TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Novembre 2025

N° RG 22/10289 – N° Portalis DB3R-W-B7G-YA5A

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. URGENCE SCOOTERS LEVALLOIS

C/

S.A. LA SOCIETE “LEVALLOIS MOTOS”

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. URGENCE SCOOTERS LEVALLOIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bahar BASSIRI BARROIS de la SELARL BASSIRI-BARROIS PASCAL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0068

DEFENDERESSE

S.A. LA SOCIETE “LEVALLOIS MOTOS”

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

• Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 2013 la société Levallois Motos SA a donné à bail commercial à la société Motorino France SAS (devenue la société Urgence Scooters Levallois) des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6], constitués du lot n°201 avec droit à jouissance privative d’une aire non couverte située devant ledit lot, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022.

• Par avenant au bail du 23 décembre 2014 les parties ont notamment convenu ce qui suit :

« 2. PROMESSE DE VENTE UNILATERALE

Le Bailleur consent à la Société une option d’achat sur les locaux loués dans lequel est exploité le fonds de commerce du Preneur et ce pour un prix de 1.400.000 euros net vendeur. Cette option demeurera valable à compter du 1er janvier 2015 et jusqu’au 31 décembre 2017 au plus tard, et sera exerçable par le Preneur, avec faculté de substitution, à tout moment pendant cette période à sa seule discrétion.

Afin de faciliter la mise en œuvre de cette option d’achat, le Bailleur consent au Preneur, par les présentes, une promesse ferme et irrévocable de vente sur les locaux loués conformément aux termes et conditions ci-dessus (la « Promesse »).

Pour lever la promesse, le Preneur notifiera au Bailleur son intention de se prévaloir de la présente promesse, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, avec indication, le cas échéant, de son intention de se substituer toute personne physique ou morale de son choix. Cette notification d’exercice de la Promesse entrainera obligation pour le Bailleur de céder les locaux loués au Preneur, sous réserve du strict respect des conditions notamment de prix attachées à la Promesse.

Les parties devront réitérer leurs engagements en signant ensemble la promesse unilatérale de vente devant notaire choisi d’un commun accord entre les Parties, étant entendu que chaque partie pourra se faire assister de son propre notaire. »

Aux termes d’un courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 décembre 2017, la société Urgence Scooters Levallois a notifié à son bailleur son intention de se prévaloir de la promesse de vente indiquant qu’elle se substituait la SCI LEV26, société en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, celle-ci ayant obtenu son accord de financement.

Cette lettre a également été signifiée à la SA Levallois Motos suivant exploit d’huissier de justice du 22 décembre 2017.

Les parties se sont par la suite accordées pour adjoindre à la vente du lot n°201 la vente de deux lots supplémentaires, n°347 et 357, moyennant un prix de 28.000 euros, portant ainsi le prix d’acquisition à la somme de 1.428.000 euros.

Par courrier du 31 mai 2018 la société Levallois Motos a mis la société Urgence Scooters Levallois en demeure d’avoir à régulariser ladite vente à son profit ou au profit de la société LEV 26 au plus tard le 30 juin suivant, à défaut de quoi elle indiquait qu’elle constaterait que la promesse de vente était devenue caduque et de nul effet.

Par lettres du 25 octobre 2018, le conseil de la société Levallois Motos a notifié aux sociétés Urgence Scooters Levallois et LEV 26 la caducité de la promesse de vente, aucune des deux n’ayant régularisé la vente, et a indiqué que sa cliente disposait à nouveau librement des biens litigieux.

Par acte du 1er février 2019, Maître [D] a délivré une sommation à la société Levallois Motos de se présenter en son étude le 11 février 2019 afin de signer l’acte de vente au profit de la SCI LEV 26.

La société Levallois Motos ne s’étant pas présentée au rendez-vous, un procès-verbal de carence a été dressé le 11 février 2019.

Par acte d’huissier de justice du 22 mars 2019, la société Levallois Motos a confirmé sa position, invoquant la caducité de la promesse, l’acte de vente n’ayant pas été régularisé au 30 juin 2018.

Par lettre du 24 octobre 2019, le conseil des sociétés Urgence Scooters Levallois et LEV 26 a mis en demeure la société Levallois Motos aux fins “d’accepter l’application pleine et entière de la levée d’option intervenue dans les délais, les 14 et 22 décembre 2017”, en vain.

Suivant acte du 18 décembre 2019, les sociétés Urgences Scooters et LEV 26 ont fait assigner la société levallois Motos devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins essentiellement de voir déclarer parfaite la vente intervenue entre la SCI LEV 26 et la société Levallois motos.

• Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2021 la société Levallois Motos a fait assigner la société Urgence Scooters devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de constater l’acquisition la clause résolutoire insérée au bail commercial, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux motifs que cette dernière avait fait réaliser des travaux sans autorisation préalable dans les lieux loués, en violation des stipulations contractuelles, et malgré sommation d’avoir à cesser lesdits travaux sous un mois délivrée par exploit du 21 mai 2021.

Par ordonnance du 10 mai 2022 le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a renvoyé les parties à se pourvoir au fond.

• Entre temps, par acte de commissaire de justice du 18 mars 2022, la société Levallois Motos a fait signifier à la société Urgence Scooters Levallois un congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans offre d’indemnité d’éviction.

C’est dans ce contexte que suivant acte du 7 décembre 2022 la société Urgence Scooters Levallois a fait assigner la société Levallois motos devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la société Levallois Motos n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 25 juin 2024, a été reportée au 9 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS

I Sur la demande de prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 18 mars 2022 par la société Levallois Motos

La société Urgence Scooters [Adresse 5] demande au tribunal de prononcer la nullité du congé qui lui a été délivré le 18 mars 2022 par la société Levallois Motos, sur le fondement de l’article L. 145-9 du code de commerce, au motif que cette dernière n’a pas la qualité de bailleur des lieux loués. Elle fait valoir que la levée d’option opérée au mois de décembre 2017 a conféré qualité de propriétaire bailleur à la société LEV 26.

*

Selon l’ancien article 1101 du code civil, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

En application de l’ancien article 1134 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application de ces textes, le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. La levée de l’option par les bénéficiaires, intervenue dans les délais convenus, rend la vente parfaite (Civ. 3e, 23 juin 2021, n°20-17.554).

En l’espèce, la société Levallois Moto, a manifesté, sans équivoque, son intention de vendre le lot n°201, objet d’un bail commercial, à la société Motorino France, devenue la société Urgence Scooters Levallois, ou à tout substituant, au prix de 1.400.000 euros par la signature de l’avenant au contrat de bail du 23 décembre 2014, et d’être lié par l’acceptation de son cocontractant en stipulant que « cette notification d’exercice de la promesse entrainera obligation pour le bailleur de céder les locaux loués au preneur sous réserve du strict respect des conditions notamment de prix attachées à la promesse ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 décembre 2017 puis par acte d’huissier du 22 décembre suivant, soit dans le délai consenti au preneur pour lever l’option, celui-ci a notifié son intention de se prévaloir de la promesse de vente au bénéfice de la SCI LEV 26, en précisant que cette dernière « a déjà obtenu son accord de financement, de telle sorte qu’il est envisageable de signer avant la fin de ce mois, une promesse synallagmatique de vente, dans l’attente de constitution du dossier de vente et de la matérialisation du dossier de financement. Je demande à mon notaire de prendre attache avec le vôtre afin d’organiser un rendez-vous de signature ».

Aucune clause consistant à subordonner le transfert de propriété du bien aliéné à la réitération des consentements par acte authentique n’a été insérée à la promesse et aucun terme n’a été fixé contractuellement pour la réitération par acte authentique.

Par conséquent, la vente a été valablement formée et le transfert de propriété opéré par la levée d’option par la société Urgence Scooters Levallois, se substituant la société LEV 26, au mois de décembre 2017.

Dans ces conditions le congé délivré par la société Levallois Motos le 18 mars 2022, portant sur le lot n°201 dont elle n’était plus propriétaire, est nul.

La demande de la société Urgence Scooters Levallois sera en conséquence accueillie, sans qu’il soit nécessaire d’examiner sa demande subsidiaire – qui constitue en réalité un moyen subsidiaire invoqué au soutien de sa demande de nullité du congé – ni les conséquences qui en découleraient s’agissant de la fixation éventuelle d’une indemnité d’éviction.

II Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Urgence Scooters Levallois

La société Urgence Scooters Levallois sollicite que la société Levallois Motos soit condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi. Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, elle fait valoir, dans la partie « Discussion » de ses écritures afférente à l’absence de motifs légitimes invoqués à l’appui du congé qui lui a été délivré le 18 mars 2022, que le caractère abusif dudit congé justifie une telle condamnation.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels

chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

L’article 32-1 du même code dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la société Urgence Scooters Levallois formule une demande de dommages et intérêts en se fondant juridiquement sur un texte relatif à l’amende civile. De la sorte elle ne soulève pas de moyen juridique propre à fonder sa demande d’indemnisation. Au surplus elle ne s’explique pas sur la matérialité de son préjudice.

La société Urgence Scooters Levallois sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Levallois Motos, partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Levallois Motos sera condamnée à payer à la société Urgence Scooters Levallois la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

DECLARE nul et de nul effet le congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 18 mars 2022 par la société Levallois Motos à la société Urgence Scooters Levallois ;

DEBOUTE la société Urgence Scooters Levallois de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Levallois Motos aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société Levallois Motos à verser à la société Urgence Scooters Levallois la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Urgence Scooters Levallois du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT