MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 17/02140 – N° Portalis DBZE-W-B7B-GM6V

AFFAIRE : Syndic. de copro. DE LA COPROPRIETE LES MIRABELLIERS C/ S.A.R.L. LES MIRABELLIERS, Madame [J] [Z], Madame [T] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Synd. de copropriétaires DE LA COPROPRIETE LES MIRABELLIERS, pris en la personne de son syndic, Madame [F] [V], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 107

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LES MIRABELLIERS, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 430 036 434 prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Madame [J] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

Madame [J] [Z], prise en sa qualité d’héritière d'[T] [Z], décédée, héritière de M. [D] [Z], décédé, ès qualité de liquidateur amiable de la SARL Les Mirabelliers, société insctire au RCS de [Localité 11] sous le n° B 430 036 434, [Adresse 4], entreprise audjourd’hui radiée, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Violaine LAGARRIGUE de la SELEURL SELARLU MAÎTRE VIOLAINE LAGARRIGUE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 165

Madame [T] [Z], décédée,

demeurant [Adresse 5]

défaillant

Clôture prononcée le : 01 octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 13 Mars 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 15 mars 2000, la société à responsabilité limitée LES MIRABELLIERS a été créée pour mener à bien une opération immobilière consistant à acheter des terrains [Adresse 2] à [Localité 9] et à rénover un bâtiment artisanal pour y créer six logements.

La SARL LES MIRABELLIERS a vendu des lots dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement entre 2004 et 2005.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 19 janvier 2005.

Des procès-verbaux de réception, parfois avec réserves, ont été signés entre la SARL LES MIRABELLIERS et différentes entreprises le 8 février 2006.

La SARL LES MIRABELLIERS a déclaré l’achèvement de la totalité des travaux le 12 avril 2006.

Le 23 mai 2006, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 1], a nommé la société anonyme SOGILOR en qualité de syndic de la copropriété.

Le 20 juin 2006, s’est tenue une assemblée générale et extraordinaire de la SARL LES MIRABELLIERS, au terme de laquelle les associés ont décidé sa dissolution amiable et désigné Monsieur [D] [Z] en qualité de liquidateur amiable. Cette décision a été publiée au registre des commerces et des sociétés, le 4 juillet 2006.

Le 30 juin 2006, le syndic de copropriété convoquait Monsieur [D] [Z] à une réunion de réception des parties communes le 4 juillet 2006. Suite à cette réunion, le syndic établissait, par courrier du 17 juillet 2006, une liste des désordres et demandait la communication du procès-verbal de réception.

Le 17 juillet 2006, les travaux de la société SOLORBAT, chargée des crépis et enduits extérieurs, ont été réceptionnés avec réserves.

Fin 2006 et début 2007, des opérations d’expertise ont été engagées par le cabinet SARETEC suite à des déclarations de sinistres dommages-ouvrage auprès des Mutuelles du Mans Assurances, assureur dommages-ouvrage.

Les opérations de liquidation amiable de la SARL LES MIRABELLIERS ont été clôturées le 11 janvier 2007 et la société a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 5 février 2007.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » alléguant de désordres et de non façons, a saisi, le 7 février 2007, le juge des référés qui, par une décision du 6 mars 2007, a ordonné une mesure d’expertise qu’il a confié à Monsieur [R].

L’expert a rendu son rapport le 7 janvier 2009.

Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2009, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » a fait assigner devant le présent tribunal la SARL LES MIRABELLIERS prise en la personne de son liquidateur et Monsieur [D] [Z] aux fins de l’indemniser de ses préjudices.

Monsieur [D] [Z] est décédé le 25 juillet 2011.

Le juge de la mise en état a constaté, le 13 décembre 2011, l’interruption de l’instance en raison du décès de Monsieur [D] [Z].

Par conclusions de reprise d’instance après radiation en date du 24 septembre 2013, signifiées le 25 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » a demandé la condamnation de la SARL LES MIRABELLIERS et de Monsieur [D] [Z] son liquidateur in solidum à l’indemniser de son préjudice.

Par acte du 14 mars 2014, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » a mis en cause Madame [T] [Z], épouse du défunt, prise en qualité d’héritière de Monsieur [D] [Z].

Madame [T] [Z], épouse de Monsieur [D] [Z], est décédée le 3 mai 2014.

Par ordonnance en date du 9 juillet 2015, l’affaire a fait l’objet d’une radiation en l’absence de mise en cause des héritiers de Monsieur [D] [Z].

L’instance a été reprise le 21 juin 2017 par l’assignation en intervention forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » à l’encontre de Madame [J] [Z], en sa qualité d’héritière de Madame [T] [Z] décédée, elle-même héritière de Monsieur [D] [Z], décédé, ès-qualité de liquidateur amiable de la SARL LES MIRABELLIERS.

Par acte délivré le 13 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » a fait assigner en intervention forcée Madame [J] [Z].

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 5 décembre 2017.

Par jugement en date du 14 septembre 2018, le tribunal a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » recevable.

Madame [J] [Z] a interjeté appel de cette décision.

La cour d’appel de [Localité 11], dans un arrêt rendu le 3 décembre 2019, a confirmé la décision du juge de première instance et rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action diligentée contre Madame [J] [Z], laquelle a formé un pourvoi en cassation.

Par décision en date du 4 novembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer de la présente instance jusqu’à l’arrêt de la Cour de cassation et dit que les dépens suivront ceux de l’instance principale. Par un arrêt du 15 décembre 2021, le pourvoi a été rejeté.

Par conclusions de reprise d’instance et d’incident transmises par voie électronique le 7 mars 2022, Madame [J] [Z] a sollicité qu’il soit notamment constaté la forclusion de la demande du syndicat et l’extinction de l’instance.

Par ordonnance en date du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la SARL LES MIRABELLIERS de son incident qu’elle formera devant le juge du fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 février 2024.

Par un jugement en date du 19 février 2024, le juge de la mise en état a notamment :

—  rejeté la demande d’irrecevabilité soulevée par Madame [J] [Z], en raison de la liquidation de la SARL LES MIRABELLIERS avant l’engagement de l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;

—  rejeté la demande de Madame [J] [Z] de forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code civil ;

—  rejeté la demande de Madame [J] [Z] de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » fondée sur l’article 1382 du Code civil ;

—  rouvert les débats ;

—  révoqué l’ordonnance de clôture ;

—  invité les parties à faire valoir leurs observations sur le fondement relevé d’office des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil.

La clôture de l’instruction est intervenue le 1er octobre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024, au terme de laquelle la décision été mise en délibéré pour être rendue le 7 février 2025, prorogé au 13 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » demande au tribunal de :

—  le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

—  débouter Madame [J] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

—  constater que la SARL LES MIRABELLIERS, Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] engagent leur responsabilité au titre de l’intégralité des désordres ;

—  condamner Madame [J] [Z] ès qualité d’héritière de Monsieur [D] [Z] liquidateur amiable à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » les sommes suivantes :

o la somme de 66.759,33 euros au titre des travaux de reprise ;

o la somme de 1.212,78 euros au titre des travaux d’urgence ;

o la somme de 30.000 euros au titre du trouble de jouissance ;

—  ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir ;

—  condamner Madame [J] [Z] ès qualité d’héritière de Monsieur [Z] liquidateur amiable à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ceux y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction sera faite conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur le moyen soulevé d’office de la recevabilité de l’action sur le fondement de l’article 1648 du Code civil, le syndicat des copropriétaires explique, au visa de l’article L. 237-2 du Code de commerce, que la société conserve sa personnalité morale durant la procédure de dissolution et jusqu’à la clôture de la liquidation et qu’il n’est plus possible d’assigner en justice une société liquidée et radiée du RCS, de sorte qu’elle entend agir contre le liquidateur pour la faute commise dans le cadre des opérations de liquidation.

Il explique avoir agi avant la radiation de la SARL LES MIRAELLIERS et qu’il n’est pas possible d’opposer une prescription de l’action puisque cette action était devenue impossible à l’encontre d’une personne morale qui n’a plus d’existence juridique. Il fait valoir que la créance n’est apparue certaine, liquide et exigible qu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 7 janvier 2009, de sorte que seule l’action à l’encontre du liquidateur amiable sur le fondement de la responsabilité délictuelle subsistait et que le délai d’action d’un an prescrit par l’article 1648 du Code civil ne peut valablement être opposé. Il ajoute encore que le désordre afférent aux enduits n’a fait que s’aggraver, de sorte qu’il n’était pas révélé dans toute son ampleur au moment de la réception et que le promoteur engageait sa responsabilité décennale.

Se fondant sur l’article 1746-1 du Code civil, il fait valoir que les désordres concernent exclusivement les parties communes et étaient apparents, tant lors de la réception des travaux que lors de la livraison, et qu’ils ont été régulièrement dénoncés par les copropriétaires dans la première année, de sorte que le maître d’ouvrage engage pleinement sa responsabilité contractuelle.

Il soutient que la SARL LES MIRABELLIERS a été liquidée amiablement alors qu’aucune livraison des parties communes n’était intervenue, mais également que la clôture de la liquidation est intervenue alors que Monsieur [D] [Z] connaissait l’existence d’une créance litigieuse en raison des désordres dénoncés le 10 octobre 2006, bien avant la clôture des opérations de liquidation, de sorte qu’il aurait dû différer la clôture de la liquidation, rappelant par ailleurs qu’il n’a effectué aucune démarche afin de reprendre les malfaçons.

Il ajoute qu’à la lecture du bilan de la SARL LES MIRABELLIERS, il apparaît, sur l’exercice de l’année 2005 du 1er janvier au 31 décembre 2005, une distribution aux quatre associés d’une somme de 207 834 euros, somme largement supérieure aux désordres qui ont pu être dénoncés et qui étaient évalués initialement à la somme de 26.148,51 euros. Il relève encore qu’une somme de 12.893 euros a été distribuée aux associés en 2006 et en conclut que Monsieur [D] [Z] a distribué prématurément le bénéfice réalisé par la société, alors même que les travaux n’étaient pas complètement exécutés, ni la livraison de l’immeuble intervenue.

Sur les malfaçons, le syndicat des copropriétaires fait état d’un certain nombre de désordres sur les façades constatés par l’expert judiciaire qui sont de nature à compromettre dans le temps l’ouvrage et à le rendre impropre à sa destination. Il explique que l’étendue des travaux de reprise des façades tels qu’évalués par l’expert judiciaire doit aujourd’hui être réévaluée, l’intégralité des façades devant être reprise compte tenu du vieillissement des enduits. Il relève également que le portail présente des anomalies de fonctionnement entraînant un danger pour la sécurité des personnes et qu’il n’a toujours pas été sécurisé à ce jour. Il fait état de rétentions d’eau sur l’enrobée, après la pluie et note que l’expert préconise des reprises localisées et une recharge d’enrobée.

Il explique enfin que les copropriétaires supportent divers désordres et non façons au quotidien depuis dix ans et que, malgré plusieurs courriers, la SARL LES MIRABELLIERS n’a daigné intervenir pour y remédier. Il ajoute que la copropriété a été contrainte d’engager des dépenses à hauteur de 1 212,78 euros pour effectuer le pontage des fissures et mettre fin en urgence aux infiltrations que cela a engendré dans le garage de Monsieur [G], l’un des copropriétaires. Il fait encore état d’un trouble de jouissance subi par les copropriétaires le temps de l’intervention nécessaire pour les travaux de reprise et explique qu’au cours de l’intervention, l’ensemble des copropriétaires sera privé de la jouissance paisible des parties communes en raison des nuisances sonores engendrées par les travaux et en raison des détériorations et dégradations inévitables consécutives à ceux-ci.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, Madame [J] [Z] demande au tribunal de :

Avant dire droit,

—  déclarer forclose l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », prise en la personne de son syndic, à l’encontre de Madame [J] [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1, 1648 alinéa 2, 2239 et suivants du Code civil ;

En tout état de cause,

—  déclarer mal fondée l’action engagée à l’encontre de Madame [Z], tant sur le fondement des dispositions des articles 1126, 1146-1 et 1792, que celles de l’article 1382 du Code civil ;

—  débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », prise en la personne de son syndic, de ses demandes formées à l’encontre de Madame [J] [Z] ;

—  condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », prise en la personne de son syndic, à payer à Madame [J] [Z] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Se fondant sur les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil, Madame [J] [Z] affirme que le portail automatique est concerné par la forclusion et que le vendeur doit être purement et simplement déchargé de cette non-conformité, apparente, qui n’a pas été dénoncée dans les conditions de l’article 1642-1.

Sur sa demande subsidiaire sur le fond, elle se fonde sur l’article 1 240 du Code civil pour relever que sa responsabilité en qualité d’héritière est limitée au seul préjudice en lien certain avec la faute commise par Monsieur [D] [Z]. Elle explique qu’à la date à laquelle la société a été liquidée, l’action en justice du syndicat n’était qu’hypothétique, rappelant que l’action en justice n’a été engagée qu’en février 2007 alors que la réception des parties privatives était intervenue en février 2006, et que le syndicat n’a fait valoir aucune créance dans le cadre de la liquidation amiable.

Elle relève encore que, même si Monsieur [D] [Z] n’avait pas liquidé amiablement la société, celle-ci était déficitaire et n’aurait pas pu indemniser le syndicat des copropriétaires d’une potentielle condamnation. Elle précise également n’avoir jamais perçu quoi que ce soit au titre de cette société déficitaire, pas même le capital investi. Elle ajoute que la société aurait très vraisemblablement été placée en liquidation judiciaire et que le syndicat des copropriétaires n’aurait eu qu’une chance hypothétique de pouvoir obtenir le paiement des sommes réclamées. Elle fait valoir, à supposer qu’une faute ait été commise, que le préjudice subi par le demandeur ne consiste qu’en une perte de chance d’obtenir le paiement des travaux listés dans leur assignation, une telle perte de chance étant nulle.

Sur les désordres, elle explique que Monsieur [D] [Z] a rempli ses obligations en suivant les opérations de travaux, en mettant en demeure les intervenants à la construction aux fins de levée des réserves et en transmettant l’ensemble des informations utiles à la poursuite de l’action en levée des réserves. Elle ajoute qu’il a également saisi l’assurance dommages-ouvrage, mais n’a jamais été informée des suites données.

S’appuyant sur un rapport d’expertise dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie dommages-ouvrage du 9 décembre 2016, la défenderesse constate que le désordre tel qu’il existe aujourd’hui n’est plus celui résultant de l’ouvrage d’origine, mais des travaux effectués en 2014 par la société COUVRETANCHE dont la responsabilité est engagée, comme en atteste la mention de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la société. Elle relève également que le syndicatavait été précédemment indemnisée pour l’intervention de cette société dans le cadre d’un dossier connexe, ce qui a pour conséquence que ce désordre a déjà fait l’objet d’une réparation par l’assurance dommages-ouvrage.

S’agissant du portail automatique, elle explique que ce désordre n’a pas été réservé à réception, ni ne figure sur la liste des désordres complémentaires. Elle indique également que, près de 20 ans après la réception, le portail litigieux fonctionne toujours et qu’aucun élément du dossier ne permet de constater la manifestation du risque dont il est fait état puisque le portail est d’ores et déjà équipé d’une barre palpeuse anti-écrasement et d’un détecteur de mouvement, et que les préconisations de l’expert portent sur un équipement qui n’est pas obligatoire et qui, de surcroît, pourrait causer des difficultés de fonctionnement.

S’agissant de la rétention d’eau sur les enrobés, elle relève que l’expert a écrit que ce désordre « ne génère pas d’impropriété à destination suffisamment importante », ce qui exclut en conséquence la mise en œuvre de la garantie légale.

S’agissant du préjudice immatériel soulevé par le syndicat des copropriétaires, elle rappelle que Monsieur [D] [Z] a immédiatement communiqué au syndicat et à son syndic l’ensemble des informations leur permettant d’obtenir, dans l’année de parfait achèvement, la levée des réserves. Elle fait observer que la garantie de parfait achèvement n’a pas été mise en œuvre par le syndicat et en conclut qu’il ne peut revendiquer un préjudice de jouissance depuis 2006, du fait de sa propre inertie, et que la preuve qu’une faute aurait été commise par Monsieur [D] [Z] n’est pas rapportée. Enfin, elle rappelle que si elle devait être tenue pour responsable des fautes commises par son père, elle ne pourrait être tenue que dans la limite des actifs de la société de feu son père au moment de sa liquidation, les comptes faisant apparaître un solde négatif.

MOTIVATION

Il appartient au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » de démontrer, dans un premier temps, que la créance qu’il prétend avoir à l’égard de la SARL LES MIRABELLIERS est fondée en son principe, et dans un deuxième temps, que son recouvrement en a été empêché par la faute du liquidateur de cette société commise lors des opérations de liquidation amiable.

Sur la recevabilité de l’action formée contre Mme [J] [Z]

L’action est engagée à l’encontre de Madame [J] [Z] en sa qualité d’ayant droit de M. [Z], lui-même pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL LES MIRABELLIERS.

La SARL LES MIRABELLIERS est un vendeur d’immeuble en état de futur achèvement et engage sa responsabilité pour les vices et défaut de conformité apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil et pour les vices non apparents sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil.

Par jugement du 19 février 2024, le présent tribunal a jugé que le désordre affectant le portail tenant à une absence de sécurisation de la zone d’écrasement arrière n’était pas apparent lors de la réception, le seul désordre évoqué étant l’existence de points de rouille, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » est fondée sur l’article 1646-1 du code civil et l’action enserrée dans un délai décennal n’est pas forclose.

Dans ce même jugement, le tribunal a relevé d’office le fondement des articles 1642-1 du code civil et 1648 al.2 du code civil, s’agissant des désordres apparents à la réception, tels que ceux affectant les enduits de façade et les enrobés.

En effet, ces désordres ont été dénoncés :

dans le procès-verbal de réception du 8 février 2006 mentionnant des flaques d’eau persistantes après la pluie devant la résidence, une fissure importante et évolutive sur le mur des garages sur l’allée et des fissures sur la façade du pignon nord de la tranche 2dans le procès-verbal de réception du 17 juillet 2006 non signé par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, la société Solorbat, il était indiqué par le maître d’œuvre : « crépis coffré et microfissures sur le mur du local poubelles, microfissures sur enduit à plusieurs endroits, défauts d’aspect des enduits sans doute provoqués par une épaisseur trop faible et surtout par l’absence de redressage des surfaces principalement au niveaux des linteaux et des rebouchages d’ouvertures »dans le courrier du 17 juillet 2006 adressé au vendeur, le syndic de copropriété a valablement dénoncé une liste de vices apparents de construction du bien réceptionné, notamment « des fissures naissantes déjà visibles à l’œil nu laiss[ant] présager des désordres par infiltration dans un avenir très proche, compte tenu du manque de consistance de ce revêtement mural qui ne semble pas adapté pour absorber lesdites fissures »par courrier du 10 octobre 2006 du conseil syndical qui demandait une ultime intervention du syndic, afin de résoudre les malfaçons affectant toutes les façades des immeubles entraînant, d’une part, un inesthétisme flagrant, mais également à court terme des problèmes d’étanchéité.

