TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [M] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Judith BOURQUELOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00668 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62YS

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0586

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00668 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62YS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 février 2011, Mme [J] [N], aux droits de laquelle vient la SCI [I], a consenti un bail d’habitation à M. [M] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] PARIS , moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 380 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1765,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par acte acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier de l’assurance sous un mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [L] le 31 octobre 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, la SCI [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail la liant à M. [M] [L], en tout état de cause ordonner son expulsion, le condamner à produire une attestation d’assurance sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des indexations et charges, jusqu’à libération des lieux,

—  3117,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de Janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1765,26 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

À l’audience du 18 mars 2025, la SCI [I], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, à l’exception de la demande formée au titre de la production sous astreinte d’une attestation d’assurance à laquelle elle a expressément renoncé, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2025, s’élève à 4019,21 euros.

La SCI [I] s’oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par M. [M] [L], considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il n’est nullement justifié de la situation du locataire.

M. [M] [L], comparant en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement pendant 36 mois. Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement sur 24 mois ainsi qu’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Il explique avoir souffert d’une fracture du pied l’ayant empêché de travailler. Il précise néanmoins avoir retrouvé un emploi depuis le mois de septembre 2024.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Invité à produire en délibéré les justificatifs de sa situation personnelle, M. [M] [L] n’a pas fait parvenir au tribunal les éléments qui lui avaient été demandés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1765,26 euros lui a été signifié 30 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1765,26 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

2. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant n’est pas satisfaite, aucun règlement n’ayant été effectué depuis le 1 août 2024. Le locataire n’a par ailleurs produit aucun justificatif de ses revenus actuels, de sorte que sa capacité à régler sa dette locative n’est pas établie.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [M] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2025, M. [M] [L] lui devait la somme de 4019,21 euros.

M. [M] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 1765,26 euros, à compter du de 9 janvier 2025 sur la somme de 1352.37 euros, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [I] ou à son mandataire.

4. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience de M. [M] [L] que ses revenus, composés uniquement du RSA et de l’aide au logement, ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, de sorte que les délais fondés sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent lui être accordés.

Il sera toutefois accordé à M. [M] [L] des délais fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, qui ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail, dans les modalités détaillées au dispositif de la décision.

5. Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, la situation de M. [M] [L], dont la mauvaise foi n’est pas démontrée, justifie qu’il lui soit accordé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2011 entre la SCI [I], d’une part, et M. [M] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à PARIS est résilié depuis le 31 décembre 2024,

ACCORDE à M. [M] [L] un délai de trois mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE à M. [M] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer à la SCI [I] la somme de 4019,21 euros (quatre mille dix-neuf euros et vingt-et-un centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 1765,26 euros, à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 1352.37 euros, et du present jugement pour le surplus,

AUTORISE M. [M] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, ainsi qu’après son depart, une somme minimale de 167 euros (cent soixante sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

CONDAMNE M. [M] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 6 mars 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 et celui de l’assignation du 9 janvier 2025.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge