TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00736 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZK4D

N° de minute :

Monsieur [J] [I]

c/

S.A.S. HM OPTIQUE

DEMANDEUR

Monsieur [J] [I]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 436

DEFENDERESSE

S.A.S. HM OPTIQUE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Audrey CHELLY SZULMAN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1406

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 1er juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 septembre 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, Monsieur [J] [I] a donné à bail à la société HM OPTIQUE divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 02 février 2024, Monsieur [J] [I] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 4205,54 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société HM OPTIQUE n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, Monsieur [J] [I] a, par acte du 20 mars 2024, assigné la société HM OPTIQUE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins notamment de résiliation du bail, d’expulsion des lieux loués, de paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés et de paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 03 septembre 2024, elle a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

Elle a été retenue le 1er juillet 2025 pour être plaidée.

Au visa de ses dernières conclusions écrites transmises à l’audience, Monsieur [J] [I] a demandé de :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [I],

— Débouter la société HM OPTIQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite dudit commandement demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance,

— Constater la résiliation de plein droit du bail du bail du 29 avril 2013 à compter du 03 mars 2024 aux torts exclusifs de la société HM OPTIQUE,

— Ordonner l’expulsion sans délai de la société HM OPTIQUE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin des locaux commerciaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les moalités prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner à titre provisionnel la société HM OPTIQUE à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 3775,71 euros correspondant aux loyers/indemnités d’occupation, charges et frais impayés à la date du 10 décembre 2024, y compris la majoration de la clause pénale, les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 02 février 2024,

— Déclarer que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [J] [I] en application du bail,

— Condamner à titre provisionnel la société HM OPTIQUE à payer une indemnité d’occupation fixée forfaitairement au double du montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 03 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs,

— Condamner la société HM OPTIQUE à payer la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société HM OPTIQUE aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 février 2024 ainsi que celui de l’assignation du 20 mars 2024.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société HM OPTIQUE a demandé de :

A titre principal :

CONSTATER que les commandements de payer ont été délivrés de mauvaise foi par le bailleur en vue de forcer le paiement de charges qui sont contestées par la société HM OPTIQUE et qui ne se rapportent pas aux lieux loués

ORDONNER et CONDAMNER Monsieur [I] au remboursement des sommes suivantes :

—  1.344,48 euros au titre des charges de l’exercice 2019 (Pièce adverse n°11)

—  2.154,06 euros au titre des charges appelées en 2020 (Pièce adverse n°12)

—  4.662,12 euros au titre des charges appelées en 2021 (Pièce adverse n°13)

—  1.961,73 euros au titre des charges appelées en 2022 (Pièce adverse n°14)

—  1.512,17 euros au titre des charges appelées en 2023

— Le remboursement des taxes foncières s’élevant pour 2022 à 321 € et à 358 € pour 2023

—  1.000,69 € (151.72 + 151,23 +328.31 +368.43 €) euros au titre des frais de commandement de payer, signifié en 2021 et en 2023 et la clause pénale facturée abusivement

DEBOUTER Monsieur [I] de leurs demandes de condamnations à l’encontre de la société HM OPTIQUE reposant sur des décomptes non justifiés, comportant des majorations

DEBOUTER Monsieur [I] de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie, clause constitutive d’une clause pénale manifestement disproportionné

A titre subsidiaire :

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce et de l’article 1244-1 du Code civil

OCTROYER 6 mois de délais de paiement à la société HM OPTIQUE

En toutes hypothèses :

DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris des frais de commandement de payer délivré de façon abusive, sans aucun justificatif fiable,

DEBOUTER Monsieur [I] de sa demande visant à obtenir un doublement de l’indemnité d’occupation

CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de la présente procédure

CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens

Les parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail, s’appliquant notamment en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires.

Il est constant que Monsieur [J] [I] a fait signifier à la société HM OPTIQUE un commandement d’avoir à payer la somme de 4205,54 euros au titre des loyers et charges échus, suivant exploit du 02 février 2024.

Il n’est par ailleurs, pas contesté que la société HM OPTIQUE n’a pas réglé cette somme dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement, de sorte que la clause résolutoire rappelée précédemment aurait vocation à prendre effet à compter du 03 mars 2024.

Ce faisant, la société HM OPTIQUE conteste le montant de la créance, objet de ce commandement, par rapport au montant des charges qui y sont mentionnées, faisant valoir notamment :

— que les charges qui lui sont facturées ne sont pas dues en l’absence d’inventaire précis et de leur répartition qui aurait dû intervenir conformément à l’article L145-40-2 du code de commerce,

— qu’il existe une incertitude concernant l’exactitude de leur montant, concernant l’application de la clé de répartition sur le local loué, par rapport aux charges de copropriété récupérables auprès du locataire, faute de justificatifs suffisants,

Sur le premier moyen, il convient de rappeler que l’article L145-40-2 du code de commerce est issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, prévoyant notamment que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Cependant, au regard des dispositions transitoires de cette loi et de l’entrée en vigueur du décret du 03 novembre 2014, ce dispositif s’impose uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014.

Or, le contrat de bail liant les parties a pris effet antérieurement à cette date, celui-ci commençant à compter du 29 avril 2013. En outre, il n’a fait l’objet d’aucun renouvellement, étant précisé que la tacite prolongation du bail commercial au-delà de cette date ne constitue pas un renouvellement.

Il en résulte qu’en l’absence de dispositions légales spécifiques à ce titre avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les parties étaient alors libres du choix du mode de répartition des charges.

A cet égard, en page 14 du contrat de bail, les parties ont convenu de la clause suivante concernant la répartition des charges entre le bailleur et le preneur :

« le preneur paiera en outre sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges, y compris celles résultant de l’article 606 du code civil, de tous travaux mis à sa charge par le présent bail, de la taxe de balayage, de la taxe sur les bureaux, de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion du syndic de l’immeuble, de la taxe sur les locaux commerciaux et les entrepôts, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou autres, et l’impôt foncier etc… cette désignation étant énonciative et non limitative. »

Il n’y a donc pas lieu de retenir ce moyen.

En revanche, s’agissant du second moyen, il appartient au bailleur de justifier des charges réclamées au preneur en application du contrat de bail et notamment de leur montant.

Au cas particulier, le décompte annexé au commandement de payer mentionne que le preneur était redevable :

— d’une somme de 4662,12 € au titre des charges exceptionnelles et générales pour l’année 2021,

— d’une somme de 1961,73 € au titre des charges exceptionnelles et générales pour l’année 2022,

Il convient de relever que le cumul de ces sommes excède le montant du commandement de payer, hors clause pénale et coût de l’acte.

D’autre part, il s’évince des dispositions du contrat de bail que les règles de répartition des charges s’effectuent au prorata des tantièmes des locaux loués.

Selon les explications du demandeur, le local loué correspond au lot n°46 situé dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété, sachant que Monsieur [I] serait également propriétaire d’autres lots, tous dans le bâtiment C.

Il précise qu’il serait affecté à ses lots des tantièmes à hauteur de 195/1000èmes concernant les charges générales et à hauteur de 6483/10.000èmes concernant les charges spéciales du bâtiment C.

Pour le lot 46, ces tantièmes seraient respectivement de 26/1000èmes et 864/10000èmes.

Il indique qu’il a appliqué cette clé de répartition pour le calcul du montant des charges imputables au preneur, en fonction des charges de copropriété appelées par le syndic pour ces lots.

Or, il convient d’abord de relever que le contrat de bail ne contient aucun renseignement sur les tantièmes applicables au local loué.

Par ailleurs, la justification du nombre de tantièmes au lot 46 repose uniquement sur la production d’un document établi en octobre 1999 par un expert en Copropriété et Estimation immobilière intitulé « Modificatif de l’État Descriptif de Division en Copropriété » dont il n’est pas établi qu’il a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il ait par ailleurs fait l’objet d’une publicité foncière, étant observé au demeurant que le demandeur ne produit pas le règlement de copropriété.

En outre, si ce dernier semble produire les appels de charges de copropriété pour l’année 2021, il ne permet pas d’en déduire le montant des charges dues par le preneur, faute de précision sur le nombre de tantièmes affectés au lot 46 et ce d’autant que ce document laisse paraître que seraient concernés de manière plus ou moins lisible les lots « 48 à 52+55+58 ». Au surplus, il ne verse pas aux débats, les appels de charges pour l’année 2022.

Faute de production d’éléments suffisants, il n’est pas possible de vérifier l’exactitude des montants réclamés à ce titre, étant précisé que le juge des référés ne peut s’appuyer uniquement sur les relevés individuels des charges locatives établies par le bailleur, pour procéder à un tel contrôle.

Enfin, ces relevés ne permettent pas de corréler les nombreuses factures produites par le demandeur, portant essentiellement sur les dépenses de la copropriété, sur les années 2019 à 2022.

Par conséquent, au regard de l’incertitude du montant se rapportant aux charges locatives, la demande tendant à constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse. Il s’ensuit qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur cette demande et sur celles qui lui sont conséquentes, relatives à l’expulsion des lieux loués, au sort des meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la provision au titre des loyers et charges impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas particulier, Monsieur [I] sollicite le paiement d’une provision de 3775,71 euros sur la base d’un nouveau décompte établi le 05 mai 2025.

Cependant, ce décompte comptabilise à nouveau les montants au titre des charges 2021 et 2022 énoncés précédemment et pour lesquels il a été précisé le caractère incertain de leur exactitude, étant observé au surplus que ces sommes sont supérieures au solde de loyers réclamé.

Il en résulte que Monsieur [I] ne justifiant pas d’une obligation non sérieusement contestable à ce titre, il convient de dire qu’il n’y aura pas lieu à référé sur sa demande de provision.

Sur la demande reconventionnelle de la société HM OPTIQUE portant sur le remboursement des sommes au titre des charges et taxes foncières

Si en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier, il n’est pas compétent pour statuer sur une demande en paiement de sommes d’argent au titre d’un éventuel trop-versé, dirigée à l’encontre de celui qui l’aurait perçu.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société HM OPTIQUE, portant sur le remboursement de charges, taxes et divers frais payés par elle sur les années 2019 à 2023 au bailleur.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [J] [I], étant à l’initiative de cette procédure et ayant échoué sur l’ensemble de ses prétentions. En raison de cette condamnation, il verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HM OPTIQUE l’ensemble des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer. Il conviendra de condamner Monsieur [J] [I] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Monsieur [J] [I] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société HM OPTIQUE portant sur le remboursement des sommes versées au bailleur, au titre des charges locatives, taxes et autres frais ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] à verser à la société HM OPTIQUE à payer à une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande en paiement émise de ce chef ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 22 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président