Jugement du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 24/01004 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JH3J

Minute n° 26/00009

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Madame [F] [N]

née le 23 Mars 1976 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Charlotte JACQUENET de AVOCATLOR, avocat au Barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C54395-2024-001653 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

DEFENDEURS :

S.A.S.U. BECAAMAX Exerçant sous le nom commercial IMMOVERDEAUX

RCS [Localité 16] N° 901 526 723 , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de FILOR AVOCATS, avocat au Barreau de NANCY

Monsieur [M] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne-Laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au Barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Mise en état du 25 avril 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en dernier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 26 avril 2017, Monsieur [T] [L] a donné à bail à Madame [F] [N] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 15] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580 euros outre une provision sur charges de 40 euros.

En 2021, Monsieur [M] [Z] a acquis l’immeuble appartenant à Monsieur [T] [L], devenant le bailleur de Madame [F] [N].

Par acte de Commissaire de Justice signifié le 6 septembre 2024, Madame [F] [N] a fait assigner la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX et Monsieur [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE aux fins d’obtenir, à titre principal, le remboursement de charges locatives qu’elle estime injustifiées.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 octobre 2024. Elle a ensuite fait l’objet de cinq renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties et a finalement été évoquée à l’audience de mise en état du 25 avril 2025, dans le cadre de la procédure sans audience.

Madame [F] [N] était représentée par son conseil qui a soutenu ses conclusions du 4 février 2025 et demandé au juge de :

— dire et juger ses demandes formulées à l’encontre de la société BECAAMAX-IMMOVERDEAUX recevables, ayant qualité et intérêt à agir,

— dire et juger erroné le décompte de régularisation de charges locatives 2021/2022 établi par l’agence IMMOVERDEAUX,

— condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et l’agence IMMOVERDEAUX à lui verser la somme de 129,92 euros au titre des réparations locatives prélevées, et la somme de 811,60 euros au titre du solde sur avances sur charges injustifiées versées par elle antérieurement,

— constater que Monsieur [Z] accepte de lui régler le montant de 327,55 euros au titre des charges trop versées,

— débouter Monsieur [Z] et la société BECAAMAX de toutes leurs demandes contraires,

— condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et l’agence IMMOVERDEAUX à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et l’agence IMMOVERDEAUX aux entiers frais et dépens de l’instance.

Madame [F] [N] expose avoir donné son préavis de départ à son bailleur par courrier recommandé avec avis de réception du 29 août 2022 et avoir quitté les lieux le 30 septembre 2022. Malgré la remise des clés, l’agence IMMOVERDEAUX, en charge de la gestion du bien loué, ne lui a pas fourni le détail de la régularisation des charges ni restitué son dépôt de garantie. Par mail du 8 décembre 2022, elle en a avisé Monsieur [M] [Z]. Puis, par courrier recommandé avec avis de réception du 10 janvier 2023, elle a mis en demeure l’agence IMMOVERDEAUX de lui restituer son dépôt de garantie.

Cinq mois après son départ et suite à de nombreuses relances, elle a obtenu restitution de son dépôt de garantie. S’agissant de la régularisation des charges locatives, elle a saisi un conciliateur de justice et tenté d’obtenir un décompte amiablement, en vain. Ce n’est qu’en fin d’année 2023 que ce décompte lui a été adressé, faisant état d’un solde créditeur de 207,89 euros et du changement d’une plaque de cuisson qui n’a jamais été évoqué lors de l’état des lieux de sortie.

Madame [N] s’oppose à la fin de non-recevoir soulevée par la société BECAAMAX pour défaut de droit d’agir, précisant que le décompte de charges mentionne les références du site internet IMMOVERDEAUX, lequel renvoie lui-même, dans la rubrique « mention légales » à la société BECAAMAX. Elle ajoute qu’elle a qualité et intérêt à agir contre la société BECAAMAX.

Sur le fond, elle affirme qu’aucun dysfonctionnement de la plaque de cuisson n’a été relevé lors de l’état des lieux de sortie de sorte que la somme de 129,92 euros correspondant à son remplacement est injustifiée ; que, s’agissant de la régularisation des charges, les sommes réclamées au titre de l’eau pour l’année 2021, de l’eau et de l’assainissement pour l’année 2022 et des ordures ménagères pour l’année 2022 ne sont pas justifiées. Elle réclame le remboursement du trop-perçu à hauteur de 811,60 euros.

Madame [F] [N] sollicite également le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la société BECAAMAX pour procédure abusive, rappelant qu’avant d’assigner cette société elle a écrit directement à « IMMOVERDEAUX » à plusieurs reprises, en vain et saisi un conciliateur auquel cette dernière n’a jamais répondu. Elle ajoute que la société BECAAMAX exerce sous l’enseigne IMMOVERDEAUX comme l’indique le site internet dont les références figurent sur les documents qui lui ont été transmis. Elle estime n’avoir commis aucune faute en assignant la société BECAAMAX dans le cadre de la présente procédure.

La société BECAAMAX – IMMOVERDEAUX, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions du 23 avril 2025 et demandé au juge de :

— déclarer la demande en justice formée par Madame [F] [N] à son encontre irrecevable,

En conséquence,

— débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— condamner Madame [N] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame [N] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [N] aux dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX expose qu’elle exerce exclusivement une activité de vente immobilière, aucun contrat ne la liant à Monsieur [M] [Z] et aucun acte juridique ou fait juridique ne la liant à Madame [F] [N]. Elle ajoute que son adresse n’est pas celle figurant sur le contrat de mandat, le dirigeant de la société BECAAMAX n’étant pas Madame [F] [G] [U]. En conséquence, la demanderesse est dépourvue de droit d’agir à son encontre. Elle réclame l1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Monsieur [M] [Z] était représenté par son conseil qui a soutenu ses écritures du 16 décembre 2024 et demandé au juge de :

— débouter la société « BECAAMEX » (sic) de l’ensemble de ses demandes, fins de non-recevoir et prétentions,

— juger que la réclamation de Madame [N] s’agissant des avances sur charges réclamées se limite à la somme de 327,55 euros,

— juger qu’il accepte de régler le montant de la restitution des charges trop versées à hauteur de 327,55 euros,

— débouter Madame [N] de ses demandes plus amples ou contraires en ce qu’elle sont dirigées contre lui,

— débouter Madame [N] de sa demande de remboursement de la somme de 129,29 euros,

— juger que seule la société « BECAAMEX » sera tenue au règlement des condamnations sollicitées par Madame [N], en dehors de sa proposition de règlement des charges à hauteur de 327,55 euros,

— condamner en tout état de cause la société « BECAAMEX » à le garantir intégralement de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Monsieur [M] [Z] expose avoir acquis l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14] et régularisé le 14 septembre 2022 un mandat de gestion portant sur le logement loué par Madame [F] [N] avec l’enseigne IMMOVERDEAUX. Ce document mentionne l’adresse de cette société et son site internet ainsi que son courriel, lesquels renvoient à la société « BECAAMEX », le nom « IMMOVERDEAUX » n’étant qu’une enseigne commerciale. Monsieur [Z] sollicite le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la société BECAAMAX.

Sur le fond, le défendeur indique que, s’il n’a pas reçu communication de l’état des lieux de sortie, il a néanmoins procédé au remplacement de la plaque de cuisson, ce dont il justifie par la production d’une facture. Il s’oppose à la demande de remboursement de cette somme formée par Madame [N].

Sur la régularisation des charges, Monsieur [M] [Z] concède qu’il existe un trop-perçu de 327,55 euros, somme qu’il accepte de lui restituer. Il estime par ailleurs que l’enseigne IMMOVERDEAUX n’a pas rempli ses obligations contractuelles et qu’elle doit à ce titre le garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Conformément aux dispositions de l’article 829 du code de procédure civile, les parties ont consenti au déroulement de la procédure sans audience et la décision a été mise en délibéré au 14 août 2025 par mise à disposition au greffe. Ce délibéré a été prorogé au 17 octobre 2025, au 19 décembre 2025 puis au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX soutient que la demande formée à son encontre par Madame [F] [N] est irrecevable pour défaut de droit d’agir, dès lors que le mandat de gestion produit par Monsieur [M] [Z] n’est pas signé avec elle mais avec Madame [F] [G], entrepreneuse individuelle domiciliée [Adresse 13] et non à son adresse, [Adresse 6] [Localité 14]. Elle ajoute que son activité exclusive est celle de vente immobilière et qu’elle ne fait pas de gestion immobilière.

Sur ce point, il apparaît qu’un mandat de gestion a été signé le 14 septembre 2022 entre Monsieur [M] [Z] et « Madame [F] [G] [U], exerçant sous l’enseigne « IMMO [G] », administrateur d’immeubles – [Adresse 10] à [Localité 15] ».

Ce mandat de gestion comporte les mentions suivantes en bas de page : IMMOVERDEAUX – [Adresse 11]) – [Courriel 17] ».

Madame [F] [N] produit deux courriers à en-tête « IMMOVERDEAUX » qui lui ont été adressés les 5 octobre 2022 et 17 mai 2023 dans le cadre de la gestion du logement ((attestation de départ et décompte détaillé de charges). Ces deux courriers comportent des mentions en bas de page qui renvoient au site internet « immoverdeaux.fr ». Or, ce site renvoie lui-même, dans l’onglet « mentions légales », à la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX sise [Adresse 5] à [Localité 14], société spécialisée tant dans la vente que dans la gestion immobilière.

Ainsi, dès lors que le mandat de gestion a été signé avec l’enseigne « IMMO [G] » qui dispose de deux adresses distinctes – [Adresse 12] et [Adresse 5] à [Localité 14] – et dès lors que les références du site internet figurant sur les courriers adressés à la demanderesse renvoient à la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX, sise [Adresse 4] à [Localité 14], il est légitime que Madame [F] [N] ait assigné cette société devant la présente juridiction.

En outre, les références de l’enseigne IMMOVERDEAUX au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire SIRENE ne figurent ni sur le mandat de gestion, ni sur les courriers échangés entre les parties. Dans ces conditions, Madame [F] [N] ne pouvait identifier et agir que contre la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX, seule société dont les coordonnées figurent dans les mentions légales du site internet mentionné sur les documents à en-tête IMMOVERDEAUX.

Par conséquent, les demandes formées contre la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX seront déclarées recevables, Madame [F] [N] justifiant d’un intérêt légitime à mettre en cause la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX dans le cadre du présent litige.

Sur la demande en paiement :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

D’autre part, en application de l’article 7 c) de cette même loi, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que l’existence de dégradations locatives résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et, lorsque des dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable.

Par ailleurs, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [F] [N] conteste les montants qui lui sont réclamés au titre de l’eau pour l’année 2021, de l’eau et de l’assainissement pour l’année 2022 et des ordures ménagères pour l’année 2022. Elle fait valoir que les factures afférentes aux sommes réclamées n’ont pas été produites, seuls 320,64 euros de charges étant justifiés.

S’agissant du remplacement de la plaque de cuisson, que l’état des lieux de sortie, qui ne lui a pas été remis, ne mentionnait aucun dysfonctionnement à ce titre.

Monsieur [Z] justifie du changement d’une plaque de cuisson par la production d’une facture. Toutefois, à défaut de production de l’état des lieux de sortie, il n’est pas justifié de mettre le coût de cette opération à la charge de Madame [F] [N].

S’agissant des régularisations de charges, seules deux factures relatives à l’entretien de la chaudière ont été versées au dossier. Pour le reste, seuls sont produits des tableaux et décomptes de charges établis par l’enseigne IMMOVERDEAUX, lesquels ne sont appuyés par aucune facture.

Dans ces conditions, il résulte des pièces produites que Madame [F] [N] a réglé 1 134,20 euros au titre de provisions sur charges pour les années 2020 à 2022. Seule la somme de 320,64 euros est justifiée (soit 127,14 euros au titre de l’assainissement pour l’année 2021, 111 euros au titre de l’entretien de la chaudière pour l’année 2022 et 82,50 euros pour l’entretien de la chaudière pour l’année 2023).

Par conséquent, Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer à Madame [F] [N] :

—  129,92 euros au titre du remboursement de la plaque de cuisson,

—  811,60 euros au titre du solde de charges locatives dues au titre du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 14],

soit la somme totale de 941,52 euros qui portera intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024, date de l’assignation.

La demande en paiement formée par Madame [F] [N] contre la SASU BECCAMAX-IMMOVERDEAUX sera rejetée, ces parties n’étant pas liées contractuellement.

Sur la garantie due par la société BECAAMAX-IMMOVERDEAUX à Monsieur [M] [Z] :

L’article 1984 du Code civil dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L’article 1991 du même Code dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du Code civil le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, l’agence IMMOVERDEAUX et Monsieur [M] [Z] sont liés par un mandat de gestion signé le 14 septembre 2022 portant sur le logement loué par Madame [F] [N]. Ce contrat, soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil précités, prévoit que l’agence IMMOVERDEAUX s’engage à accomplir tous actes d’administration portant sur le bien loué, notamment s’agissant de la gestion des loyers et des charges.

Il ressort des multiples échanges intervenus entre Madame [F] [N] et l’agence IMMOVERDEAUX, d’une part, et entre Madame [F] [N] et Monsieur [M] [Z], d’autre part (courriels, courriers, tentative de conciliation), que la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX a manqué à ses obligations contractuelles.

Ainsi, elle a manifestement fait preuve d’une grande inertie en ne répondant ni aux sollicitations de son mandant, ni à celles de Madame [F] [N] s’agissant de la reddition des comptes. Ainsi, elle n’a pas transmis les justificatifs de charges sollicités, pas plus que l’état des lieux de sortie. En outre, elle ne s’est pas présentée à la tentative de conciliation.

Elle a ainsi commis une faute dans sa gestion, cette faute ayant causé un préjudice à Monsieur [M] [Z] qui se voit condamné en paiement à l’égard de Madame [F] [N].

Dans ces conditions, elle sera tenue de garantir Monsieur [M] [Z] de toute condamnation prononcée contre lui.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société BECAAMAX – IMMOVERDEAUX pour procédure abusive :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Il est par ailleurs constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, compte-tenu de l’issue du litige et de la condamnation de la société BECAAMAX – IMMOVERDEAUX à garantir Monsieur [M] [Z], cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Z] et la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [M] [Z] et la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX seront condamnés in solidum à payer la somme de 1 500 euros à Madame [F] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à Madame [F] [N] la somme de 941,52 euros au titre du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 15] ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX à garantir Monsieur [M] [Z] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX à payer à Madame [F] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et la SASU BECAAMAX-IMMOVERDEAUX aux dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge