TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 23/02381 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YHNX

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. Syndicat des Copropriétaires de la RES LE MARJOLIN 91-93 rue PV COUTURIER 92300 LEVALLOIS PERRET

C/

S.C.I. FIOCRE-MARJOLIN

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la RES LE MARJOLIN 91-93 rue PV COUTURIER 92300 LEVALLOIS PERRET, pris en la personne de son syndic

Société FONCIA SEINE OUEST

9-11 rue du Débarcadère

92700 COLOMBES

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DEFENDERESSE

S.C.I. FIOCRE-MARJOLIN

51 bis rue de Miromesnil

75008 PARIS

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant :

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence LE MARJOLIN BATIMENT F sise 91/93 rue Paul Vaillant Couturier à LEVALLOIS-PERRET (92300) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic la société FONCIA SEINE OUEST.

Se plaignant de la défaillance de la société SCI FIOCRE-MARJOLIN dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de cette résidence l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 mars 2023, aux fins de voir :

Condamner la SCI FIOCRE-MARJOLIN à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE MARJOLIN BATIMENT F sise 91/93 rue Paul Vaillant Couturier (92300) LEVALLOIS PERRET la somme de 10.297,71 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 20 février 2020, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement,

Condamner la SCI FIOCRE-MARJOLIN à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE MARJOLIN BATIMENT F sise 91/93 rue Paul Vaillant Couturier (92300) LEVALLOIS PERRET la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SCI FIOCRE-MARJOLIN à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE MARJOLIN BATIMENT F sise 91/93 rue Paul Vaillant Couturier (92300) LEVALLOIS PERRET la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SCI FIOCRE-MARJOLIN aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque, et le coût de la sommation de payer dont recouvrement au profit de Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société SCI FIOCRE-MARJOLIN, assignée à domicile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un acte de vente,

— un extrait Kbis de la société SCI FIOCRE-MARJOLIN,

— un décompte, mêlant des charges et frais, couvrant la période du 20 mars 2020 au 13 janvier 2023,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 4 juin 2018, 15 mai 2019, 14 janvier 2020, 12 avril 2021 et 25 janvier 2022 et une attestation de non-recours y afférente,

— des justificatifs de frais facturés par le syndic,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure,

— une relance,

— une sommation de payer.

Sur la distinction entre les charges et frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme 10 297,71 euros au titre des charges impayées.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au regard du décompte produit, il apparaît que la somme réclamée inclut, outre des charges de copropriété, des frais de recouvrement qui relèvent de dispositions légales distinctes.

Ainsi, les charges, d’un montant de 9 028,10 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1 269,61 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9 028,10 euros au titre des charges arrêtées au 13 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020, date de la mise en demeure.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale et de l’acte de vente, que la société SCI FIOCRE-MARJOLIN est propriétaire des lots n°3018, 3054 et 6043 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 4 juin 2018, 15 mai 2019, 14 janvier 2020, 12 avril 2021 et 25 janvier 2022, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2018-2019 à 2020-2021 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2021-2022 et 2022-2023.

Concernant le montant des charges dues, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 9 028,10 euros au 13 janvier 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er janvier 2023 incluses.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 9 028,10 euros.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020, date d’envoi d’une mise en demeure à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter du 13 mars 2023, date de signification de l’assignation, laquelle vaut mise en demeure et porte sur l’intégralité des charges réclamées.

En conséquence, la société SCI FIOCRE-MARJOLIN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 028,10 euros au titre des charges dues pour la période du 20 mars 2020 au 13 janvier 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er janvier 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023.

Sur les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1 269,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020, date de la mise en demeure.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, ne peut être retenue la somme facturée à hauteur de 5,10 euros le 10 mars 2020 au titre d’ « Intérêts de retard », aucun élément n’étant communiqué afin de justifier de la facturation de tels intérêts.

Il en va de même des frais de suivi de contentieux, d’un montant total de 1 020,78 euros, dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Seront au contraire pris en compte les frais suivants :

— les frais de mise en demeure du 20 février 2020 d’un montant de 45,34 euros, ladite mise en demeure, qui mentionne son coût, et son avis de réception étant communiqués,

— les frais de relance du 10 mars 2020 d’un montant de 30 euros, ladite relance, qui indique son coût, étant versée aux débats,

— les frais de sommation de payer du 15 février 2022 d’un montant de 168,39 euros, ladite sommation, qui précise son coût, étant produite.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que ces sommes soient productives d’intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020, date d’envoi de la mise en demeure à la défenderesse.

En vertu de l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d’exigibilité des sommes réclamées.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter du 13 mars 2023, date de signification de l’assignation, laquelle vaut mise en demeure et porte sur l’intégralité des sommes réclamées.

En conséquence, la société SCI FIOCRE-MARJOLIN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 243,73 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 20 mars 2020 au 13 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023.

Débouté du surplus de sa demande, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 1 025,88 euros sur le compte de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que la société SCI FIOCRE-MARJOLIN sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La société SCI FIOCRE-MARJOLIN, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût de la sommation de payer qui a d’ores et déjà été pris en compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni le coût de l’inscription d’hypothèque dont il n’est pas justifié, étant en tout état de cause relevé que les frais précités ne relèvent pas de l’article 695 du code de procédure civile. Ils pourront en outre être recouvrés directement par Maître Bruno ADANI dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société SCI FIOCRE-MARJOLIN sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI FIOCRE-MARJOLIN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE MARJOLIN BATIMENT F sise 91/93 rue Paul Vaillant Couturier à LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 9 028,10 euros au titre des charges dues pour la période du 20 mars 2020 au 13 janvier 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er janvier 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023,

— la somme de 243,73 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 20 mars 2020 au 13 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (1 025,88 euros) doivent être recréditées sur le compte de la société SCI FIOCRE-MARJOLIN,

CONDAMNE la société SCI FIOCRE-MARJOLIN aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer ni le coût de l’inscription d’hypothèque et qui pourront être recouvrés directement par Maître Bruno ADANI dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,