REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/07891 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KN46

MINUTE N°2025/13

ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025

[J] c/ [C], [X]

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— [Z] [J]

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [J]

né le 21 Septembre 1953 à [Localité 5] (VAR)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant en personne

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [C]

né le 14 Février 1978 à [Localité 4] (SAONE-ET-LOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

Madame [L] [X]

née le 25 Janvier 1980 à [Localité 6] (YVELINES)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparante, non représentée

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Z] [J] a consenti à monsieur [B] [C] et madame [L] [X] un bail verbal d’habitation non meublé portant sur un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 704 euros.

Monsieur [J] a fait délivrer à ses locataires, par actes de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la somme en principal de 8.448 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 171,03 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 1er octobre 2024, à personne pour madame [X] et à une personne présente au domicile pour monsieur [C], monsieur [Z] [J] a fait assigner monsieur [B] [C] et madame [L] [X] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 4 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1134, 1709 et suivants, 1728 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Constater que le bail verbal intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire légale et d’ordre public ;

— Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux qu’ils occupent au [Adresse 1], ainsi que de toutes personnes introduites par elles dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L441-1 du code des procédures civiles d’exécutions ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement monsieur [B] [C] et madame [L] [X] à payer à monsieur [Z] [J] la somme provisionnelle de 12.672 euros à titre principal au titre des loyers impayés des années 2022, 2023 et 2024, outre 257,51 euros de frais ;

— Condamner monsieur [B] [C] et madame [L] [X] à payer à monsieur [Z] [J] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel actuel jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— Condamner monsieur [B] [C] et madame [L] [X] à payer à monsieur [Z] [J] la somme de 1.500 euros TTC par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner monsieur [B] [C] et madame [L] [X] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [J] était présent à l’audience en personne.

Il a maintenu ses demande.

Les consorts [C] / [X] n’étaient ni présents ni représentés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

Monsieur [Z] [J] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Il produit en effet :

le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Var en date du 18 mars 2024, suite à la délivrance du commandement de payer signifié 16 mars 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,

le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 1er octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de monsieur [Z] [J] est donc recevable.

II/ Sur la demande résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La clause résolutoire doit toutefois être expressément stipulée.

En présence d’un bail verbal, l’existence d’une clause résolutoire régissant les parties est par nature exclue, de sorte que l’article 24 susvisé ne peut trouver application (cf. notamment Cass Civ. 3Ème, 23/09/2014, n°13-15713).

En l’espèce, monsieur [J] se prévaut d’un bail verbal consenti aux défendeurs en 2014 et sollicite qu’il en soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire, par l’effet de l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce droit n’est pas sérieusement incontestable en présence d’un bail verbal, étant relevé qu’aucune résiliation judiciaire n’est demandée subsidiairement par le demandeur.

Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de monsieur [J] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail verbal le liant à monsieur [C] et madame [X].

Il sera par ailleurs dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes subséquentes à la résiliation du bail, savoir l’expulsion de monsieur [C] et madame [X], et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel jusqu’à libération des lieux.

Monsieur [Z] [J] sera invité à mieux se pourvoir devant le Juge du fond.

III/ Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

Monsieur [Z] [J] a fait délivrer à leur locataire, par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la somme en principal de 8.448 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 171,03 euros.

Le demandeur produit un décompte locatif actualisé au jour de l’audience, présentant un solde débiteur de 13.376 euros, précisant que les mois de novembre et décembre 2024 ont été réglés

Monsieur [J] fait valoir que le loyer à régler par les consorts [C] / [X] s’élève à 704 euros par mois.

L’article 1716 du code civil prévoit en ce sens que "lorsqu’il y a contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts (…)".

Si les défendeurs ne présentent aucune observations ni moyen de défense dans le cadre de la présente procédure, leur condamnation devant le juge des référés à régler à titre provisionnel les causes d’un bail verbal ne peut intervenir que si l’existence dudit bail est incontestable.

En l’espèce, monsieur [J] ne produit au soutien de ses demandes que des documents dont il est à l’origine, sans qu’aucun justificatif de l’existence du bail dont il se prévaut ne soit communiqué (échanges entre les parties, constat de commissaire de justice attestant de la présence des intéressés dans les lieux, attestations de tiers, quittances de loyers etc…).

L’article 835 du code de procédure civile susvisé limite les cas dans lesquels le juge des référés peut prononcer une condamnation aux seuls cas où elles découlent d’obligations non sérieusement contestables.

En l’occurrence, en l’absence de preuve de l’existence du bail verbal, l’obligation de paiement d’un loyer par monsieur [B] [C] et madame [L] [X] n’est pas sérieusement incontestable.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par monsieur [J] à titre provisionnel.

IV/ Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [J] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En premier lieu, en l’absence de condamnation des défendeurs, il n’est pas justifié du bien fondé de l’action du demandeur.

Par ailleurs, l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles suppose que soit justifiée par la partie qui s’en prévaut de l’existence de dépenses occasionnées par la procédure et non inclus dans les dépens.

En l’espèce, monsieur [J] ne présente aucun justificatif permettant de s’assurer que l’introduction de la présente action a engendré pour lui des frais non inclus dans les dépens, notamment en l’absence de constitution d’un avocat.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [J] ayant été invité à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de monsieur [J] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail verbal le liant à monsieur [C] et madame [X] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de monsieur [J] subséquentes à la résiliation du bail, savoir l’expulsion de monsieur [C] et madame [X], et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel jusqu’à libération des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par monsieur [J] à titre provisionnel ;

INVITONS Monsieur [Z] [J] à mieux se pourvoir devant le Juge du fond ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [J] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge des référés,