TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° RG 23/10370 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5NA

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 140 avenue de la République 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

C/

[D] [O] [P], [B] [U] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 140 avenue de la République 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

Cabinet DUBREUIL

18 avenue Pasteur

92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEURS

Madame [D] [O] [P]

746 Avenue du Maréchal FOCH

78670 VILENNES-SUR-SEINE

défaillant

Monsieur [B] [U] [N]

746 Avenue du Maréchal FOCH

78670 VILENNES-SUR-SEINE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 140 avenue de la République à Courbevoie (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [D] [P] et M. [B] [C] [G] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Dubreuil l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 décembre 2023, aux fins essentiellement de les voir condamnés à payer les sommes de 7.845,83 euros au titre des charges arrêtées à la date du 20 octobre 2023 et 3.000 au titre des dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 140 AVENUE DE

LA RÉPUBLIQUE 92400 COURBEVOIE, représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Madame [D] [P] et Monsieur [B] [N], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 140 AVENUE DE LA RÉPUBLIQUE 92400 COURBEVOIE, représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, la somme totale de 9 720.81 euros, correspondant à :

• 8 580.81 euros à titre principal, charges arrêtées au 2 mai 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1 140.00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [P] et Monsieur [B] [N], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 140 AVENUE DE LA RÉPUBLIQUE 92400 COURBEVOIE, représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [P] et Monsieur [B] [N], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 140 AVENUE DE LA RÉPUBLIQUE 92400 COURBEVOIE, représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, la somme totale de 2 304.00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [P] et Monsieur [B] [N], aux entiers dépens.

Mme [D] [P] et M. [B] [C] [G] (ci-après « les époux [H] [G]), assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir respectivement adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire » et « déclarer bien-fondé », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, la demande relative à la capitalisation des intérêts constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner ».

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.580,81 euros au titre des charges arrêtées au 2 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte des époux [H] [G] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 17 juin 2021, 4 août 2022 et 26 juin 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les époux [H] [G] sont propriétaires des lots n°7, 8 et 33 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 juin 2021, 4 août 2022 et 26 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes de l’exercice 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.580,81 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, appels de provisions du 1er avril 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée respectivement à chacun des défendeurs le 4 mai 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 6.746,33 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 4 mai 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, les époux [H] [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.580,81 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, appels de provisions du 1er avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts dus sur les charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.140,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte des époux [A] [C] [G] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024,

— une « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 8 septembre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 3.677,96 euros (avis de réception non produit),

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— deux factures d’avocat relatives à la constitution et au suivi du dossier,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice ainsi que de suivi d’impayé (180 euros x 6 = 1080 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 8 septembre 2022 (60 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi aux défendeurs n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.140,00 euros, débitée sans fondement sur le compte des époux [H] [G].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence des époux [H] [G] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que des époux [H] [G] seront condamnés à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Les époux [H] [G], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [A] [C] [G] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les frais, les dommages et intérêt et les dépens soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Le tribunal rappelle que la demande de paiement des frais de recouvrement n’a pas pu être accueillie et qu’il ne saurait par conséquent être alloué la capitalisation des intérêts sur ce poste.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des dommages et intérêts et des dépens pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [H] [G] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 24 stipule une solidarité entre les propriétaires d’un même lot concernant le paiement des « charges » :

« Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants du copropriétaire débiteur.

En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété du lot, les indivisaires comme les nus-propriétaires et usufruitiers seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes à ce lot »

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des seules charges. Les époux [A] [C] [G] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement les époux [A] [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 140 avenue de la République à Courbevoie (92400) représenté par son syndic :

— la somme de 8 580.81 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, appels de provisions du 1er avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE in solidum les époux [A] [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 140 avenue de la République à Courbevoie (92400) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les époux [A] [C] [G] au paiement des dépens de l’instance,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les dommages et intérêts lorsqu’ils seront échus pour une année,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.140,00 euros) doivent être recréditées sur le compte des époux [H] [G],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT