TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 25 Novembre 2024

N° RG 23/08376 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5AU

N° de minute :

AFFAIRE

S.N.C. WALLACE

C/

S.A.S. VICTORIA

DEMANDEUR

S.N.C. WALLACE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0139

DEFENDEUR

S.A.S. VICTORIA

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1991

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 26 février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 octobre 2008, la SCI VICTORIA, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société WALLACE, a donné à bail commercial en renouvellement à la société VICTORIA, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2008, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 15] (92800), afin qu’elle y exploite une activité d’hôtel de tourisme, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé à la somme de 79.988 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2016, la SCI VICTORIA a fait délivrer un congé à effet 30 juin 2017 à la société VICTORIA et offert le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2017 moyennant le règlement d’un loyer annuel qu’elle entendait voir porter à 105.000 euros en principal, « toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ».

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 février 2019, la société WALLACE qui a acquis les lieux loués le 8 février 2017, a fait assigner la société VICTORIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de NANTERRE par acte d’huissier du 11 juin 2019, aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 105.000 euros en principal et, subsidiairement, de voire désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Suivant mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 3 octobre 2019, la société VICTORIA a revendiqué la fixation du loyer renouvelé à la somme de 68.000 euros par an en principal.

Par jugement du 25 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er juillet 2017 du bail entre la société WALLACE et la société VICTORIA portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 17],

— ordonné une expertise aux frais avancés de la société WALLACE, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [V],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société VICTORIA pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail expiré,

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 19/07954, a consécutivement été retirée du rôle.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 17 février 2022. Il est d’avis que la valeur locative des locaux ressort à la somme annuelle de 84.400 euros en principal à la date du renouvellement en considération d’un abattement au titre des travaux visés par l’article L311-1 du code du tourisme, et à la somme de 92.800 euros par an en principal sans abattement au titre desdits travaux.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/08376.

Aux termes de son dernier mémoire signifié le 12 octobre 2023, la société WALLACE demande au juge des loyers commerciaux, de :

RECEVOIR la SNC WALLACE en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

La disant bien fondée,

DEBOUTER la société VICTORIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé concernant les locaux commerciaux situés au [Adresse 4], à la somme annuelle de 105.000,00 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à la date de notification du présent mémoire, et à la somme annuelle de 122.473,21 € hors taxes et hors charges à compter de la notification du présent mémoire, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve d’actualisation au regard des dispositions de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite «PINEL» ;

CONDAMNER la société VICTORIA à régler à la SNC WALLACE les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers payés et le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er juillet

2017, eux-mêmes assortis des intérêts par anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la société VICTORIA au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700

du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société VICTORIA au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Philippe RENAUD, Avocat à la Cour – SCP RENAUD ROUSTAN, en

application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Selon dernier mémoire signifié le 19 décembre 2023, la société VICTORIA demande au juge des loyers commerciaux :

A TITRE PRINCIPAL :

La Société VICTORIA demande en conséquence que le loyer soit fixé à la somme annuelle hors charge et taxe de 58.870,63 euros à compter du 1er juillet 2017,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

La Société VICTORIA demande en conséquence que le loyer soit fixé à la somme annuelle hors charge et taxe de 64.794 euros à compter du 1er juillet 2017,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

La Société VICTORIA demande en conséquence que le loyer soit fixé à la somme annuelle hors charge et taxe de 84.400 euros à compter du 1er juillet 2017,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner la Société WALLACE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 26 février 2024, a été mise en délibéré au 22 avril 2024, prorogé in fine au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « recevoir » et « dire bien fondée » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société WALLACE, qui n’est pas contestée.

Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, dont les dispositions sont d’ordre public, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers payés et le montant du loyer du bail renouvelé fixé judiciairement, capitalisés, (Pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689), comme le demande la bailleresse.

Il ne peut non plus se prononcer sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sous réserve d’actualisation au regard des dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur le montant du loyer renouvelé

Sur les principes

Il est établi et non contesté que le bail renouvelé signé les 10 et 28 janvier 2008 a été consenti pour une durée de neuf années à usage d’hôtel meublé.

En application de l’article R145-10 du code de commerce le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Les locaux monovalents échappent ainsi à la règle du plafonnement.

Il est constant que les exploitations hôtelières sont considérées comme des activités monovalentes, de sorte que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 doit être fixé à la valeur locative, ce sur quoi les parties s’accordent.

Par application de l’article L145-36 du code de commerce le prix du bail renouvelé est déterminé selon les usages observés par la branche d’activité, la juridiction saisie ayant le choix de la méthode la plus appropriée selon les usages de la profession.

Il est d’usage de calculer la valeur locative de renouvellement des hôtels selon la méthode dite hôtelière. Traditionnellement, celle-ci était basée sur la recette théorique ou recette maximum de l’établissement calculée à partir des prix affichés, de la fréquentation, mais aussi du montant des remises nécessaires pour louer les chambres, à laquelle on appliquait un taux d’effort résultant de la catégorie de l’établissement, de sa qualité et de sa localisation. Mais, pour tenir compte de l’évolution des pratiques de l’industrie hôtelière dont les prix affichés varient désormais quasi quotidiennement notamment en considération du développement des chambres d’hôtes et des locations AirBnB, de la concentration de chaînes, de l’émergence de centrales de réservation, la compagnie des experts a adopté une nouvelle méthode hôtelière basée sur les prix moyens praticables par catégories de chambres afin de déterminer la recette théorique, à laquelle s’ajoute la recette petits-déjeuners, retraitée en fonction d’un abattement « internet » comprenant un correctif au titre des commissions versées aux différents opérateurs et d’un taux d’occupation normatif résultant de la situation et des caractéristiques de l’établissement.

Sur les termes du rapport d’expertise

L’expert indique que les lieux loués sont :

— situés à [Localité 16], commune traversée par plusieurs routes départementales et par la route nationale 13, limitrophe de [Localité 12], [Localité 19], [Localité 11] et [Localité 8], à l’angle du [Adresse 7] et de la [Adresse 18], dans un environnement majoritairement résidentiel, non loin de [Localité 9], bien desservi par les transports en commun (lignes L et U du Transilien et tram T2) ;

— dépendent d’un immeuble ancien vraisemblablement édifié dans les premières décennies du XXe siècle, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de quatre étages droits (façade principale mixte en briques polychromique et maçonnée sous enduit, murs pignons en moellons, toiture en tuiles mécaniques, garde-corps en ferronnerie – corniches) formant angle en pan coupé sur la [Adresse 18] et le [Adresse 7] ;

— sont accessibles depuis le [Adresse 7], par une porte glace avec quatre marches de dénivelé depuis la rue, qui donne sur un rez-de-chaussée climatisé, un accueil (sol revêtement plastique imitation parquet, murs papier peint, faux plafond type BA13 peint sur rail avec spots encastrés), une salle de petit déjeuner de 24 couverts environ (sol revêtement plastique imitation parquet, murs papier peint, faux plafond), une cuisine aveugle équipée (sol et murs carrelés), des sanitaires (sol et crédence carrelés, murs peints), un petit bureau équipé d’une fenêtre (sol carrelé) et un escalier en bois menant vers les étages où les paliers (sol parquet, tapis, murs peints et faux plafond) distribuent des chambres entre 8 m² et 14 m² environ (murs peints, sol revêtement plastique, salles d’eau sol et murs carrelés, fenêtres à double vitrage sur menuiseries PVC) non accessibles au PMR et non climatisées et, au sous-sol, accessible uniquement par escalier une lingerie, une douche, un local technique (sol en ciment ou carrelage) ;

L’expert indique qu’aucun arrêté préfectoral de classement ne lui a été communiqué, ni déclaration de capacité.

Au vu des informations transmises, il a retenu un total de trente-deux chambres dont : cinq chambres simples (101 euros), douze chambres doubles standard et quatre chambres twin (115 euros) ainsi que onze chambre double « confort » (127 euros), le petit-déjeuner étant facturé à 12 euros. Il ajoute que l’hôtel dispose d‘un site internet sur lequel les offres tarifaires sont nettement inférieures aux prix affichés.

Il précise que la clientèle est principalement une clientèle d’affaires (fréquemment en formation à [Localité 9]) du lundi au jeudi soir et, accessoirement, d’une clientèle de loisirs ou particulière, de proximité. Les clients proviennent principalement en direct via des contrats annuels ou via le site, ainsi que grâce aux OAT à hauteur de 20 à 30 %.

L’expert a analysé onze références issues de loyers de renouvellement d’hôtels trois étoiles fixés judiciairement, dont une portant sur un hôtel situé à [Localité 10] et dix relatives à des hôtels situés à [Localité 14], outre huit références issues de renouvellements amiables d’hôtels situés à [Localité 14], en l’absence de données locales.

En application de la méthode hôtelière traditionnelle, applicable à la date du renouvellement, M. [V] a procédé au calcul de la recette théorique annuelle en tenant compte des références analysées, d’une part, et des caractéristiques des lieux loués, d’autre part, qu’il a chiffrée à la somme de 1.076.896 euros HT (32 chambres X 92,20 euros X 365 jours). Il a appliqué à celle-ci un abattement pour remises et commissions de 11% pour tenir compte de la rémunération des intermédiaires tels que plateformes de réservations, aboutissant à une recette théorique annuelle 958.437,44 euros HT. Il a ensuite retenu un taux d’occupation de 67% au regard des caractéristiques des locaux, soit une recette annuelle en fonction du taux d’occupation de 642.153,08 euros. Enfin, il a retenu un pourcentage sur recette de 16 % au vu des caractéristiques de l’établissement (notamment la taille limitée des chambres et le nombre de chambre restreint) pour conclure à une valeur locative annuelle de renouvellement brute pour la partie hébergement de 102.744,48 euros en principal ( 642.153 € x 16 %). Il n’a pas retenu de recettes annexes pour le petit-déjeuner considérant que leur part est marginale pour ce type d’hôtel.

Il par ailleurs pris en considération les clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail pour déduire le montant de la taxe foncière 2017 (3.162,14 euros) ainsi que le coût de l’assurance de l’immeuble au titre de cette année (4.192,92 euros) et pratiquer un abattement forfaitaire de 2,5 % pour tenir compte du transfert au preneur des travaux des travaux prescrits par l’administration. Il conclut à une valeur locative nette annuelle de 92.820,81 euros en principal, sous réserve de la prise en compte des travaux d’amélioration régis par les articles L.311-1 et suivants du code de tourisme sur lesquels les parties s’opposent.

Il a aussi procédé à un recoupement par comparaison du revenu moyen par chambre disponible (REVPAR), qui est calculé à partir de la recette annuelle hébergement divisée du nombre de chambres exploitables ainsi que du nombre de jours d’ouverture potentiel de l’établissement. Au vu du chiffre d’affaires d’hébergement annuel net théorique retenu, il relève que le REVPAR hébergement ressort à 55 euros par chambre [642.153 euros / (32 chambres × 365 nuitées)], ce qui selon lui est cohérent avec les statistiques analysées au regard des caractéristiques de l’hôtel expertisé.

De même , il a opéré un recoupement par comparaison de la valeur locative brute rapportée à la chambre. Il indique que les décisions judiciaires ainsi que les renouvellements amiables recensés faisant état d’un loyer annuel brut HT HC rapporté à la chambre compris entre 3.212 euros et 5.882 euros, Il relève que la valeur locative de renouvellement brute retenue ressort en l’espèce à la somme annuelle de 3.211 euros HT HC (102.744,48 euros / 32 chambre) par chambre. Il estime qu’au regard des caractéristiques de l’établissement, ce montant est également cohérent avec les éléments de comparaison précités, dans la mesure où ces derniers se situent à [Localité 14] et notamment dans les arrondissements centraux ou proches de secteurs touristiques nettement plus recherchés.

L’expert a relevé que le bail ne contient pas de clause d’accession de sorte qu’en l’absence de stipulation contractuelle, c’est le régime de droit commun de l’article 555 du code civil qui s’applique, selon lequel les travaux font accession au bailleur dès leur réalisation.

Il a rappelé qu’en matière hôtelière, les travaux d’amélioration sont régis par les articles L311-1 et suivants du code de tourisme et que les travaux en relevant ne peuvent servir de base à aucune majoration de loyer durant le bail, le renouvellement qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution, qu’il n’y a donc pas lieu de tenir compte d’un abattement supplémentaire au titre de l’accession, ajoutant que les travaux d’entretien ne justifient pas d’abattement.

M. [V] précise que lui ont été communiqués :

— des plans datés de décembre 1989, qui ne font pas ressortir de variation de la capacité hotellière, en termes de nombre de chambres,

— des factures de travaux réalisés en 2011 et entre 2017 et 2019.

A partir des factures communiquées, dont il a extrait celles afférentes aux travaux postérieurs à la date de renouvellement, il a établi une synthèse afin de tenir compte des travaux d’amélioration, au titre des travaux relevant de l’article L311 du code de tourisme, via un abattement selon lui approprié de 9% au titre des travaux d’un montant de 206.645 euros relevant de ce texte ayant été réalisés au cours du bail expiré, soit une participation du bailleur à hauteur d’environ 48,5 % du coût de ces travaux.

En conséquence de l’ensemble de ses constatations et de son analyse, il est d’avis que le loyer en renouvellement, fixé à la valeur locative annuelle nette ressort, à la date du renouvellement :

— à la somme de 92.820,81 euros, arrondie à 92.800 euros si les travaux d’amélioration régis par les articles L.311-1 et suivants du code de tourisme ne sont pas pris en compte,

— à la somme de 84.448 euros si les travaux d’amélioration régis par les articles L.311-1 et suivants du code de tourisme sont pris en compte à hauteur de 8.352 euros.

Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2017 à la valeur locative

La société WALLACE revendique un loyer renouvelé fixé à la somme de 122.473,21 en principal. Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise amiable rédigé par M. [C] pour contester le prix moyen praticable. Elle estime, qu’en plus d’opérer une distinction weekend / semaine, il conviendrait de déterminer les prix moyens par typologie de chambre et prétend à un prix unitaire moyen praticable de 94,50 euros HT (sur la base d’un prix TTC de 70 euros pour les chambres simples, de 100 euros pour les doubles et de 120 euros pour les doubles conforts). Elle conteste également le montant de l’abattement pour commission, considérant qu’il conviendrait de retenir un abattement de 5% afin de ne pas alourdir le taux d’effort des hôteliers. Elle critique encore le taux d’occupation qu’elle demande de fixer à 73% et, au minimum à 70%.

Enfin, elle s’oppose aux abattement pratiqués tant au titre des travaux que de la taxe foncière. Elle soutient, d’une part, que le preneur ne justifie pas de l’accomplissement de notification préalable des travaux imposée par l’article L311-2 du code du tourisme, condition pourtant indispensable sans laquelle le preneur ne peut prétendre à un abattement pour travaux, selon la jurisprudence (Pourvois n°99-14704 et n°06-11210). D’autre part, elle fait valoir que les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne s’appliquent pas aux locaux monovalents dont la fixation du loyer renouvelé obéit à des règles spécifiques par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants du même code, excluant que tout abattement au titre de la taxe foncière (Pourvois n°98-14713, n°06-11210 et n°16-18059).

La société VICTORIA résiste à cette prétention et demande, reconventionnellement que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2017 soit fixé à la somme de 58.870,63 euros en principal et, subsidiairement, à la somme de 64.794 euros en principal et, à défaut, à la somme de 84.400 euros en principal. Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise amiable rédigé par M. [C] pour contester le prix moyen praticable. Elle prétend à un prix unitaire moyen praticable de 90 euros HT . Elle acquiesce au montant de l’abattement pour commission à hauteur de 11% au vu des explications de l’expert judiciaire concernant le caractère normatif de la méthode hôtelière, de même qu’au taux d’occupation de 67% compte tenu de la réponse apportée aux dires des parties de ce chef. Elle critique en revanche le taux de recette qu’elle demande de voir ramené à 15%.

Reconventionnellement, elle réclame des abattements à raison des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail au titre de la taxe foncière (3.162,14 euros), de l’assurance de l’immeuble (4.192,92 euros) et des travaux de mise en conformité (2,5%) qui lui ont été transférés alors qu’ils incombent légalement au bailleur. Elle prétend en outre à un abattement de 30% au titre des travaux réalisés. Elle estime rapporter la preuve de de la notification requise par l’article L311-2 du code du tourisme par la production du courrier recommandé adressé au bailleur de l’époque le 18 janvier 2011 auquel celui-ci a répondu 31 janvier 2011 en donnant son autorisation. Elle insiste sur le fait que le bail ne prévoit aucune clause d’accession au profit du bailleur de ce chef, de sorte que les dispositions de l’article 555 du code civil sont applicables.

Il est de droit que pour l’application de la méthode dite hôtelière au calcul du loyer de renouvellement, tout d’abord , les praticiens déterminent une recette théorique globale hors taxes ( prix affiché par chambre multiplié par le nombre de chambres) puis appliquent à cette recette

théorique:

— un abattement pour segmentation de la clientèle, si il y a une pratique habituelle de remises (par ex: comités d’entreprises ou autre),

— un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel de l’implantation géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— un coefficient sur recettes en fonction du classement de l’hôtel des caractéristiques physiques du bâtiment, de la conformité aux normes administratives et aux normes habituellement admises pour des établissements comparables,

— et éventuellement , un abattement prévu à l’article L 311-3 du code du tourisme tenant compte de l’incidence des améliorations résultant de certains travaux effectués par le locataire et variant en fonction de leur importance.

Il est constant que les juges du fond fixent souverainement la valeur locative selon le mode de calcul qui leur apparaît être le meilleur y compris concernant la valeur locative de locaux monovalents (Pourvoi n°0312202, n°04-12613 et n°1219755).

En l’occurrence, la méthode et les chiffrages de l’expert judiciaire apparaissent adaptés. En effet, le prix moyen de 92,20 euros retenu est cohérent avec les statistiques présentées et l’étude de marché réalisée (cf. pages 27 et 28) ainsi qu’avec les caractéristiques de l’hôtel.

De plus, ainsi que le rappelle M. [V], la méthode hôtelière consiste à bâtir un chiffre d’affaires normatif sur lequel est appliqué un taux d’effort. Bailleur et preneur n’étant pas associés, la sur- ou sous-performance de l’exploitant n’a pas à être intégrée dans le calcul du revenu normatif. En l’espèce, le choix de recourir à une clientèle d’affaires via des contrats « corporate » est un choix de l’exploitant. Ce choix permet généralement d’augmenter le taux d’occupation moyen au détriment du prix moyen par chambre facturé puisque dans le cadre des négociations avec les entreprises, l’exploitant est généralement contraint d’appliquer une réduction par comparaison aux nuitées vendues indépendamment. Qu’il s’agisse d'[Localité 13] ou de négociation avec des clients corporate, un abattement de l’ordre de 11 % est donc justifié pour la construction du chiffre d’affaires normatif.

De même, il y a lieu de retenir le taux de commission de 67%, l’expert judiciaire expliquant de manière pertinente que le taux est justifié par une localisation sans réel attrait touristique avec un tropisme d’affaires lié à la proximité de la Défense et une occupation nécessairement limitée en weekend, excluant que le taux de 70% puise être retenu.

Enfin, aucun élément n’est produit pour justifier de ramener le taux de recette à 15%, de sorte qu’il sera appliqué le taux de 16% proposé par l’expert judiciaire.

Partant, la valeur locative annuelle de renouvellement brute sera fixée à la somme de 102.744,48 euros en principal.

S’agissant des abattements, aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est constant que la soumission du bail aux dispositions de l’article R145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R145-8 du même code. (Pourvoi n°16-18059)

En l’espèce, le bail porte sur un bien loué en vue d’une seule utilisation au sens du premier de ces textes, le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En conséquence, les demandes d’abattement au titre de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble et des travaux de mise en conformité, usuellement transférés au preneur en matière hôtelière, seront rejetés. En effet, si l’expert indique que la pratique à cet égard n’est pas homogèbe, il ne résulte pas de son rapport que les valeurs de référence n’auraient pas transféré ces postes au preneur.

A cet égard , l’article L 311-3 du code de tourisme dispose que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

Il est admis que lorsque les techniciens calculent selon la méthode dite hôtelière, comme il est difficile, après améliorations, de se replacer dans l’état dans lequel était le bien loué avant

améliorations, dès lors que les recettes calculées le sont nécessairement en fonction de l’état contemporain à leur relevé, la pratique applique un abattement forfaitaire pour répondre, lorsque cela s’impose, aux exigences de l’article L311-3 du code du tourisme.

En l’espèce, la société VICTORIA justifie avoir notifié au bailleur de l’époque sa demande de travaux, attestée par la réponse favorable de celui-ci. Partant, il convient de faire droit à sa demande d’abattement pour travaux à hauteur de 8.352 euros (9%), tel que calculé par l’expert judiciaire.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la valeur locative annuelle des locaux au 1er juillet 2017 est fixée à la somme de 94.392,48 euros en principal (102.744,48 euros – 8.352).

Cette prétention sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile. Dans ce contexte, la distraction des dépens au profit du conseil de la défenderesse est sans objet.

Par ailleurs, chacune des parties succombant partiellement, l’équité commande de laisser à chacune la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

La nature de l’affaire et son ancienneté justifient enfin d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, laquelle n’est pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir :

— juger que le bail renouvelé l’a été aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve d’actualisation au regard des dispositions de la loi Pinel,

— condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers payés et le montant du loyer du bail renouvelé fixé judiciairement, capitalisés

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

FIXE à la somme de 94.392,48 euros, hors taxes et hors charges, le montant du loyer annuel en renouvellement à la date du 1er juillet 2017, pour les locaux donnés à bail par la société WALLACE à la société VICTORIA situés [Adresse 5] à [Localité 17],

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

M^e Fabrice NICOLAI

Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS