

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— débouter la SCI LES TROIS NOYERS de toutes demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] ; Subsidiairement, pour le cas où une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au bénéfice de la SCI LES TROIS NOYERS,

-condamner la SA AXA FRANCE IARD à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires ; Subsidiairement également,

-condamner également in solidum Madame Y et son assureur, la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, si mieux n’aime le Tribunal la société MUTUELLE CMAM ou la société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA, ainsi que la SAS ARIANE IMMOBILIER et la société QBE EUROPE SA/NV à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

-débouter Madame Y de l’ensemble des demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] ;

-condamner Madame Y, in solidum avec son assureur, la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, si mieux n’aime le Tribunal la société MUTUELLE CMAM ou la société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA, ainsi que la SAS ARIANE IMMOBILIER et la société QBE EUROPE SA/NV à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] la somme de 6.875 €, actualisée par application de l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre des travaux de modification de l’installation de gaz ;

-condamner Madame Y, in solidum avec son assureur, la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, si mieux n’aime le Tribunal la société MUTUELLE CMAM ou la société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA, ainsi que la SAS ARIANE IMMOBILIER et la société QBE EUROPE SA/NV à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] la somme de 34.225,42 €, actualisée par application de l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre du coût d’éradication de la mérule dans les parties communes de la copropriété ; Subsidiairement,

-condamner la société AXA FRANCE IARD à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] la somme de 34.225,42 €, actualisée par application de l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre du coût d’éradication de la mérule dans les parties communes de la copropriété ;

-condamner la SA AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] la somme de 64.941,32 €, actualisée par application de l’indice BT01 du coût de la construction, au titre du coût des travaux de renforcement de la structure de la copropriété et la somme de 6 875,00 €, actualisée selon les mêmes modalités, au titre des travaux de modification de l’installation de gaz ; En toute hypothèse,

-condamner in solidum la SCI LES TROIS NOYERS, Madame X Y et toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 14, rue Erckmann Chatrian à […] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-condamner in solidum la SCI LES TROIS NOYERS, Madame X Y et toute partie succombante aux dépens de la présente instance, incluant le coût de la mesure d’expertise judiciaire, ainsi qu’aux dépens des procédures de référés antérieurement initiées dans le cadre de cette mesure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de : A titre principal,

-dire et juger que les garanties ne sont pas mobilisables, En conséquence,

- mettre, purement et simplement, hors de cause la Société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur du Syndicat des copropriétaires ; En tout cas,

-débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame Y, la SCI les trois NOYERS ou toutes autres parties, de toutes demandes tant à titre principal, qu’en garantie, formée à l’encontre d’AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété ;

-condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à AXA FRANCE IARD, un montant de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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— le condamner en tous les dépens ; A titre infiniment subsidiaire, Si par extraordinaire une condamnation était prononcée a l’encontre de la Société AXA FRANCE IARD,

-condamner Madame Y, avec sa Compagnie d’assurance AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, ou si le Tribunal 1'estimait, la Société CMAM ou la Société MCA, ainsi que la société ARIANE IMMOBILIER et la société QBE, ès qualités d’assureur de la société LYTHOS, à relever et garantir indemne AXA FRANCE IARD ;

-débouter, en particulier, Madame Y et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes tendant à voir AXA FRANCE IARD, condamnée à régler au Syndicat des copropriétaires, la somme de 37.375,72 €, actualisée selon l’indice du coût de la construction, au titre des travaux nécessaires aWn d’éradication de la mérule dans l’immeuble ;

-débouter, de même, le Syndicat de copropriété de l’immeuble […] […] de sa demande tendant à voir AXA FRANCE IARD condamnée à régler la somme de 64.941,32 €, actualisée par application de l’indice BT01 du coût de la construction, au titre du coût des travaux de renforcement de la structure de la copropriété et la somme de 6.875 €, actualisée selon les mêmes modalités, au titre des travaux de modification de l’installation de gaz ;

-condamner tout autre que la société AXA FRANCE IARD au paiement des frais irrépétibles ;

-condamner toutes parties succombantes aux entiers frais et dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, la société ARIANE IMMOBILIER demande au tribunal de : A titre principal,

-constater que la SAS ARIANE IMMOBILIER n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité ;

-constater l’absence de tout lien de causalité entre le comportement de la SAS ARIANE IMMOBILIER et le présent litige, En conséquence,

-débouter le […] […], et toute autre partie au litige, de l’ensemble de leurs prétentions formulés à l’encontre de la SAS ARIANE IMMOBILIER;

-débouter AXA ASSURANCE de toutes ses demandes à l’encontre de la SAS ARIANE IMMOBILIER ; A titre subsidiaire, si la responsabilité de l’agence devait être engagée :

-débouter le […] […] de son appel en garantie formulé à l’encontre de la SAS ARIANE IMMOBILIER ;

-faire application de la notion de perte de chance ;

-réduire les montants à de plus justes proportions ; En tout état de cause :

-condamner le […] […], ou tout succombant, à verser à la SAS ARIANE IMMOBILIER, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-le condamner, ou tout succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE demande au tribunal de :

-juger que les garanties souscrites par Madame Y ne sont pas mobilisables ; En conséquence,

-débouter le Syndicat des copropriétaires et toute autre partie de toute demande à l’encontre d’AXA FRANCE IARD MUTUELLE venant aux droits de la société MGARD;

-condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à AXA FRANCE IARD MUTUELLE venant aux droits de la société MGARD un montant de 3.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

-le condamner en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la CMAM demande au tribunal, au visa de l’article 1134 du code civil dans son ancienne rédaction, de :

-la mettre hors de cause ;

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— débouter les autres parties de leurs demandes contraires ;

-condamner le […] […] au paiement des sommes suivantes :

*1.500 € à titre de dommages et intérêts compensant le préjudice découlant du caractère abusif de sa procédure ;

*1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la société APRIL PARTENAIRE et la société QBE EUROPE SA/NV demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de : A titre liminaire,

-mettre hors de cause la société APRIL PARTENAIRE, courtier en assurance ;

-donner acte à la société QBE EUROPE SA/NV de son intervention volontaire ensuite du transfert de portefeuille de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, véritable assureur de la Société LYTHOS ; A titre principal,

-rejeter l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la Compagnie QBE, ses garanties n’ayant pas vocation à s’appliquer en l’absence de responsabilité de la société LYTHOS ; En tout état de cause,

-rejeter tout appel en garantie dirigé à l’encontre de la société QBE ;

-faire application des limites contractuelles, franchises et plafonds, prévues au contrat souscrit par la société LYTHOS auprès de la Société QBE ;

-condamner tout succombant à payer à la Société QBE, la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sylvie MENNEGAND;

-rejeter toute demande formulée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la société QBE ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la compagnie Mutuelle Centrale d’assurance (MCA) demande au tribunal de :

-la mettre hors de cause et en conséquence ;

-condamner la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à garantir le sinistre conformément au contrat n° RP2007002/44 souscrit par Madame Y ;

-débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes, en ce qu’elles sont dirigées contre elle ;

-condamner le […] […], prise en la personne de son SYNDIC – IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, à lui régler la somme de 2.000 € pour procédure abusive ;

-condamner le […] […], prise en la personne de son SYNDIC – IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER à lui régler la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Bruno ZILLIG, Avocat aux offres de droit.

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Il sera rappelé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 25 novembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 17 mars 2025, prorogée au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES RESPONSABILITES

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En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui se prévaut de ces dispositions de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

La SCI LES TROIS NOYERS fait valoir que Madame Y est responsable de l’apparition de la mérule dans son appartement en raison d’un dégât des eaux non traité, et tant elle que le syndicat des copropriétaires sont responsables de la propagation du champignon à l’immeuble de la SCI LES TROIS NOYERS. Elle sollicite leur condamnation in solidum sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil.

Madame Y expose avoir pris des mesures dès qu’elle a été informée du sinistre dans son appartement. S’agissant des responsabilités établies dans la survenance des désordres, elle prend acte des conclusions du rapport d’expertise qui retiennent la responsabilité principale des installations sanitaires de son appartement, et notamment des infiltrations en périphérie du receveur de douche de l’appartement, et de façon très accessoire, dans des proportions qu’il appartiendra au tribunal de déterminer, la responsabilité de la société ARIANE IMMOBILIER, gestionnaire du bien, pour le compte de Madame Y, dont il est établi qu’elle a eu connaissance, en août 2014, de désordres affectant l’appartement en question, entre deux locataires, et constaté notamment un affaissement du parquet dans un coin de la chambre, ainsi que de la nécessité de reprendre les joints de la douche et du carrelage de la salle de bains. Madame Y reproche à la société ARIANE IMMOBILIER d’avoir mandaté une entreprise, la société LYTHOS aujourd’hui liquidée, laquelle s’est bornée selon elle à une intervention très limitée de reprise des joints, et de ne pas s’être étonnée de ne pas avoir de réponse à la question de l’affaissement du parquet de la chambre, ni d’avoir poussé les investigations afin de savoir ce qu’il en était.

Le […] de l’immeuble […] fait valoir que sa responsabilité ne peut être recherchée ni sur le fondement de l’article 1240, aucun manquement ou défaut d’entretien des parties communes ne pouvant lui être reproché, ni sur celui de l’article 1242 du code civil, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, concernant les seuls dommages ayant leur origine dans les parties communes de la copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce selon les conclusions du rapport d’expertise. Il en déduit que sa responsabilité en tant que gardien des parties communes ne peut être recherchée et que les demandes formées par la SCI LES TROIS NOYERS à son encontre doivent être rejetées.

La société ARIANE IMMOBILIER conteste toute responsabilité. Elle expose que si sa responsabilité est envisagée aux termes du rapport d’expertise, c’est seulement en raison d’une possible aggravation des désordres à compter du mois d’août 2014, puisque l’expert soutient qu’il revenait à l’agence, après avoir constaté un léger affaissement d’un angle du plancher de la chambre, de faire vérifier la situation ce qui aurait pu permettre de constater la présence de mérule. Elle affirme cependant avoir alerté la propriétaire en août 2014 lors de l’apparition d’un affaissement du plancher dans un angle d’une pièce, comme le démontre son mail daté du 4 août 2014. Elle affirme avoir sollicité la société LYTHOS par mail du 26 août 2014 et estime avoir fait le nécessaire en mandatant ainsi un professionnel du bâtiment pui s en respectant la volonté de sa mandante de ne pas entreprendre de travaux complémentaires pour procéder à la réfection du plancher alors qu’aucun désordre plus important n’avait été décelé. Elle rappelle qu’aux termes de son mandat de gestion locative signé le 29 juin 2009, elle n’était pas autorisée à prendre l’initiative de réaliser des travaux au sein de l’appartement pour un montant supérieur à 152,45 €, à moins qu’il ne s’agisse de réparations urgentes. Or, l’état du parquet en août 2014 ne nécessitait pas à lui seul des réparations urgentes au sens dudit mandat permettant à l’agence de se passer de l’accord de Madame

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Y. Elle observe que la société LYTHOS n’a relevé lors de sa visite des lieux aucune urgence et a d’ailleurs considéré qu’il n’existait pas de risque d’aggravation, de sorte que tant l’agence que la propriétaire pouvait considérer que l’angle du parquet pouvait être laissé en l’état dans l’attente de travaux de rénovation de plus grande ampleur. Elle en déduit ainsi que c’est conformément à la volonté de Madame Y, sur conseil de la société LYTHOS, que les travaux de rénovation portant sur le parquet de la chambre n’ont pas été immédiatement mis en œuvre, lesquels auraient pu permettre de déceler l’existence de mérule. Elle fait valoir encore que l’absence de caractère urgent est aussi démontré par le fait qu’aucun locataire de l’appartement, que ce soit avant août 2014 ou après cette date, n’a alerté l’agence quant à un problème d’humidité au sein de l’appartement ou encore de traces d’un dégât des eaux. Elle observe par ailleurs que si l’expert lui reproche de ne pas avoir fait intervenir une société pour vérifier la situation, alors même que la société LYTHOS est intervenue, la SCI LES TROIS NOYERS a quant à elle constaté dès 2012 l’affaissement de son plancher et s’est contentée de combler avec du mastic l’écart avec la plinthe sans jamais procéder à une investigation plus poussée au sein de cet appartement dont elle gérait personnellement la location. Elle demande au tribunal de constater qu’elle n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité de sorte qu’elle doit être mise hors de cause et le syndicat des copropriétaires, qui est le seul à former des demandes à son encontre, devra être débouté de ses prétentions. S’agissant du lien de causalité, elle rappelle que l’expert judiciaire n’évoque le rôle de l’agence immobilière que dans le cas d’une hypothétique aggravation des désordres entre août 2014 et septembre 2015, date de la découverte de mérule au sein de l’immeuble, étant précisé que la preuve d’une aggravation au cours de cette période n’est pas démontrée. En outre, considérant l’affaissement du plancher d’un des appartements propriétés de la SCI LES TROIS NOYERS dès juillet 2012, elle soutient que les prétendus manquements qui lui sont reprochés auraient en réalité été commis plusieurs années auparavant par cette SCI, puisque celle-ci, consciente de l’affaissement du plancher de l’un de ses appartements, s’est contentée de poser du mastic pour combler l’espace résultant de cet affaissement avec la plinthe, sans procéder à aucune vérification. Elle fait valoir que si, après l’intervention de la société LYTHOS, des infiltrations ont per[…]té au niveau de la salle de bains, celles-ci ne seraient de nature à engager que la responsabilité de la société LYTHOS et de son assureur, la société QBE EUROPE SA/NV, dès lors que la per[…]tance de ces infiltrations démontreraient que les travaux n’ont pas été correctement exécutés. Ainsi, tant l’existence des désordres que leur éventuelle aggravation sont dépourvus de tout lien avec les manquements reprochés à la société ARIANE IMMOBILIER.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et du rapport d’expertise judiciaire que l’origine du désordre provient d’une infiltration d’eau en périphérie du receveur de douche ainsi que d’une infiltration par les joints des carrelages de la douche de l’appartement de Madame Y, propriétaire du […].

L’expert affirme que le désordre con[…]te en un dégât des eaux.

Il a constaté la présence du mycélium primaire de la mérule pleureuse sous le receveur de douche ainsi que sous la dalle de la cave à l’aplomb exact du receveur de douche. Il ajoute que le constat a pu être fait que de l’eau s’était écoulée en abondance du receveur de douche de Madame Y, à travers la dalle, sur des étagères bois dans la cave (rapport p. 40).

Il estime que le désordre remonte à juillet 2012, cette date étant la seule pouvant être retenue de façon incontestable (rapport p. 59). En effet, il s’agit de la date à laquelle la SCI LES TROIS NOYERS a fait réaliser des travaux de peinture dans son appartement et a dû combler par du mastic l’espace entre la plinthe et le plancher affaissé, ce qui révèle que la structure portante du parquet était déjà détérioré par la pourriture cubique, conséquence de la mérule (rapport p. 33).

Il est établi que l’origine de la mérule provient du local de douche de l’appartement de Madame Y et que celle-ci s’est propagée dans l’appartement de l’immeuble voisin, propriété de la SCI LES TROIS NOYERS.

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Il est acquis que le désordre trouve son origine exclusive dans l’appartement de Madame Y, partie privative de la copropriété du […] à […].

La responsabilité de Madame Y, propriétaire, doit donc être retenue sur le fondement de la responsabilité générale du fait des choses prévue à l’article 1242 du code civil.

Aucun élément ne permet de retenir la responsabilité du […] […], en ce qu’il n’est ni établi ni même allégué que le désordre proviendrait des parties communes. Il n’est pas non plus reproché au […]14 rue Erckmann de faute de nature à engager sa responsabilité.

S’agi ssant de la responsabilité de la société ARIANE IMMOBILIER, il est établi par les pièces produites aux débats que suivant mandat signé le 29 juin 2009, Madame Y lui a confié la gestion locative de son appartement.

Aux termes de ce contrat, il était prévu au titre des missions de gestion courante : « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tous actes d’administration, notamment :

-faire exécuter toutes réparations d’entretien courant et celles plus importantes mais URGENTES en en avisant rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ; Pour tous travaux dont le montant sera supérieur à 152,45 €, le « gestionnaire » en réfèrera au préalable au mandant. » Il était en outre prévu au titre des prestations supplémentaires : « faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant ; en régler les factures. »

Il est établi que la société ARIANE IMMOBILIER a informé Madame Y, par mail du 4 août 2014, à l’occasion de l’état des lieux de sortie d’un locataire, de « différents points retenant son attention dans le but d’une relocation rapide et d’un entretien normal de l’appartement ». Elle pointait notamment une « intervention sur le parquet de la chambre qui s’affaisse dans un angle », et le « remplacement des joints de la douche et joints de carrelage de la SDB ». Elle interrogeait la propriétaire sur les suites qu’elle entendait accorder à la réalisation de ces travaux.

Elle explique qu’après retour de Madame Y, elle a, par mail du 26 août 2014, demandé à la société LYTHOS d’intervenir dans l’appartement pour remplacer les joints de la douche et du carrelage SDB, ajoutant : « pouvez-vous également regarder dans la chambre, il y a un angle du parquet qui s’affaisse. (devis selon votre constat) ».

Il est constant que la société LYTHOS est intervenue et a établi une facture n°R.240/2014 du 28 août 2014 d’un montant de 82,50 € mentionnant au titre des travaux exécutés : « Salle de bains Douche Réfection des joints silicone du bac de la douche ».

Aucune facture, ni devis n’ont été communiqués par la société LYTHOS à la société ARIANE IMMOBILIER s’agissant d’une intervention sur le parquet de la chambre qui s’affaissait.

L’appartement a été reloué à partir du 19 septembre 2014 et l’état des lieux d’entrée alors réalisé mentionne encore que « le parquet dans la chambre est ancien et s’affaisse dans l’angle gauche ».

Le 6 juillet 2015, la lecture de l’état des lieux de sortie mentionnait : « Entrée : traces humidité en partie basse Séjour : murs + parquet abîmés côté Sdb Salle de bains : douche : carrelage mural se décolle + carrelage bac douche fissuré Chambre : parquet affaissé dans angle (symbole Attention), plinthes + murs abîmés côté sdb ».

Il n’est pas contesté que l’appartement a ensuite été laissé vacant et que Madame Y a transmis à son assurance un constat de dégât des eaux en septembre 2015, avec la mention suivante : « la totalité du parquet massif de la chambre est à remplacer ».

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Ce sont ensuite les analyses réalisés en octobre 2015 par Monsieur AC, expert mycologue mandaté par Madame Y, qui ont permis d’établir la présence de champignons xylophages.

Il ressort de la chronologie des faits ainsi rapportée qu’alors qu’un désordre avait été constaté par le gestionnaire du bien en août 2014, et que la propriétaire en avait été informée, ni l’un, ni l’autre ne se sont inquiétées en septembre 2014 de l’absence de devis relatif à l’affaissement du parquet transmis par la société LYTHOS, dont la responsabilité ne peut être recherchée dès lors qu’elle n’avait pas été clairement mandatée et qu’aucun élément ne démontre qu’elle avait accepté cette mission dont les contours au demeurant n’étaient pas définis.

Ni la société ARIANE IMMOBILIER, ni Madame Y n’ont demandé à une autre entreprise d’intervenir, laissant les choses en l’état, ce qui a permis l’aggravation des désordres et la prolifération de la mérule pendant encore un an.

La société ARIANE IMMOBILIER ne démontre pas avoir reçu des instructions de Madame Y sur l’abandon d’une intervention sur le parquet. Or, il lui incombait dans le cadre de l’exécution de ses missions contractuelles de s’assurer de l’entretien de l’appartement et du suivi des interventions nécessaires à cet entretien. En manquant à cette obligation de suivi, elle a concouru à l’aggravation des désordres, à savoir la prolifération de la mérule pendant plusieurs mois.

Par conséquent, sa responsabilité devra être retenue au titre de l’aggravation des désordres.

Un partage de responsabilité sera ainsi opéré entre Madame Y et la société ARIANE IMMOBILIER, à hauteur de 85 % pour la première, et 15 % pour la seconde.

Les demandes d’indemnisation formées contre le […] […] seront rejetées.

La responsabilité de la société LYTHOS n’étant pas retenue, son assureur, la société QBE EUROPE SA/NV venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED sera mise hors de cause, tout comme son courtier en assurance, la société APRIL PARTENAIRES.

II. SUR L’APPEL EN GARANTIE DE L’ASSUREUR DE MADAME Y

1°) Sur l’assureur tenu à garantie

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame Y a souscrit par l’intermédiaire d’une société de courtage ALPHA PLUS FAMILLE plusieurs contrats en tant que propriétaire non occupante (PNO) auprès de :

-la société LA COMTOISE (aux droits de laquelle est venue par la suite la compagnie MCA) en 2009 ;

-la société MGARD (aux droits de laquelle est venue par la suite la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE) : du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012 ;

-la société CMAM, à compter du 1er janvier 2013.

La compagnie MCA fait valoir que le sinistre s’est déclaré hors période de sa garantie. Elle rappelle qu’elle vient aux droits de la compagnie LA COMTOISE qui était l’assureur PNO de Madame Y entre le 23 janvier 2009 et le 31 décembre 2009. Elle soutient que c’est à la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, venant aux droits de la Compagnie MGARD, de garantir le sinistre survenu en juillet 2012, tant pour ce qui concerne les dommages subis par les tiers (garantie responsabilité civile) que pour ce qui concerne les dommages aux biens de son assurée (garantie dégât des eaux) et ce, conformément aux conditions générales applicables.

La CMAM fait valoir qu’elle n’était pas l’assureur de Madame Y au jour de l’apparition des désordres en juillet 2012, ce qu’aucune des parties ne conteste. Le sinistre étant en dehors de la période de garantie de la CMAM, elle soutient qu’elle ne peut être condamnée à garantir Madame Y et que c’est la garantie de la société AXA qui doit être mobilisée.

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En l’espèce, il est constant que dans les assurances dégâts des eaux, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat (voir en ce sens : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 2 juillet 2002, pourvoi n° 99-14.493).

