TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 AVRIL 2025

N° RG 24/02525 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5IY

N° de minute :

S.C.I. LIMOUD

c/

S.A.S. DMA, [D] [Y] [C] [X], [G] [F] [C] [I] épouse [C] [X]

DEMANDERESSE

S.C.I. LIMOUD

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557

DEFENDEURS

S.A.S. DMA

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non-comparante

Monsieur [D] [Y] [C] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Isabelle REIS TOURANGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1951

Madame [G] [F] [C] [I] épouse [C] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Isabelle REIS TOURANGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1951

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en dates des 10 janvier et 24 mars 2021, la société SCI ENSOR a donné à bail commercial à Monsieur [D] [C] [X] et Madame [G] [I], épouse [C] [X], des locaux commerciaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2029, moyennant un loyer annuel de 26 100 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance, pour une activité de commerce de café, de vins, de liqueurs et restaurant.

Par acte authentique du 6 décembre 2021, la société SCI LIMOUX a acquis de la société SCI ENSOR la propriété de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2023, Monsieur [D] [C] [X] et Madame [G] [I] épouse [C] [X] ont cédé leur fonds de commerce à la société DMA.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société DMA, pour une somme de 5 656,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juillet 2024 (mois de juillet 2024 inclus).

Par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la société SCI LIMOUD a fait assigner la société DMA, Monsieur [D] [C] [X] et Madame [G] [I] épouse [C] [X], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater que le commandement du 9 juillet 2024 visant la clause résolutoire est resté sans effet dans le délai d’un mois,- Ordonner l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail,

— Ordonner que depuis cette date la Société SAS DMA est occupante sans droit ni titre ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la Société SAS DMA et de toutes personnes physiques ou morales dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police ou de la Force Armée s’il y a lieu, des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2],Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérante et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,Condamner par provision la Société SAS DMA au règlement des arriérés locatifs arrêtés à 12.002,28 Euros (octobre 2024 inclus),Condamner solidairement par provision avec la SAS DMA Monsieur [C] [D] [Y] et Madame [I], [G] [F], épouse [C] [X] au paiement de la somme de 12.002,28 euros,Ordonner que les sommes sus citées seront assorties des intérêts légaux à compter du 9 juillet 2024 pour 5.656,40 Euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,Ordonner que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SCI LIMOUD à titre de dommages intérêts forfaitaire et de clause pénale,Condamner la Société SAS DMA au payement d’indemnités d’occupation égales au loyer contractuel augmenté des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et restitution au Bailleur,Condamner la SAS DMA au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 février 2025, la société SCI LIMOUD a confirmé oralement les termes de son assignation mais indiqué qu’elle se désiste d’instance à l’égard de Monsieur et Madame [C] [X].

Elle précise que la dette locative a augmenté depuis l’assignation ainsi que le démontre l’extrait de compte du 21 février 2025 versé aux débats.

Monsieur [D] [C] [X] et Madame [G] [I], épouse [C] [X], sont représentés à l’audience du 25 février 2025. Ils acceptent le désistement formulé par la demanderesse.

Régulièrement assignée (remise à étude), la société DMA n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Tout d’abord il y a lieu de constater le désistement d’instance de la demanderesse à l’égard de Monsieur et Madame [C] [X], qui a été accepté à l’audience et qui est donc parfait.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article afférent à la clause résolutoire prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du PRECISER, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 9 juillet 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5 656,40 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 5 juillet 2024.

Selon le décompte du 3 octobre 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien que la société DMA ait versé une somme de 1 500 euros. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 10 août 2024.

L’obligation de la société DMA de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société DMA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte du 3 octobre 2024 produit par la société SCI LIMOUD, l’obligation de la société DMA, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur 12 002,28 euros arrêté au 3 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société DMA, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de délivrance du commandement, à hauteur de 5 656,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie est acquis par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DMA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société DMA à payer à la société SCI LIMOUD la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate le désistement d’instance de la SCI LIMOUD à l’égard de Monsieur et Madame [C] [X],

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société DMA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société DMA à verser à titre provisionnel à la société SCI LIMOUD, à compter de la résiliation du bail au 10 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société DMA, à payer à la société SCI LIMOUD la somme de 12 002,28 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 3 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de délivrance du commandement à hauteur de 5 656,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire ;

Condamne la société DMA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société DMA à payer à la société SCI LIMOUD la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 04 avril 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente