TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01633 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRAO

N° de minute :

S.C.I. ASGARD [Localité 9] MALMAISON

c/

S.A.S. PICCOLA CERAMICA

DEMANDERESSE

S.C.I. ASGARD [Localité 9] MALMAISON

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Lily PASSERIEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0315

DEFENDERESSE

S.A.S. PICCOLA CERAMICA

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020, la société ALTANA INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la société PICCOLA CERAMICA, en cours d’immatriculation, à compter du 1er décembre 2020, un local commercial sis [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 1]) moyennant un loyer annuel de 43 545 euros, hors taxe et hors charge payable par trimestre d’avance pour une activité de vente de matériaux de construction, maçonnerie générale, peinture, plomberie, toiture, électricité et tous travaux du bâtiment.

Par acte authentique du 16 novembre 2023, la société ALTANA INVESTISSEMENTS a transféré la propriété des locaux loués au titre du bail à la société ASGARD [Localité 10], ce dont la société PICCOLA CERAMICA a été informée par lettre du 23 novembre 2023.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société PICCOLA CERAMICA, pour une somme de 16 142,10 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de 25 décembre 2023 (premier trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la société ASGARD RUEIL DOUMER a fait assigner la société PICCOLA CERAMICA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti à la société PICCOLA CERAMICA, visé dans le commandement de payer en date du 28 février 2024, pour les locaux commerciaux qu’elle occupe [Adresse 4], et ce au 28 mars 2024 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société PICCOLA CERAMICA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdits locaux, en la forme accoutumée et si besoin est avec l’assistance de la force publique ;Ordonner la séquestration de tous meubles, marchandises, matériels se trouvant dans les lieux, dans tel endroit qu’il plaira à la société ASGARD [Localité 10], aux frais avancés de la société PICCOLA CERAMICA ;Condamner à titre provisionnel la société PICCOLA CERAMICA au paiement de la somme de 16.142,10 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 28 mars 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 28 février 2024 ;Condamner à titre provisionnel la société PICCOLA CERAMICA au paiement de la somme de 10.992,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues et des charges contractuellement dues à compter du 29 mars 2024 jusqu’au 30 avril 2024, cette somme restant à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, le tout augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 février 2024 ;Condamner la société PICCOLA CERAMICA au paiement d’une provision d’un montant de 5.346,21 euros, correspondant à l’indemnité forfaitaire de 20% des sommes dues, calculé sur le montant des loyers et charges de retard, ainsi que de l’indemnité d’occupation et charges dues au bailleur, arrêté au 30 avril 2024, cette somme restant à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande ;Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts à compter de la date du présent exploit introductif d’instance ;Condamner à titre provisionnel la société PICCOLA CERAMICA au paiement de la somme de 11.941,89 euros à titre de conservation du dépôt de garantie, laquelle viendra se compenser, à due concurrence, avec le montant du dépôt de garantie en possession de la société ASGARD [Localité 10] avec versement à cette dernière pour le surplus ;- Condamner la société PICCOLA CERAMICA à payer à la société ASGARD [Localité 10] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société PICCOLA CERAMICA aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer.

A l’audience du 24 octobre 2024, la société ASGARD [Localité 10] a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant).

Assignée par remise de l’acte à l’étude, la société PICCOLA CERAMICA n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 28 février 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 16 142,10 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 28 février 2024.

Selon le décompte versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 29 mars 2024.

L’obligation de la société PICCOLA CERAMICA de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société PICCOLA CERAMICA depuis l’acquisition de la clause résolutoire, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires, soit, pour la période évoquée par le bailleur du 29 mars 2024 au 30 avril 2024, la somme de 5 739,41 euros (16 142,10 x 32/90).

Sur la demande de provisions

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte versé aux débats, l’obligation de la société PICCOLA CERAMICA au titre des loyers, charges et taxes, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 142,10 euros, au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 25 décembre 2023 (premier trimestre 2024 inclus).

Il convient de condamner par provision la société PICCOLA CERAMICA à payer la somme de 15 783,39 euros (16 142,10 X 88/90) au titre des arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit, qu’à défaut de paiement de toute somme à son échéance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et celle qui prévoit, qu’en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation s’analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PICCOLA CERAMICA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société PICCOLA CERAMICA à payer à la société ASGARD [Localité 10] la somme de 1 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 mars 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PICCOLA CERAMICA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 12] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société PICCOLA CERAMICA à verser la somme de 5 739,41 euros à titre provisionnel à la société ASGARD [Localité 10] au titre des indemnités d’occupation à compter du 29 mars 2024 jusqu’au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE par provision la société PICCOLA CERAMICA à payer à la société ASGARD [Localité 10] la somme de 15 783,39 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur euros à compter du commandement de payer en date du 28 février 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalités et de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société PICCOLA CERAMICA aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société PICCOLA CERAMICA à payer à la société ASGARD [Localité 10] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 02 décembre 2024.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente