TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00034 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYTA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

,

[N], [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [N], [L], demeurant, [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 août 2023 signé électroniquement, la S.A CDC HABITAT a donné à bail à Mme, [N], [L] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], [Adresse 7], avec stationnement n°22, pour un loyer mensuel de 436,11 € et 69,96 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CDC HABITAT a fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 08 décembre 2023 et 17 octobre 2024. Par suite un accord d’échelonnement de la dette a été trouvé entre les parties.

Des nouveaux loyers étant demeurés impayés, la S.A CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 mai 2025 pour un montant de 1.998,15 € en principal.

La S.A CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 mai 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 octobre 2025, et avenir d’audience du

09 janvier 2026, la S.A CDC HABITAT a ensuite fait assigner Mme, [N], [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme, [N], [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.544,97 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, soit 536,06 euros révisable ;

* de la somme de 54,04 euros en remboursement des frais bancaires ;

*de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, et de la dénonce à la Ccapex.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, la S.A CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1660,09 euros, déduction faite des frais de procédure. La S.A CDC HABITAT précise que la locataire invoque un règlement de la somme de 1.500 euros réalisé avant l’audience et qui n’ a donc pas pu être pris en compte dans le décompte produit. Elle précise que, si le règlement a bien été effectué, elle ne s’oppose pas aux demandes reconventionnelles formulées par Mme, [L] et demande de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé.

Mme, [N], [L] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative sauf à déduire la somme 1500 euros correspondant au dernier paiement réalisé. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l’arriéré locatif en une mensualité.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe. En délibéré autorisé, la S.A CDC HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis par mail en date du 30 janvier 2026, un décompte actualisé, Mme, [N], [L] étant en copie de cet envoi.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 03 août 2023 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Ce délai est plus favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 09 mai 2025 pour la somme en principal de 1.998,15 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme, [N], [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 613 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Mme, [N], [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite pour un montant total de 566,83 euros) la somme de 3,17 € à la date du 20 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026, étant pris en compte le versement de 1.500 euros invoqué à l’audience ainsi que la somme de 156,94 euros qui ressort du décompte comme payée en ligne au 15 janvier 2026.

Mme, [N], [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la S.A CDC HABITAT cette somme de 3,17 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme, [N], [L] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette, du montant de celle-ci, de ses ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en un versement mensuel de 3,17 €, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Mme, [N], [L] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme, [N], [L], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme, [N], [L] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme, [N], [L] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la, [Localité 2] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme, [N], [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 mai 2025 et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives , mais à l’exclusion des coûts des commandements de payer des 08 décembre 2023 et 17 octobre 2024, ces frais n’ayant pas un rapport étroit et nécessaire avec l’instance dès lors que leur caractère indispensable n’est pas démontré.

Compte tenu du fait que Mme, [N], [L] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT, Mme, [N], [L] sera condamné à lui payer une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA CDC HABITAT sera déboutée de sa demande en remboursement des frais bancaires exposés, n’étant pas justifié du paiement de ceux-ci.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 août 2023 entre la S.A CDC HABITAT et Mme, [N], [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 8], avec stationnement n°22 sont réunies à la date du 10 juillet 2025;

CONDAMNONS Mme, [N], [L] à payer à la S.A CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 3,17 € (décompte arrêté au 20 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026) ;

AUTORISONS Mme, [N], [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 3,17 € ;

PRECISONS que cette mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme, [N], [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme, [N], [L] soit condamnée à payer à la S.A CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme, [N], [L] à payer à la S.A CDC HABITAT une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme, [N], [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 mai 2025 et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives mais à l’exclusion des coûts des commandements de payer des 08 décembre 2023 et 17 octobre 2024 ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente