TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/00151 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YZ7G

AFFAIRE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT Venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE suite à une fusion absorption en date du ler mai 2016

C/

[F] [D], [W] [M] restaurateur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Géraldine MARMORAT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE FONS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société Gestion France Titrisation venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT en vertu d’un contrat de cesssion en date du 29 mars 2024, venant elle-même aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE suite à une fusion absorption en date du ler mai 2016 .

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [D], [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Muriel DERIAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 425

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 29 juin 2023, il était délivré à la Monsieur [F] [M] un commandement de payer la somme de 40 797,45 € arrêtée au 24 mars 2023 valant saisie immobilière portant sur les biens et droits immobiliers ci-après désignés : sis à [Adresse 13] cadastrés section AO [Cadastre 8] pour une contenance de 11 ares 99 centiares.

Ce commandement a été publié au Service de Publicité Foncière de [Localité 15] 3 le 9 août 2023 sous les références 2023 S numéro70.

Suivant acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE a assigné Monsieur [F] [M] à comparaître à l’audience d’orientation du tribunal judiciaire de Nanterre du 21 décembre 2023 aux fins d’ordonner la vente forcée du bien immobilier objet de la saisie sur la mise à prix de 40 000 euros.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 5 octobre 2023.

Par jugement contradictoire du 30 mai 2024, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 octobre 2024 aux fins de production du jugement d’orientation rendu le 9 juin 2021 par le juge d’exécution d'[Localité 14] et recueillir les observations des parties le cas échéant sur l’application de l’autorité de chose jugée relative aux contestations tranchées et au montant de la créance fixée.

A l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 7 novembre 2024, la présidenete ayant mis dans les débats le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt, les conséquences du caractère non écrit de ladite clause quant à l’exigibilité des sommes dues et sollicité un décompte actualisé de la créance.

Dans ses dernières écritures n° 2 après réouverture notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, le FONDS COMMUN DE TITRISATION venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande au juge del’exécution de :

— Prendre acte de ce que le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE, représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société par Actions Simplifiée unipersonnelle, immatriculée au Registre de Commerce et de Société sous le n°353 053 531, ayant son siège social [Adresse 2] et ayant pour mandataire la société LINK FINANCIAL vient aux droits de la société dénommée CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, suite à un contrat de cession de créances en date du 29 mars 2024 et intervient volontairement à l’instance,

— Déclarer recevable cette intervention volontaire,

— Entendre déclarer régulière, recevable et bien fondée l’action tendant à la mise en vente des biens immobiliers situés un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé sur le territoire de la commune de [Localité 12][Adresse 1] [Adresse 4] et cadastré section AO numéro [Cadastre 8], « [Adresse 4] » pour 0ha 11a 99 ca, formant le lot de copropriété n°97 appartenant à Monsieur [F] [M],

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [M] de voir ramener le montant de

l’indemnité d’exigibilité à l’euro symbolique

— Fixer la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société FRANCE TITRISATION et ayant pour mandataire la société LINK FINANCIAL à la somme de 38.904,99 € outre intérêts au taux de 1,448 % à compter du 25 mars 2023 et mémoire,

— Statuer ce que de droit sur la poursuite de la procédure, conformément aux dispositions des

articles R 322-5 2°, R 322-15 et R 322-18 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

En cas de vente amiable,

— Donner acte au FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société FRANCE TITRISATION et ayant pour mandataire la société LINK FINANCIAL de ce qu’il s’en rapporte sur le montant du prix de vente amiable minimum sollicité par Monsieur [M].

— Dire et juger qu’il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de vente déposé au greffe du tribunal,

— Taxer les frais de poursuite;

En cas de vente forcée,

— Maintenir le montant de la mise à prix à la somme de QUARANTE MILLE euros (40.000 €) retenue dans le cahier des clauses et conditions pour parvenir à la vente ;

— Dans l’hypothèse où la juridiction fait droit à la demande d’augmentation de la mise à prix sollicitée par Monsieur [M], fixer le montant de la mise à prix à la somme de SOIXANTE MILLE euros (60 000,00 €) pour parvenir à la vente ;

Et conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, fixer dès à présent la date d’adjudication des biens et droits immobiliers saisis à l’encontre de Monsieur [M];

— Fixer aussi les modalités de visite par les enchérisseurs éventuels avec le concours d’un commissaire de justice, et commettre à cet effet la la SELARL ATLAS JUSTICE, Commissaires de justice à la résidence de [Localité 16] (92), ainsi que tout autre commissaire de justice territorialement compétent en cas de refus ou d’empêchement, lequel pourra se faire assister, si besoin est de deux témoins et requérir la force publique et l’assistance d’un serrurier, et qui assistera l’expert choisi pour l’établissement du diagnostic technique des biens requis par l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

— Autoriser le créancier poursuivant, dans le cadre de la publicité de vente forcée, à remplacer l’un des deux avis simplifiés publiés dans une édition périodique de journal à diffusion locale ou régionale, par une publicité sur le site internet avoventes.fr, en application de l’article R 322-37 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, – A titre subsidiaire, si des délais de paiement sont accordés,

— Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [M] de voir ramener le montant de l’indemnité d’exigibilité à l’euro symbolique

— Fixer la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société FRANCE TITRISATION et ayant pour mandataire la société LINK FINANCIAL à la somme de 41.966,54 € outre intérêts au taux de 1,448 % à compter du 25 mars 2023 et mémoire,

— Dire et juger qu’à défaut du respect d’une seule échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et le créancier pourra reprendre la procédure de saisie immobilière où elle s’est arrêtée par le dépôt de conclusions au greffe,

Dans tous les cas,

— Débouter Monsieur [M] de sa demande d’autorisation à produire dans le cours du délibéré son contrat de travail.

— Condamner Monsieur [F] [M] au paiement d’une somme de 3.000 € au FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société FRANCE TITRISATION et ayant pour mandataire la société LINK FINANCIAL sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [M] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le Fonds commun de titrisation, représenté par la société Eurotitrisation indique venir aux droits de la société Crédit immobilier France Développement suivant cession de créance à son profit et avoir mandaté la société LINK Financiel SAS pour gérer cette créance en son nom. Il fait valoir que la cession de créance est opposable au débiteur dès la remise du bordereau à l’organisme de titrisation, sans autre formalité. Il ajoute avoir notifié la cession à Monsieur [M] par lettre recommandée le 27 juin 2024. Il verse une attestation du crédit immobilier de France confirmant la cession le 29 mars 2024.

Il modifie sa demande de fixation de créance, après rectification du montant des frais et au vu du jugement d’orientation rendu par le juge d'[Localité 14]. Il s’oppose à tout délai de grâce et vente amiable. Il modifie la demande de mise à prix à la somme de 60 000 euros en tenant compte en partie des observations de monsieur [M] sur le marché.

Aux termes de ses dernières écritures après réouverture des débats notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, monsieur [M] demande au tribunal de :

— de débouter au principal le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE de sa demande tendant à se voir accorder l’entier bénéfice des demandes formulées antérieurement par la société CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT.

— Accorder un délai de 2 ans à M [M] pour s’acquitter de la dette à raison de :

— La somme de 1622 € par mois et pour la première fois dans le mois de la signification du jugement à intervenir

— le solde restant dû le 24 e mois au plus tard,

— Dire que les paiements de M [M] s’imputeront d’abord sur le capital restant dû au visa de l’article 1345-5 du code civil.

— Suspendre la procédure de saisie tant que les délais seront respectés.

Subsidiairement, sur l’autorisation de vente amiable

— Autoriser M [M] à vendre le bien sis à [Localité 11] au [Adresse 5]

Cadastré Section AO numéro [Cadastre 8] pour une 11 a 99 ca, à savoir le lot 97 soit un studio et les 74/1000 e de la propriété du sol et des parties communes générales pour un prix qui ne soit pas inférieur à 140 000€.

— Encore plus subsidiairement, sur le montant de la mise à prix au regard de l’article 322-6 du CPCE, dire et juger dès à présent qu’en cas de vente forcée, la mise à prix ne sera pas inférieure à la somme de 120 000 euros.

Monsieur [F] [M] conteste l’intervention volontaire du fonds commun de titrisation, relevant que la notification non contestée du 27 juin 2024 est incomplète car elle ne contient pas la copie de la cession de créance; empêchant le tribunal d’en vérifier la réalité.

Sur les conséquences de la production du jugement d’orientation de la procédure de saisie du tribunal judiciaire d’Evry, il renonce à la contestation du montant de la créance en raison de l’autorité de la chose jugée, sauf en ce qui concerne les frais de 3023,56 euros, le créancier reconnaissant lui-même que le montant est erroné, les réduisant à 1131,10 euros.

Il s’accorde sur le montant réclamé à hauteur de 38 904,99 euros outre les intérêts. Il maintient sa demande de voir imputer ses futurs paiements d’abord sur le capital restant dû au totre du prêt en application de l’article 1345-5 du code civil.

Il sollicite des délais de paiement de 24 mois pour régler la créance soit 1622 euros par mois et pour la première fois dans le mois de la signification du jugement à intervenir jusqu’à parfait paiement et le solde le 24ème mois au plus tard. Il formule subsidiairement une demande de vente amiable pour un prix plancher de 140 000 euros et encore plus subsidiairement demande que la mise à prix soit fixée à la somme de 120 000 euros, qu’il juge déjà bien inférieure à la valeur réelle du bien, au vue des avis de valeur versés.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures respectives.

Le demandeur a été autorisé à produire en cours de délibéré son dossier de taxe et ce avant le 14 novembre 2024; ce qu’il n’a pas fait à ce jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par message électronique du 25 novembre 2024, le tribunal a demandé en outre la communication des pièces 10 à 20 visées dans le bordereau du fonds commun de titrisation, non jointes au dossier de plaidoirie remis à l’audience ; lesquelles ont été remises par dépôt au greffe le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire et l’opposabilité de la cession de créance

Le fonds commun de titrisation justifie son intervention par sa qualité de cessionnaire de la créance de monsieur [M], ce que ce dernier conteste.

À la différence d’une cession de créance “classique”, qui nécessite une notification au débiteur préalable ou concomitante à la saisie conformément aux dispositions des articles 1324 et 1690 du code civil, la cession de créance dans le cadre d’une titrisation (opération financière par laquelle un établissement de crédit cède sous une forme simplifiée les créances qu’il détient sur ses clients à un organisme de financement, soumise aux dispositions des articles L.214-168 à L.214-175 du code monétaire et financier), n’a pas besoin d’être notifiée au débiteur.

L’article L.214-169-V du code monétaire et financier dispose en effet : “1° L’acquisition ou la cession de créances par un organisme de financement s’effectue par la seule remise d’un bordereau dont les énonciations et le support sont fixés par décret, ou par tout autre mode d’acquisition ou de cession de droit français ou étranger (…). 2° Lorsqu’elle est réalisée par voie du bordereau mentionné au 1°, l’acquisition ou la cession des créances prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise, quelle que soit la date de naissance, d’échéance ou d’exigibilité des créances, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, et ce quelle que soit la loi applicable aux créances et la loi du pays de résidence des débiteurs ; 3° La remise du bordereau entraîne de plein droit le transfert des sûretés, des garanties et des autres accessoires attachés à chaque créance, y compris les sûretés hypothécaires et les créances professionnelles cédées à titre de garantie ou nanties dans les conditions prévues par les articles L. 313-23 et suivants, de même que l’opposabilité de ce transfert aux tiers sans qu’il soit besoin d’autre formalité”.

L’article D.214-227 du même code, dans sa rédaction issue du décret n°2013-687 du 25 juillet 2013 applicable lors de la cession dispose en outre :

“Le bordereau prévu au deuxième alinéa du IV de l’article L. 214-169 comporte les énonciations suivantes :

1° La dénomination « acte de cession de créances » ;

2° La mention du fait que la cession est soumise aux dispositions des articles L. 214-169 à L. 214-175

3° La désignation du cessionnaire ;

4° La désignation et l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’y pourvoir, par exemple l’indication du débiteur ou du type de débiteurs, des actes ou des types d’actes dont les créances sont ou seront issues, du lieu de paiement, du montant des créances ou de leur évaluation et, s’il y a lieu, de leur échéance (…) ».

En l’espèce, la pièce n°18 produite par le fonds commun de Titrisation Savoir Faire, représenté par la société de gestion de France Titrisation, soit l’attestation de cession de créances établie le 31 mai 2024 par la société Crédit immobilier de France Développement concernant monsieur [M] fondée sur le prêt [Numéro identifiant 7] consenti le 9/06/2010 ne s’analyse pas en bordereau répondant aux dispositions susvisées.

Il est constant que monsieur [M] ne conteste pas avoir reçu notification de l’information de cession par courrier du 27 juin 2024.

Toutefois, il n’est pas justifié de la convention de cession de créance du 29 mars 2024; le pouvoir spécial signé entre le fonds commun de tritrisation savoir faire et la SAS LINK FINANCIAL chargée du recouvrement étant indifférent.

Il s’ensuit que la cession de créances consentie par le Crédit immobilier de France à la société Fonds Commun de Titrisation Savoir Faire le 29 mars 2024 n’est pas justifiée et que la société FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE échoue à établir sa qualité pour poursuivre l’exécution forcée par le biais d’une saisie immobilière.

En conséquence, ses demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le fonds commun de titrisation Savoir Faire, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [M] n’a formulé aucune demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes du fonds commun de titrisation Savoir faire sur intervention volontaire après cession de créance du Crédit immobilier de France;

PRONONCE la nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 29 juin 2023, publié le 9 août 2023 au service de Publicité Foncière de [Localité 15] 3 sous les références 2023 S numéro70 et des actes de procédure subséquents,

REJETTE l’ensemble des demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE le fonds commun de titrisation, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 28 Novembre 2024

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à

M^e Frédéric CORTES ccc toque

M^e Muriel DERIAT ccc toque