TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00013 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJUW

Minute N° :

Date : 18 Novembre 2024

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 23] – Réalisation d’un programme de construction de logements

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 17]

représenté par Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

et

Madame [G] [N]

[Adresse 1]

[Localité 18]

Madame [L] [S] veuve [D]

[Adresse 3]

[Localité 20]

Monsieur [W] [S]

[Adresse 11]

[Localité 19]

Madame [H] [S]

[Adresse 16]

[Localité 20]

représentés par Maître Louis VERMOT, de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P 399

En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO et Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 23 février 2024 notifié à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception le 21 février 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due aux Consorts [S] au titre de la préemption de l’immeuble sis [Adresse 1] à Bagneux, sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 9] d’une superficie totale de 1 229m² à la somme totale de 1 290 000 € toutes commmissions comprises.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 4 septembre 2024 à 10h00 et le 14 octobre 2024 à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et de l’exproprié le 4 septembre 2024 .

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 28 août 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 1 540 000 €.

Par mémoire récapitulatif de l’autorité expropriante visé par le greffe le 27 septembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à 1 290 000 € toutes commmissions comprises.

Aux termes de leur mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024, les Consorts [S] sollicitent de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 2 120 000 € outre 127 000 € de frais d’agence ainsi qu’une indemnité de procédure de 3 000 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 22] est le 27 septembre 2016 et la date du dernier document opposable aux tiers est le 7 décembre 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2021.

A cette date, le bien était situé en zone UT, sous secteur Uta du PLU de la commune de [Localité 23].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe au numéro [Adresse 1], à la limite d’une voie de circulation, a côté d’un rond point. Le quartier est résidentiel comportant un centre commercial à environ 400 m ainsi que des espaces verts à proximité, notamment la coulée verte. En termes de transports en commun, le bien est à 10 à 20 minutes des lignes 4 et 13 du métro et bénéficie de plusieurs lignes de bus. Il est à noter que la station [Localité 26], faisant partie du [Localité 27] [Localité 29] Express ouvrira bientôt.

II/ Extérieur

Le mur délimitant le bien est abîmé et ferme la propriété. Il y a un accès piéton et véhicule depuis la rue, face auquel il y a un garage. La maison date de 1937 et est végétalisée, l’entrée se situant à droite en haut d’un escalier en béton. L’état global est très moyen, la façade est dégradée. Une allée à droite mène vers le jardin. Ce dernier est tout en longueur, un petit chemin en dur le sillonne. Le jardin est composé de nombreux arbres et arbustes. Le propriétaire affirme que la parcelle a une superficie de 1229 m², une partie étant visiblement en friche. Nous revenons à l’avant de la maison pour emprunter l’entrée principale. Les parties font remarquer que la Tour Eiffel est visible de la porte d’entrée.

III/ Intérieur

La porte d’entrée donne sur un grand couloir desservant six pièces. La première côté rue est une salle à manger avec une fenêtre à l’anglaise. Elle est dans un état passable à très moyen. Il y a des toilettes à droite, à gauche une chambre donne sur l’avenue et le jardin. Ensuite, une chambre donne sur le jardin arrière. Ces espaces sont aussi dans état passable à très moyen. S’ensuit une salle eau avec une douche et un lavabo, côté jardin. Enfin il y a une cuisine avec évier comportant du lambris et des rangements intégrés. Un escalier mène à un grenier avec des combles bruts, sans isolation, les tuiles étant visibles. La pièce est aménagée en son centre. L’état est également passable. Ensuite, nous aperçevons un espace buanderie avec des rangements, dans un état très dégradé et situé à côté de l’escalier menant en bas. Le sous-sol est une grande pièce brute servant d’espace de stockage. S’y trouve également la chaufferie, comportant aussi une porte d’accès menant au jardin, à l’arrière du bâtiment. Habituellement les lieux sont électrifiés, malgré l’impossibilité d’allumer la lumière au moment de la visite des lieux. Une cave est accessible via ce sous-sol par un esscalier, le sol y est brut. Il y a aussi une buanderie au niveau de l’entresol.

Il n’y a pas d’accord sur la méthode comparative mais il n’y a pas d’objection quant à la surface. L’EPFIF favorise la récupération foncière en raison de la surface importante de la parcelle et l’état des surfaces habitables. La commissaire du Gouvernement opte pour une valorisation alternative avec la même méthode. Les défendeurs ajoutent que l’état des murs est correct malgré l’absence d’entretien.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite de récupération foncière.

Les constructions édifiées sur le terrain se trouvent dans un état de vétusté et de délabrement de sorte que l’immeuble bâti a une valeur inférieure au terrain.

Il convient dès lors, de recourir à la méthode de la valorisation de l’unité foncière par la récupération foncière, pertinente en l’espèce.

Sur la surface

En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface du terrain à la valeur cadastrale 1 229 m² qu’il y a lieu de retenir.

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

En l’espèce, l’établissement public foncier d’Île-de-France retient une moyenne de 1 065 €/m², les Consorts [S] proposent une valeur unitaire de 3 652,28 €/m² et Mme le Commissaire du gouvernement de 1 390 €/m².

L’établissement public foncier d’Île-de-France verse aux débats cinq termes de comparaison :

Les Consorts [S] en dénient le caractère pertinent à l’exception du terme n°5 et y ajoutent 5 termes de comparaison correspondant à des cessions toutes intervenues le 20 octobre 2022 :

6 – cession 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22392) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 4]

Surface utile brute : 664m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 650 000 €

Prix unitaire : 2 494,93 €/m2

7 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22395) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 5] à [Adresse 24]

Surface utile brute : 641m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 550 000 €

Prix unitaire : 2 481,09 €/m2

8 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22384) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 6]

Surface utile brute : 617m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 000 000 €

Prix unitaire : 3 241,49 €/m2

9 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22400) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 7] à [Adresse 24]

Surface utile brute : 394m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 947 780 €

Prix unitaire : 7 481,67 €/m2

10 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22380) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 8]

Surface utile brute : 198m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 800 000 €

Prix unitaire : 4 040,40 €/m2.

Mme le Commissaire du gouvernement verse quatre termes de comparaison :

— cession 27 juillet 2022 (9224P02/2022P14901) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 13]

Surface utile brute : 1 632m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 254 000 €

Prix unitaire : 1 381 €/m2

— cession 30 décembre 2022 (9224P02/2023P01953) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 13]

Surface utile brute : 1 632m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 254 900 €

Prix unitaire : 1 381 €/m2

— cession 17 novembre 2023 (9224P02/2023P19846) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 10]

Surface utile brute : 1 226m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 755 000 €

Prix unitaire : 2 247 €/m2

— cession du 2 février 2022 (9224P02/2022P02057) portant sur un terrain à bâtir sise [Adresse 2] à [Localité 21]

Surface utile brute : 280m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 390 000 €

Prix unitaire : 1 393 €/m2

Afin de tenir compte du caractère encombré de la parcelle, elle retranche ensuite des coûts de démolition du bâti à hauteur de 100€/m².

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant aux Consorts [S].

Sur le bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est très bien situé dans la commune, à proximité immédiate des transports en commun, d’une voie de circulation et d’un important carrefour giratoire.

La construction, de type meulière présente un certain caractère. Néanmoins, son état de vétusté et de délabrement nécessite d’importants travaux de rénovation, d’où le recours à la méthode de récupération foncière davantage favorable sur laquelle les parties se sont accordées.

Le terrain, en partie en friche, présente les atouts suivants :

— surface de 1 229m²,

— terrain plat orienté sud avec vue sur [Localité 29] et la Tour Eiffel,

— situation dans le sous secteur Uta correspondant au projet urbain “Croizat-Fortin-Blanchard” avec une emprise au sol maximale de 60% et hauteur maximale de 19m au point l’aattique compris.

Sa configuration n’est en revanche pas rectiligne, ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux.

Sur les comparables

Il est de jurisprudence constante que la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intraséquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, les termes de référence 1 à 3 produits par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France, de même que les termes 6 à 10 par les Consorts [S] et la cession n°4 versée par Mme le Commissaire du gouvernement, dont les surfaces sont nettement inférieures à celle du bien préempté, ne sont pas pertinents.

Parmi les termes de comparaison, les cessions suivantes seront retenues :

— terme 4 : [Adresse 15] ; 30/12/2022 ; 1 632m² ; 1 382 €/m²

— termes 5 et 13 : [Adresse 30] ; 17/11/2023 ; 1 226m² ; 2 247€/m² ;

— terme 11 : [Adresse 14] ; 27/07/2022 ; 1632m² ; 1381 €/m².

Le ratio unitaire s’établit donc à 1 670 €/m².

Il y a lieu ensuite de déduire les coûts de démolition en retenant une surface hors d’oeuvre de 279m² au regard des trois niveauc d’emprise au sol du bâti de 93m². Le taux de 100€/m² sera retenu.

Le calcul du prix s’effectue comme suivant : 1 229 m² x 1 670 € – 279m² x 100€ = 2 024 530 €

Enfin, l’acte de vente conclu avec la SAS CKMK ayant donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire des vendeurs à la commune de [Localité 23] le 29 novembre 2023, prévoyant une commission d’agence de 127 000 € à la charge de l’acquéreur, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer aux Consorts [S] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 2 024 530 €, outre la commission d’agence de 127 000 €, soit la somme totale de 2 151 530 €, le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France du bien immobilier appartenant à Mme [G] [N], Mme [L] [S] veuve [D], M. [W] [S] et Mme [H] [S] situé [Adresse 1] à [Localité 25] sur la parcelle cadastrée Section AC n°[Cadastre 9] d’une contenance de 1 229 m² ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Mme [G] [N], Mme [L] [S] veuve [D], M. [W] [S] et Mme [H] [S] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France.

Fait à [Localité 28], le 18 Novembre 2024.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION