MINUTE N° : 25/00087

DU : 25 Février 2025

RG : N° RG 24/00375 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JEMB

AFFAIRE : S.A.R.L. CHAALIS SHOES C/ [E] [D], [I] [W], décédé, [C] [O], [V] [W] [J] [M] [P], S.A.S. [K] ET NEUMAYER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt cinq Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHAALIS SHOES,

dont le siège social est sis 2 rue de Conce – 60810 RULLY

représentée par M^e Elise MERTENS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 86, M^e Chloé RICARD, avocat au barreau d’AUBE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Madame [E] [D],

demeurant 7 rue BOISSONADE – 75014 PARIS

représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Monsieur [I] [W],

demeurant 5 avenue Gaston Diderich – L1420 LUXEMBOURG

non comparant

Madame [C] [O],

demeurant GASTON DIDERICH – 01420 LUXEMBOURG

représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Madame [V] [W] [J] [M] [P],

demeurant 26 boulevard du BRILL – 01981 LUXEMBOURG

représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

S.A.S. [K] ET NEUMAYER,

dont le siège social est sis 22 rue SAINT-NICOLAS – 54000 NANCY

représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février prorogé au 25 Février 2025.

Et ce jour, vingt cinq Février deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié des 6 et 7 juillet 2016, Mme [E] [D], veuve [S], M. [I] [W] et Mme [C] [O], son épouse, et Mme [V] [W] [J] [M], veuve [F], ont donné à bail commercial à la société CHAALIS SHOES des locaux situés 31 rue Saint-Georges à Nancy.

Se plaignant de fuites affectant les lieux loués, la société CHAALIS SHOES a fait assigner Mme [E] [D], M. [I] [W], Mme [C] [O], Mme [V] [W] [J] [M] et la société [K] ET NEUMAYER devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé.

L’assignation destinée à la société [K] ET NEUMAYER a été délivrée par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024.

Mmes [C] [O] et [V] [W] [J] [M] résidant à Luxembourg, leurs assignations ont été adressées pour signification à M. [T] [A], huissier à Luxembourg, le 27 juin 2024 en application des articles 3 et 8 du règlement UE 2020/1784 du 25 novembre 2020.

Mme [E] [D] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, en date du 3 juillet 2024.

Par courrier électronique en date du 3 juillet 2024, M. [T] [A] a informé son mandant qu'[I] [W] étant décédé le 3 janvier 2019, il clôturait la demande de signification.

A l’audience du 17 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la société CHAALIS SHOES déclare se désister de ses prétentions à l’encontre d'[I] [W], décédé.

Elle sollicite la condamnation solidaire des consorts [S] [W] à procéder, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision pendant un délai de six mois, aux travaux de reprises suivants :

reprendre l’étanchéité des murs de sous-bassement de l’ensemble de la cave située au 31 rue Saint-Georges à Nancy ;assécher les murs de la cave touchés par les dégâts des eaux et nettoyer le salpêtre ;nettoyer les stigmates d’infiltration et procéder à la remise en crépi.

Elle demande en outre la condamnation solidaire des consorts [S] [W] et de la société NEUMAYER à lui verser une provision de 15 000 euros à valoir sur son préjudice correspondant à l’indemnisation de la perte de jouissance de 20 % des locaux donnés à bail, et ce depuis mai 2022.

Elle demande enfin d’ordonner la réduction du loyer dû de :

—  20 % pendant la période courant de la présente ordonnance jusqu’au démarrage des travaux ;

—  20 % pendant toute la période de réalisation des travaux jusqu’à leur complet achèvement.

À titre subsidiaire, elle sollicite l’instauration d’une mesure d’expertise et dans tous les cas la condamnation des consorts [S] [W] et de la société NEUMAYER solidairement à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de travaux sous astreinte, elle soutient subir encore des désordres résultant d’une fuite de canalisation apparue depuis le 14 avril 2022 dans la réserve n° 3 de ses locaux.

Sur la demande de provision, elle considère que la défaillance fautive du bailleur et de son gestionnaire entraîné une perte de jouissance correspondant à 23 % de la surface louée.

Mmes [E] [D], [C] [O] et [V] [W] [J] [M] et la société [K] ET NEUMAYER sollicitent en défense le rejet des prétentions de la société demanderesse à l’exception de la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire.

Elles demandent en outre de la condamner à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile les indemnités suivantes :

2 000 euros à Mmes [E] [D], [C] [O] et [V] [W] [J] [M] ;2 000 euros à la société [K] ET NEUMAYER.

Pour s’opposer à la demande de travaux sous astreinte, elles répondent avoir fait réaliser des travaux le 12 août 2024 pour supprimer la fuite litigieuse.

Pour s’opposer à la demande de provision, elles contestent avoir manqué à leur obligation de délivrance dès lors qu’elles auraient pris toutes dispositions utiles pour investiguer puis, dès l’origine de la sinistralité déterminée, financer les travaux réparatoires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement d’instance à l’égard d'[I] [W]

En l’espèce, les défendeurs produisent à l’instance l’acte de décès d'[I] [W], mort à Mondorf-les-Bains (Luxembourg) le 3 janvier 2019.

Il résulte du courrier électronique de l’huissier luxembourgeois compétent pour délivrer l’assignation à [I] [W] que la société demanderesse a été informée de ce décès avant sa mise au rôle définitive.

Dans ces conditions, [I] [W] n’a pas été attrait à la présente procédure et n’a jamais été partie à l’instance.

Dès lors, aucune demande ne pouvait être formulée à son encontre.

Sur la demande de travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les bailleurs ont fait exécuter en cours d’instance les travaux propres à mettre fin à la cause du sinistre.

La société locataire ne produit aucune pièce postérieure à ces travaux justifiant l’existence d’un dommage imminent qui nécessiterait d’en prévenir la réalisation par des travaux.

Dans ces conditions, sa demande de travaux sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, si une période d’humidité excessive au sein d’une partie des locaux loués a été subie par la société locataire , cette dernière ne parvient pas à établir de façon non sérieusement contestable l’existence d’un préjudice de jouissance imputable à l’indivision bailleresse ou à la société gestionnaire, aucune conséquence mesurable sur son activité ou l’état de son stock ne résultant des éléments versés aux débats.

Dès lors, sa demande de provision sera rejetée.

Sur la réduction des loyers

Il résulte du texte précédemment cité que le juge des référés ne peut allouer qu’une provision.

En l’espèce, la demande en réduction du loyer dû s’analyse en une demande de dommages et intérêts formulée à titre non-provisionnel.

Cette demande excédant les pouvoirs du juge des référés, elle sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi par M. [L] [R], commissaire de justice, en date du 26 mars 2024 (pièce 8 de la société demanderesse) notamment que le plafond et les murs cloquent et comportent des moisissures à plusieurs endroits.

Par ailleurs, l’origine des infiltrations subies telle que résultant des propres pièces des défenderesses apparaît contradictoire (colonne d’arrivée d’eau froide ou conduite d’évacuation).

Aussi la partie demanderesse justifie-t-elle d’un motif légitime d’obtenir une expertise destinée à vérifier que la cause des infiltrations a définitivement cessé et l’existence éventuelle d’un trouble de jouissance, qui sera ordonnée à ses frais avancés et selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

L’expertise étant ordonnée dans son intérêt exclusif et la partie défenderesse ne pouvant être qualifiée de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société CHAALIS SHOES doit supporter les frais de la procédure et sera en conséquence condamnée aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas équitable de condamner l’une quelconque des parties à payer à une autre une indemnité à ce titre. Aussi, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront-elles rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS qu'[I] [W] n’a jamais été partie à la présente procédure ;

DÉBOUTONS la société CHAALIS SHOES de sa demande de travaux sous astreinte ;

DÉBOUTONS la société CHAALIS SHOES de sa demande de provision ;

DÉBOUTONS la société CHAALIS SHOES de sa demande de réduction des loyers ;

ORDONNONS une expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder Mme [B] [H]

Adresse : AJBJ ARCHITECTURE – 27 rue Félix Faure à Nancy (54000)

E-mail : ajbjarchitecture@gmail.com

Tél. portable : 06 62 82 26 83

Tél. fixe : 06 62 82 26 83

DISONS que l’expert désigné aura pour mission de :

Voir et visiter les lieux litigieux situés 31 rue Saint-Georges à Nancy après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils ;

Entendre les parties en leurs explications et si nécessaire à titre de simples renseignements tous sachants ;

Se faire remettre tous documents contractuels et techniques, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers ;

Examiner l’immeuble en faisant toutes constatations utiles sur l’existence des désordres dans l’assignation et les conclusions, et le cas échéant dans les ordonnances de référé subséquentes ; en particulier, DECRIRE les travaux réalisés à la demande de la société [K] ET NEUMAYER tant au 31 rue ST GEORGES à NANCY qu’au 31 bis rue ST GEORGES à NANCY et dire si ces travaux y ont mis fin ;

Examiner les désordres et vices allégués ; les décrire ; en indiquer la nature et l’importance ;

Préciser la date d’apparition des désordres allégués dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle) ;

Rechercher la ou les causes des désordres constatés ;

En cas de pluralité de causes à l’origine du désordre ou vice constaté, en préciser l’importance respective ;

Dire si les désordres et vices constatés compromettent la solidité de l’ouvrage, l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs, le rendent impropre à sa destination, ou à l’usage auquel il le destine, affectent la solidité des éléments d’équipement, en précisant, dans l’affirmative, si ceux-ci font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de déterminer les responsabilités et garanties éventuellement encourues ;

Décrire les travaux et prestations nécessaires à la prévention ou à la réparation pérenne et durable des désordres constatés, à leurs causes et leurs conséquences, en chiffrer le coût en fournissant au moins deux devis concurrentiels, préciser le cas échéant le coût de l’amélioration dans l’hypothèse de la mise en œuvre d’une solution différente et indiquer la durée prévisible des travaux de prévention ou de réparation ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de caractériser l’existence et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond d’établir le compte entre les parties ;

Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et, si nécessaire, documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITONS l’expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

apprécier de manière globale la nature et le type des désordres et vices allégués ;

établir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

établir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, la déclaration d’ouverture de chantier, la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de techniciens associés ;

évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion.

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, AUTORISONS la partie demanderesse à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

INVITONS l’expert, à l’achèvement des travaux urgents, à en constater la bonne fin éventuelle ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DISONS que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de six mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DISONS qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format dématérialisé l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) avant de déposer son rapport définitif ;

DISONS que, de toutes ses observations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires et transmettra un exemplaire aux parties ;

DISONS que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce tribunal dans les huit mois de sa saisine ;

RAPPELONS que pour l’exécution de sa mission l’expert pourra recourir à la plateforme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELONS que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utile ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du code de procédure civile) ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du code de procédure civile) ;

apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXONS à 3 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société CHAALIS SHOES

dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance sous peine de caducité ;

DISONS que la consignation sera faite de préférence par virement sur le compte bancaire de la Régie du tribunal judiciaire de NANCY ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de NANCY avec comme référence le nom du demandeur à l’instance et le numéro RG (répertoire général) de la procédure ; tout chèque ne comportant pas l’ordre complet et les références sera renvoyé à l’expéditeur, et tout virement ne comportant pas les références sera rejeté ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par le juge spécialement chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction conformément aux dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DISONS que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel,

CONDAMNONS la société CHAALIS SHOES aux dépens ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la société CHAALIS SHOES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par Mmes [E] [D], [C] [O] et [V] [W] [J] [M] et la société [K] ET NEUMAYER au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le