Ainsi, les désordres concernant les enduits et les rétentions d’eau sur les enrobés étaient apparents au moment de la réception, dès lors qu’ils ont fait l’objet de réserves et ont été régulièrement dénoncés au maître de l’ouvrage. Le désordre concernant les enduits était en outre connu dans toute son ampleur, dès l’instant où les copropriétaires évoquaient des désordres à court terme par infiltration, ce qui est confirmé par l’expertise judiciaire. Il n’est pas démontré une aggravation telle du désordre dont toute la mesure n’aurait pas été prise en 2006.

La réception et prise de possession est intervenue le 17 juillet 2006. L’assignation en référé-expertise délivrée à la demande du syndicat des copropriétaires le 7 février 2007 a interrompu le délai de forclusion conformément à l’article 2241 du Code civil jusqu’au 06 mars 2007, date de l’ordonnance de référé à compter de laquelle un nouveau délai d’un an a recommencé pour se terminer le 6 mars 2008. L’assignation au fond a été délivrée le 15 octobre 2009.

Cependant, il ne peut être opposé une forclusion de l’action à l’égard de la SARL LES MIRABELLIERS pour déclarer irrecevables les demandes à l’encontre de son liquidateur, dans la mesure où en raison de la clôture des opérations de liquidation et de la radiation opérée le 07 février 2007, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ne pouvait précisément pas engager d’action à l’égard de la société, raison pour laquelle il a formé son action contre M. [D] [Z].

L’action en responsabilité formée à l’encontre de Mme [J] [Z] doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien fondé de l’action formée contre Mme [J] [Z]

Sur la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] »

Sur les désordres affectant les façades

Comme indiqué précédemment, ces désordres étaient identifiés dans le procès verbal de réception des travaux de crépis et d’enduits extérieurs établi le 17 juillet 2006 de la façon suivante :

crépis coffré et microfissures sur le mur du local poubellesmicrofissures sur enduit à plusieurs endroitsdéfaut d’aspect des enduits sans doute provoqués par une épaisseur trop faible et surtout par l’absence de redressage des surfaces principalement au niveau des linteaux et des rebouchages d’ouvertures.

Le procès verbal de réception des travaux de gros œuvre du 08 février 2006 mentionnait, quant à lui, une fissure importante et évolutive sur le mur des garages sur l’allée et des fissures sur façade du pignon nord de la tranche 2.

L’expert judiciaire relève des façades présentant soit des manques d’enduits, soit des fissures et joint un reportage photographique pour en montrer la localisation.

Il précise que la cause est due à l’absence d’un joint de recouvrement, à un manquement de traitements adaptés au droit des jonctions d’ouvrages rapportés et à des non-façons.

Il ajoute que ces désordres affecteront tôt ou tard l’habitabilité car ils correspondent à des remplissages d’anciennes ouvertures qui n’ont pas été traitées conformément aux règles de l’art ou à des non-façons sur des ouvrages façades ce qui est de nature à compromettre l’ouvrage dans le temps et à le rendre impropre à sa destination.

Madame [J] [Z] soutient que ces désordres ont fait l’objet de réparation dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage en se fondant sur une note d’information du cabinet Saretec du 09 décembre 2016 et un courrier des mutuelles MMA adressé au syndicat des copropriétaires du 02 juin 2017 précisant que la réparation de la société Couvretanche a été mal exécutée.

Toutefois, il résulte des pièces du dossier que suite à une déclaration d’infiltrations d’eau dans le garage de M. [G], un dossier dommages-ouvrage a été ouvert et des travaux ont été réalisés en 2014 par la société Couvretanche en toiture. A la faveur de nouvelles infiltrations, le cabinet Saretec a établi le 11 mai 2015 que les dommages trouvaient leur cause dans une fissuration du mur séparatif existant, non modifié dans le cadre de l’opération de construction, soit en conséquence dans les parties anciennes de la construction existant avant l’ouverture du chantier sans être la conséquence de l’exécution des travaux neufs, ce qui a donné lieu à un refus de garantie des MMA. Le cabinet Saretec a indiqué, lors d’une nouvelle réunion en décembre 2016, que la persistance des infiltrations était due à une mauvaise réparation des relevés d’étanchéités par la société Couvretanche, laquelle s’était engagée à les reprendre.

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 janvier 2016 que le syndicat a autorisé une intervention pour le traitement des fissures sur la façade arrière des garages par l’entreprise ESTS pour un montant 1.212 euros pour mettre fin en urgence aux infiltrations dans le garage de M. [G] à titre conservatoire. En l’absence de production de la facture et du détail de la prestation, il n’est pas démontré que la reprise ait concerné les fissures apparues sur les murs réalisés dans le cadre de la construction dont s’agit.

Dès lors, le moyen soulevé par Madame [J] [Z] tenant à la réparation des désordres affectant les façades dans le cadre de l’assurance dommages ouvrage doit être rejeté. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » n’est par ailleurs pas fondé à réclamer le remboursement de la somme de 1.212 euros non justifiée.

En conséquence, la responsabilité de la SARL LES MIRABELLIERS, en sa qualité de vendeur constructeur, pouvait être engagée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil concernant les fissures en façade constatées par l’expert judiciaire dont la reprise a été chiffrée par ce dernier à la somme de 21.096,39 euros TTC suivant devis de l’entreprise [Localité 8] & Mérégnani du 20 octobre 2008.

Ce devis actualisé au 16 septembre 2022 pour un montant de 37.153,82 euros TTC devait être retenu, à l’exception des options en plus-value non justifiées comme étant indispensables à la reprise.

Sur le désordre affectant l’enrobé

Comme indiqué précédemment, le désordre de rétention d’eau sur l’enrobé a été dénoncé à réception du lot gros œuvre en date du 08 février 2006. L’expert judiciaire l’a constaté dans son rapport en page 25 en précisant qu’il s’agissait d’une faible quantité et limitée au droit de la façade A. Il expliquait que ces anomalies pouvaient être levées par reprises localisées et recharge d’enrobé dont il estimait le coût à la somme de 1.500 euros.

En conséquence, la responsabilité de la SARL LES MIRABELLIERS, en sa qualité de vendeur constructeur, pouvait être engagée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil concernant ce désordre à hauteur de cette somme.

Sur le désordre affectant le portail

Comme indiqué précédemment, les travaux sur le portail ont été réceptionnés sans réserve.

L’expert relève que l’entreprise Cy Elec n’a pas réalisé ce qui était prévu au devis, le portail automatique devant répondre à la norme NFP 25-362. Il constate que la zone d’écrasement arrière n’est pas sécurisée, de sorte que l’entreprise n’a pas respecté cette norme en n’intégrant pas un système de sécurité à l’ouverture et la fermeture du portail de type barre palpeuse anti-écrasement et détecteur de présence. Il relève que l’entreprise Cy Elec a d’ailleurs reconnu que cet équipement s’imposait au regard de la puissance du moteur.

Ainsi, il est suffisamment établi que l’absence de cet élément nécessaire à la sécurisation du portail rend cet équipement impropre à sa destination.

L’expert judiciaire chiffre le coût de la conformité de l’installation à la norme NF P 25-362 (p. 39 de son rapport) à la somme de 3.552,12 euros TTC en référence au devis de la société Kone transmis le 10 mars 2008, lequel comprend des prestations prévues au devis non réalisées comme le marquage au sol.

La responsabilité de la SARL Les Mirabelliers pouvait en conséquence engagée sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil et de la responsabilité décennale à hauteur de cette somme.

Sur le préjudice immatériel

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » pouvait prétendre à l’indemnisation d’un trouble de jouissance sur une durée d’un mois, cependant limité en raison de la localisation extérieure des travaux de reprise, qu’il convient d’évaluer à 1.000 euros.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » pouvait prétendre à obtenir de la SARL LES MIRABELLIERS une indemnisation à hauteur de 43.205,94 euros.