C’est ainsi la date de survenance du sinistre qui doit être prise en considération pour attribuer le sinistre à l’un des assureurs. La date du sinistre remontant en l’espèce au mois de juillet 2012, il revient à la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE d’être tenue à garantie.

Les sociétés MCA et CMAM seront par conséquent mises hors de cause, le sinistre étant en dehors de leur période de garantie.

Elles seront déboutés de leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive formées à l’encontre du […] […], dès lors qu’à l’époque de leur mise en cause, l’origine comme l’étendue du sinistre, et par conséquent sa date, étaient encore débattus.

2°) Sur la garantie de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE

La société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE fait valoir que les garanties souscrites par son assurée, Madame Y, ne sont pas mobilisables dès lors que les conditions générales du contrat d’assurance prévoient que ne sont pas garantis les dégâts causés par des champignons ou des moi[…]sures, et ceci lorsqu’il s’agit de dégâts des eaux.

Madame Y expose qu’elle a toujours été assurée en sa qualité de propriétaire non occupante de l’appartement. Elle s’estime en conséquence fondée à solliciter la garantie de son assureur pour la réparation des conséquences du sinistre et pour les condamnations éventuellement mises à sa charge. Elle fait valoir que dès lors que le sinistre expertisé provient incontestablement d’un dégât des eaux, la mérule n’étant que la conséquence visible de ce dégât des eaux, la garantie de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE lui est acquise, en application de l’article 3.3 des conditions générales du contrat. Elle invoque également les dispositions des articles 5.3 et 5.5 des conditions générales pour solliciter la condamnation de son assureur à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle. Elle fait valoir que les dispositions excluant les dommages provenant du développement de champignons ou moi[…]sures ne sont pas applicables à l’espèce car le sinistre est à l’origine un dégât des eaux, l’apparition de la mérule n’étant qu’un phénomène consécutif à ce dégât, entrant de ce fait dans le cadre de la garantie.

En l’espèce, la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE expose que Madame Y est assurée auprès d’elle par un contrat MGARD4417315204. Elle s’abstient néanmoins de produire aux débats les conditions particulières de ce contrat, seules les conditions générales du contrat Habitation APFRP01 – 01-04-10 étant versées.

Madame Y produit quant à elle un certificat d’adhésion n°RP2007002/44 à effet au 28 juillet 2010, qui renvoie aux conditions générales précitées. Ces dispositions lui sont donc opposables.

S’agissant de la garantie des dommages subis par les tiers (garantie responsabilité civile), l’article 5.5 des conditions générales prévoit que sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile du propriétaire non occupant vis-à-vis des voisins et des tiers pour les dommages matériels et immatériels qu’ils subissent.

S’agissant de la garantie des dommages aux biens de l’assurée, les conditions générales prévoient en page 6 que sont garantis les « dommages provoqués par les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages ».

L’assureur invoque cependant une exclusion de garantie prévue, en page 6 également, s’agissant des « dégâts causés par des champignons ou des moi[…]sures, les dégâts causés par l’humidité ambiante, la condensation ».

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En l’espèce, il y a lieu de se reporter aux conclusions du rapport d’expertise qui indiquent que le sinistre con[…]te en un dégât des eaux (page 40), dont la mérule n’est que la conséquence. L’expert indique ainsi « la mérule est la conséquence du seul désordre qui est un dégât des eaux provoqué par les infiltrations d’eau au pourtour du receveur de douche. De même, la pourriture cubique du bois est la conséquence de la mérule. Sans dégât des eaux, il n’existe pas de mérule, comme sans mérule il n’existe pas de pourriture cubique » (page 53).

Ce sont précisément les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours du bac de douche et du receveur de douche de la salle de bains de Madame Y qui ont été identifiées par l’expert comme étant à l’origine du dégât des eaux, ce qui a permis l’apparition et le développement de la mérule.

Les dommages dont Madame Y demande l’indemnisation relèvent donc de la garantie due par l’assureur au titre des dégâts des eaux et l’exclusion de garantie ne peut être retenue.

Par conséquent, la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE sera tenue de garantir Madame Y du paiement de toutes les condamnations prononcées contre elle, ainsi que des dommages causés à ses biens.

III. SUR L’INDEMNISATION DES PREJUDICES

1°) Sur les demandes de la SCI LES TROIS NOYERS

a) Sur la demande de paiement des travaux de réfection du bien de la SCI LES TROIS NOYERS

La SCI LES TROIS NOYERS sollicite la prise en charge du coût de remise en état de son appartement tel que retenu par l’expert, soit la somme de 82.201,09 €, à actualiser selon l’indice BT01 à la date du jugement à intervenir.

Cette somme est justifiée par les trois devis réalisés par les sociétés AUBRIAT, FERREIRA et SCHNEIDER, et correspondent au traitement des murs et sols contre la mérule, ainsi qu’à la remise en état de l’appartement. L’ensemble de ces travaux a été préconisé par l’expert.

En conséquence, il y a lieu d’indemniser la SCI LES TROIS NOYERS à hauteur de 82.201,09 €, à actualiser selon l’indice BT01 à la date du jugement à intervenir au titre des travaux de remise en état de son bien immobilier.

b) Sur la demande d’indemnisation au titre des pertes locatives

La SCI LES TROIS NOYERS fait valoir que l’appartement touché par le désordre était en location jusqu’en avril 2016 et qu’il n’a pu être loué ensuite. Elle sollicite donc une indemnisation au titre des pertes locatives subies. Elle expose que si l’appartement était loué initialement au prix de 825 € par mois, puis de 833,78 € en avril 2016 conformément à l’indexation, il s’agissait toutefois d’un prix bas compte tenu des relations familiales entre le locataire et le gérant de la SCI. Compte tenu du prix des locations actuellement de 13 €/m2, elle estime qu’elle aurait pu mettre le bien en location à 1.696,63 €. Elle fait valoir que le montant du loyer fixé dans le rapport d’expertise (à 825 €) ne correspond plus au coût des locations actuelles et elle sollicite une indemnisation de 1.696,63 € x 98 mois = 166.269,74 €. A titre subsidiaire, elle considère que depuis le mois d’avril 2016, elle perd en moyenne au titre des loyers la somme de 950 € par mois et sollicite en conséquence une indemnisation de 950 € x 98 mois = 93.100 €. Elle demande la condamnation des responsables à payer la somme de 950 € par mois jusqu’à réalisation des travaux. A titre plus que subsidiaire, elle sollicite une indemnisation sur la base du montant indexé du loyer, soit 833,78 €. A titre infiniment subsidiaire, elle considère que l’indemnisation ne saurait être calculée sur une somme inférieure à 825 € par mois, somme que l’expert judiciaire a jugée acceptable.

Madame Y fait valoir que la demande formée par la SCI LES TROIS NOYERS

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tendant à la revalorisation de l’indemnité revendiquée au titre des pertes locatives est discutable en ce qu’elle se fonde sur un postulat hypothétique selon lequel elle aurait pu louer son bien 950 € depuis 2016, compte tenu de l’augmentation de l’indice du coût de la construction, indice qui n’est pas applicable à l’espèce.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise (page 46) que la SCI LES TROIS NOYERS a estimé au titre des pertes de loyers à partir du 1er mai 2016 une somme de 825 € par mois, que l’expert a considéré justifiée et acceptable.

La SCI LES TROIS NOYERS formule devant le tribunal des demandes plus élevées et celles-ci n’apparaissent pas justifiées dans la mesure où l’indemnisation doit correspondre à un préjudice certain et non seulement hypothétique.

Il convient de prendre en compte le montant du loyer effectivement appliqué lors du sinistre à savoir 825 €, en y ajoutant l’indexation, soit 833,78 €. L’indemnisation se fera ainsi sur la base du montant indexé du loyer à compter du 1er mai 2016.

Il y a lieu d’indemniser la SCI LES TROIS NOYERS à hauteur de 81.710 € au titre des pertes locatives d’avril 2016 à juin 2024, outre une somme de 833,78 € par mois à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à réalisation des travaux.

c)Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI LES TROIS NOYERS expose être en grande difficulté financière, ce qui ne lui permet pas d’effectuer les travaux de rénovation.

Elle affirme que le fait qu’aucun travaux n’ait été réalisé depuis toutes ces années constitue une ré[…]tance abusive, qui n’a fait qu’amplifier les préjudices qu’elle subit.

Elle expose notamment que la terrasse doit être entièrement refaite, pour un coût de 6.404,64 €, et la chaudière doit être remplacée, au prix de 3.699,89 €.

Elle fait valoir que la procédure, longue et éreintante pour les gérants de la SCI, a eu un impact psychologique sur eux.

Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter une indemnisation de 10.000 € au titre de dommages et intérêts complémentaires au titre des désagréments subis par la SCI.

En l’espèce, la SCI LES TROIS NOYERS justifie par les relevés de compte versés aux débats des nombreuses difficultés financières rencontrées et des charges qu’elle a dû continuer d’honorer pendant près de 10 ans sans percevoir de loyer. Elle produit aux débats deux devis, l’un concernant la réfection de la terrasse à hauteur de 6.404,64€ et l’autre pour le remplacement de la chaudière à hauteur de 3.699,89 €.

La longueur de la procédure et l’ampleur des préjudices subis justifient qu’il lui soit alloué une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts.

2°) Sur les demandes de madame Y

a) Sur la demande en paiement des travaux de réfection de son appartement

Selon le rapport d’expertise et les pièces produites aux débats, trois devis ont été présentés à l’expert s’agissant des travaux à réaliser dans l’appartement de Madame Y au titre du traitement des murs et sols contre la mérule et des travaux de reconstruction et de remise en état, pour un montant total de 46.935,05 €.

La nécessité de ces travaux n’est pas contestée.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y la somme de 46.935,05 € actualisée selon l’indice BT01 à la date du jugement au titre des travaux de réfection de son appartement, […] […].

Il convient de condamner Madame Y à réaliser dans le délai d’un an à compter du prononcé du jugement l’ensemble de ces travaux dans son appartement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai.

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b) Sur la demande d’indemnisation au titre des pertes locatives

Madame Y sollicite la condamnation de son assureur à l’indemniser du préjudice qu’elle subit sous la forme des loyers dont elle est privée depuis l’origine du sinistre, qui rend le logement inhabitable et inutilisable. Sur la période de vacance de l’appartement, de juillet 2015 à octobre 2023, sur la base d’un loyer s’élevant à 395 € charges comprises, ce préjudice s’élève selon elle à la somme de 39.105 € sauf à parfaire au jour du jugement, par ajout des mensualités de 395 € à compter de novembre 2023.

En l’espèce, Madame Y est fondée à obtenir de la part de son assureur l’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de louer son bien en raison du sinistre depuis le mois de juillet 2015.

Il est justifié du montant du loyer acquitté par la dernière locataire, qui s’élevait à la somme de 355 € hors provision sur charges, selon le contrat de bail versé aux débats.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y la somme de 35.145 € au titre des pertes de loyers subies de juillet 2015 à octobre 2023, outre une somme mensuelle de 355 € à compter de novembre 2023 et jusqu’au jour du jugement.

c)Sur le paiement des frais divers

Madame Y sollicite une indemnisation à hauteur de 7.971,33 € au titre des sommes diverses, consignations d’expertise, honoraires de maîtrise d’œuvre et de conseil exposés en vue de la résolution du litige.

Il ressort du rapport d’expertise (page 46) et des pièces produites aux débats que Madame Y justifie avoir réglé les sommes suivantes :

*1.080 € au titre des honoraires de Monsieur AF pour la maîtrise d’œuvre en vue des réunions préliminaires tenues en 2016 ;

*1.633,63 € au titre des honoraires de Monsieur AC (expertise sur le recherche de mérule en octobre 2015 ;

*5.257,70 € au titre des sommes consignées ou réglées au fur et à mesure, à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire ; soit un montant total de 7.971,33 €.

Ces frais exposés étant en lien direct avec les conséquences du sinistre, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame Y.

Il convient de condamner la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à payer à Madame Y la somme de 7.971,33 € au titre des frais divers.

3°) Sur les travaux à réaliser dans l’immeuble du […] […]

S’agissant des travaux à entreprendre, Madame Y relève que l’expert préconise une série de travaux de réfection de son appartement et de celui de la SCI LES TROIS NOYERS, qui doivent être précédés de travaux à effectuer par la copropriété du […], portant sur trois sujets distincts, à savoir la mise en conformité des installations de gaz, le renforcement de structures porteuses de l’immeuble et l’éradication à proprement parler de la mérule. Elle in[…]te sur le fait que les travaux tendant à la suppression de la mérule doivent être, préalablement à toute chose, précédés de travaux con[…]tant à mettre en conformité les installations et compteurs individuels de distribution du gaz dans l’immeuble d’une part (pour un coût de 6.875€ TTC), et renforcer les structures porteuses de l’immeuble (pour un coût de 64.942,32 € TTC), raison pour laquelle elle sollicite la condamnation sous astreinte du […] […] à réaliser ces travaux, à défaut d’engagement spontané. S’agissant des travaux d’éradication de la mérule devant être diligentés par la copropriété (s’élevant à la somme de 37.375,72 € sauf actualisation), elle considère qu’il appartient à l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD, de financer lesdits travaux. Elle estime qu’une fois ces travaux exécutés, elle pourra elle-même faire exécuter les travaux de réfection de son propre appartement et le relouer.

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Le […] […] observe que Madame Y n’a pas qualité pour se substituer à lui et solliciter, en ses lieu et place, la condamnation de l’assureur de l’immeuble à verser au syndicat une indemnité correspondant au coût des travaux d’éradication de la mérule dans les parties communes de la copropriété, tel que chiffré par l’expert judiciaire. Il demande que Madame Y soit également déboutée de sa demande tendant à ce que, après versement de l’indemnité par l’assureur, le syndicat des copropriétaires soit condamné à réaliser les travaux d’éradication de la mérule dans l’immeuble. Il fait valoir qu’il a en effet d’ores et déjà entrepris les diligences ayant permis de faire cesser le développement de la mérule. Il ajoute qu’en tout état de cause, les travaux de traitement définitif de la mérule ne pourront être réalisés par le syndicat des copropriétaires tant qu’il n’aura pas été statué sur leur prise en charge par l’un ou l’autre des assureurs et que l’indemnité correspondante ne lui aura pas été versée, dès lors qu’il ne dispose pas des fonds permettant de faire l’avance du coût des travaux. Il considère que ces travaux ne pourront pas non plus être réalisés avant que Madame Y n’ait elle-même exécuté les travaux dans son appartement.

a) Sur les travaux d’éradication de la mérule et de réfection de l’immeuble du […] […]

Selon le rapport d’expertise et les pièces produites aux débats, trois devis ont été présentés à l’expert s’agissant des travaux à réaliser dans l’immeuble du […] […] au titre du traitement des murs et sols contre la mérule, des travaux de démolition et reconstruction de la dalle du rez-de-chaussée […]e entre l’appartement de Madame Y et les caves (partie stucturelle appartenant à la propriété) et du suivi de maîtrise d’œuvre, pour un montant total de 34.225,42 €.

Il est établi qu’ont déjà été réalisés par le […] des travaux, suivant facture AUBRIAT du 29 mai 2017 d’un montant de 792 € pour le brulage partiel de mur et plafond pour fixer le champignon (6 interventions entre le 28 septembre 2016 et le 17 novembre 2016), et facture de travaux de dépose des cloisons dans la cave de l’immeuble, en date du 23 septembre 2016 (adressée au […] 14) pour un montant de 582,50 €.

Néanmoins, l’expert a relevé que ces travaux étaient insuffisants pour éradiquer totalement la mérule et remettre en état l’immeuble.

Les travaux préconisés par l’expert étant la conséquence directe du dégât des eaux trouvant son origine dans les parties privatives de Madame Y, l’assureur de celle-ci sera condamné à indemniser le […] […].

Il y a lieu d’indemniser le […] […] de la somme de 34.225,42 €, actualisée par application de l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre du coût d’éradication de la mérule et de remise en état dans les parties communes de la copropriété.

Il convient de condamner le […] […] réaliser dans le délai d’un an à compter du prononcé du jugement l’ensemble de ces travaux, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé ce délai.

b)sur les travaux de mise en conformité des installations de gaz

Le rapport d’expertise indique en page 41 qu’avant toute opération d’éradication de la mérule, les alimentations en gaz, proches des zones qui doivent être brulées pour détruire la mérule, doivent être déposées. Les opérations d’expertise et les demandes de chiffrage ont permis de révéler que la distribution en gaz de l’immeuble du […] n’était pas conforme aux règlementations actuelles.

Le coût de cette mise en conformité, obligatoire mais indépendante des désordres provoqués par le développement de la mérule, doit être mis à la charge de la copropriété.

Il est établi qu’une partie des travaux a été prise en charge par GRDF conformément à la réglementation. Les travaux de raccordement restant à la charge des copropriétaires

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s’élèvent à la somme de 6.875 €, selon devis de l’entreprise CAPU du 4 septembre 2017.

Il y a lieu de condamner le […] du […] à exécuter ces travaux préalables de mise en conformité des installations de gaz chiffrés à la somme de 6.875

€, dans un délai de trois mois à compter du jugement.

c)Sur les travaux de renforcement de la structure

Il a été établi lors des opérations d’expertise qu’à la suite des divers travaux effectués par les copropriétaires dans l’immeuble, la nature structurelle originelle de celui-ci avait été si modifiée que les cloisons du rez-de-chaussée étaient passées d’un état « non-porteur » à celui de « porteur » et donc qu’elles ne devaient plus être considérées comme des « cloisons » mais comme des « murs ». Les constatations faites dans le cadre d’une procédure de référé initiée par un autre copropriétaire en 2009 en attestent également.

L’expert indique clairement que ces travaux de renforcement des communs, obligatoires mais indépendants des désordres provoqués par le développement de la mérule, sont à porter à la charge de la copropriété. Il précise que si le développement de la mérule a bien révélé l’urgence à réaliser la mise en conformité de ces parois dont l’état constitue une situation extrêmement dangereuse, il n’en est toutefois pas à l’origine.

Ces travaux de renforcement des communs ont été chiffrés selon trois devis retenus par l’expert à un montant total de 64.42,32 € (page 42).

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner le […] […] à exécuter ces travaux de renforcement des communs, tels que définis et chiffrés par l’expert à la somme de 64.942,32 € dans un délai de trois mois à compter du jugement.

d) Sur l’appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD

Le […] […] a souscrit un contrat d’assurance « Multirisque Immeuble » N° 35478042033387 auprès de la société AXA FRANCE IARD à effet au 15 novembre 2010.

Les travaux de mise en conformité de l’installation de gaz et de renforcement des communs ne résultent pas directement du désordre garanti. Il n’appartient donc pas à l’assureur du syndicat des copropriétaires de prendre en charge ces travaux de mise en conformité rendus obligatoires par l’évolution de la réglementation, et les travaux de renforcement des parties communes.

Le […] […] sera donc débouté de sa demande de condamnation de son assureur à le garantir à ce titre.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Madame Y et la société ARIANE IMMOBILIER, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ainsi que les dépens de la procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi.

Elles seront également condamnées in solidum, au titre des frais irrépétibles, à payer :

-la somme de 3.000 € à la SCI LES TROIS NOYERS ;

-la somme de 3.000 € au […] […].

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER responsables, respectivement à hauteur de 85 % et 15 %, des désordres subis par la SCI LES TROIS NOYERS et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER ;

PRONONCE la mise hors de cause de la société QBE EUROPE SA/NV venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et la société APRIL PARTENAIRES et le rejet des demandes formées à leur encontre, en l’absence de responsabilité de la société LYTHOS ;

PRONONCE la mise hors de cause de la société MCA et de la société CMAM et le rejet des demandes formées à leur encontre, le sinistre étant en dehors de leur période de garantie ;

DEBOUTE la société MUTUELLE D’ASSURANCE MCA et la société CMAM de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] ;

CONDAMNE in solidum Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER à payer à la SCI LES TROIS NOYERS les sommes suivantes :

*82.201,09 €, à actualiser selon l’indice BT01 à la date du jugement, au titre des travaux de remise en état de son bien immobilier ;

*81.710 € au titre des pertes locatives d’avril 2016 à juin 2024, outre une somme de 833,78 € par mois à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à réalisation des travaux ;

*8.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, la somme de 34.225,42 €, actualisée par application de l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre du coût d’éradication de la mérule et de remise en état dans les parties communes de la copropriété ;

DIT que dans leurs rapports entre elles, Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER sont tenues respectivement à hauteur de 85

% et 15% des sommes allouées au titre des condamnations prononcées contre elles ;

CONDAMNE la SA AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à garantir son assurée, Madame X Y divorcée AA, du paiement de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE à garantir son assurée, Madame X Y divorcée AA, des dommages causés à ses biens et par conséquent, à lui payer :

-la somme de 46.935,05 € actualisée selon l’indice BT01 à la date du jugement au titre des travaux de réfection de son appartement, […] […] […] ;

-la somme de 35.145 € au titre des pertes de loyers subies de juillet 2015 à octobre 2023, outre une somme mensuelle de 355 € à compter de novembre 2023 et jusqu’au jour du jugement ;

-la somme de 7.971,33 € au titre des frais divers ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, à exécuter les travaux préalables de mise en conformité des installations de gaz tels que chiffrés et retenus par l’expert à la somme de 6.875 €, dans un délai de trois mois à compter du jugement ;

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CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, à exécuter les travaux de renforcement des communs, tels que définis et chiffrés par l’expert à la somme de 64.942,32 € dans un délai de trois mois à compter du jugement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, de sa demande de condamnation de son assureur, la société AXA FRANCE IARD, à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

ORDONNE la réalisation des travaux d’éradication de la mérule par Madame X Y divorcée AA dans ses parties privatives dans le délai d’un an à compter du jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

ORDONNE la réalisation des travaux d’éradication de la mérule dans les parties communes par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, dans le délai d’un an à compter du jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

CONDAMNE in solidum Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ainsi que les dépens de la procédure de référé-expertise ;

CONDAMNE in solidum Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER à payer à la SCI LES TROIS NOYERS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame X Y divorcée AA et la société ARIANE IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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