Sur la responsabilité de Madame [J] [Z] en sa qualité d’ayant droit de M. [D] [Z], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL LES MIRABELLIERS

En vertu de l’article L. 237-12 du Code de commerce, le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions.

La liquidation amiable impose l’apurement intégral du passif, les créances litigieuses devant, jusqu’au terme des procédures en cours, être garanties par une provision.

En l’absence d’actif social suffisant pour répondre du montant des condamnations éventuelles, il appartient au liquidateur de solliciter, le cas échéant, l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la société.

La responsabilité du liquidateur est une responsabilité délictuelle qui répond aux conditions de droit commun, à savoir l’existence d’un dommage ou préjudice, un fait générateur, faute ou fait personnel, volontaire ou non, et un lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

Dans l’hypothèse où est reconnue la faute personnelle du liquidateur pour n’avoir pas pris en compte une créance lors des opérations de liquidation, le préjudice qui résulte de cette faute peut être réparé par l’allocation d’une indemnité correspondant à la perte d’une chance pour le créancier d’obtenir le paiement de sa créance.

Le liquidateur a notamment pour mission de réaliser l’actif de la société, d’assurer le paiement du passif de celle-ci, et d’établir les comptes de liquidation, en veillant à ce que cette liquidation ne soit pas faite au détriment des créanciers qui doivent être réglés de leur créance avant la clôture des opérations de liquidation amiable .

En l’espèce, une assemblée générale extraordinaire de la SARL LES MIRABELLIERS s’est tenue le 20 juin 2006, au terme de laquelle les associés ont décidé sa dissolution amiable et désigné Monsieur [D] [Z] en qualité de liquidateur amiable, cette décision ayant été publiée au registre du commerce et des sociétés le 04 juillet 2006.

La liquidation amiable a été clôturée le 11 janvier 2007 et la société a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 05 février 2007.

Cette clôture des opérations de liquidation amiable a donc été effectuée, alors que Monsieur [D] [Z] avait connaissance du fait que des désordres avaient été dénoncés le 8 février 2006 et le 17 juillet 2006 et que la responsabilité de sa société pouvait éventuellement, en sa qualité de vendeur d’un immeuble à construire, être engagée pour les désordres affectant l’immeuble à construire sur les fondements précités.

Il faut toutefois relever que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » n’a assigné en référé la SARL LES MIRABELLIERS et Monsieur [D] [Z] en qualité de liquidateur amiable que le 07 février 2007, tandis que l’assignation au fond date du 15 octobre 2009.

Dès lors, au jour de la clôture des opérations de liquidation le 11 janvier 2007, Monsieur [D] [Z] ne pouvait savoir avec certitude qu’une dette allait apparaître dans le patrimoine de la société liquidée, dès lors qu’aucune poursuite n’avait encore été engagée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » à l’encontre de la société qui ne s’était vue réclamée en justice aucun paiement, soit devant le juge des référés, soit devant le juge du fond et dont la responsabilité de la société dans les désordres dénoncées n’avait pas encore été retenue par l’expert judiciaire, lequel n’avait pas encore été désigné.

Dans ces conditions, le liquidateur n’était pas tenu de constituer une provision pour garantir une créance encore incertaine, ni de différer la clôture des opérations de liquidation, alors que le compte de l’exercice de l’année 2016 faisait apparaître une perte de 3.883 euros.

Dès lors, il ne peut être reproché à Monsieur [D] [Z] d’avoir commis une faute et il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » de ses demandes en paiement formulées à l’encontre de Madame [J] [Z], ayant droit de Monsieur [D] [Z], liquidateur amiable de la SARL LES MIRABELLIERS.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Me [X], qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », condamné aux dépens, devra payer à Madame [J] [Z], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non recevoir tirées de la forclusion ;

DECLARE recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » de ses demandes à l’encontre de Madame [J] [Z] en sa qualité d’ayant droit de M. [D] [Z] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LES MIRABELLIERS ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » à payer à Madame [J] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Autorise Me [X] à recouvrir directement les dépens par elle avancés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » de sa demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE