TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° R.G. : 20/09442 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WHVB

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [U] épouse [X]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [D] [U] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0886

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic :

3 C GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par Maître Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E1084

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [D] [U] épouse [X] (ci-après Madame [X]), est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n° 11 pour la jouissance privative du jardin d’une superficie de 153 m² et du passage donnant accès à l'[Adresse 12].

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 10 septembre 2020, la résolution n°18 a été adoptée avec pour objet la demande de Monsieur [H] concernant « la création d’ouvrants (fenêtres) donnant sur la cour ».

Considérant que cette résolution est entachée de nullité, Madame [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans par exploit du 8 décembre 2020 aux fins de voir, en premier lieu, prononcer la nullité de ladite résolution et, en second lieu, ordonner de faire procéder à la suppression des travaux concernés.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, Madame [D] [U] épouse [X] demande au tribunal de :

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse.

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] à [Localité 13] représenté par son syndic, la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE de l’ensemble de ses demandes.

En conséquence :

Prononcer l’annulation de la résolution n°18 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2020,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] à [Localité 13] représenté par son syndic, la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE, à faire procéder à la remise en état des lieux tels qu’ils étaient avant les travaux d’ouverture de Monsieur [H],

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic, la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE, à verser à Madame [D] [U] épouse [X] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] ([Adresse 10]) représenté par son syndic, la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE, aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

JUGER mal fondée l’action engagée par Madame [X] à l’encontre du SDC DU [Adresse 9] ;

DÉBOUTER Madame [X] de toutes ses demandes ;

CONDAMNER Madame [X] à payer SDC DU [Adresse 9] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [X] en tous les dépens dont le montant sera recouvré directement par Maître Frank AÏDAN, Avocat au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 10 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « recevoir » et « juger mal fondée » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

I°/ Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2023

Postérieurement à la clôture, Madame [X] a déposé des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par voie électronique les 6 février 2024 et 12 septembre 2024 demandant au juge de la mise en état de :

DECLARER Madame [D] [X] bien fondée en sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2023 ;

ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 10 novembre 2023;

En conséquence et y faisant droit,

ORDONNER la réouverture des débats ;

RENVOYER l’affaire devant le juge de la mise en état ;

DECLARER recevables les conclusions au fond déposées par Madame [D] [X] le 6 février 2024 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic la société 3C GESTION IMMOBILIERE de l’ensemble de ses demandes.Madame [X] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture dans la mesure où elle a constaté postérieurement à celle-ci, en consultant son espace personnel extranet sur le site du syndic 3C Gestion, que désormais deux nouvelles factures y étaient présentes. Elle précise qu’il s’agit de deux factures définitives concernant la création d’une terrasse en pavé ciment et estime que ces factures ont été volontairement non révélées par le syndicat représenté par son syndic. Elle considère qu’il s’agit d’une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture des débats.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture en demandant au juge de la mise en état de :

JUGER Madame [X] mal fondée en sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 10 novembre 2023 ;

l’en DÉBOUTER ;

JUGER irrecevables les « conclusions en réponse et récapitulatives n° 6 » signifiées par Madame [X] le 6 février 2024 ainsi que ses pièces 15 à 18 produites aux débats le même jour ;

ADJUGER au SDC DU [Adresse 8] l’entier bénéfice des demandes qu’il a formées à l’encontre de Madame [X] par ses troisièmes conclusions récapitulatives signifiées le 28 octobre 2023.Le syndicat des copropriétaires oppose que les motifs invoqués à l’appui de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ne constituent pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. Il estime qu’au-delà de leur caractère clairement diffamatoire, les allégations de la demanderesse n’ont pas le moindre rapport avec l’objet du litige qui porte uniquement sur l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale en date du 10 septembre 2020 et qu’elles confirment seulement l’intention de nuire de la demanderesse dont le passe-temps favori semble consister à entretenir ad infinitum toutes sortes de querelles aussi dérisoires que vaines puisque ses critiques portent sur des travaux approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

*

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En application de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience de mise en état du 10 novembre 2023.

La demanderesse ne démontre en quoi les deux factures concernées établies antérieurement à l’ordonnance de clôture auraient été dissimulées par le syndicat des copropriétaires en violation du principe du contradictoire et en quoi elles sont nécessaires à la résolution du litige. Dès lors, elle ne démontre aucune cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. Par conséquent, les conclusions au fond et pièces notifiées par la demanderesse notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2023 seront déclarées irrecevables.

II°/ Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020

Madame [X] sollicite l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020 en soutenant que la résolution est trop imprécise pour que l’assemblée générale puisse se prononcer et que la résolution aurait dû être adoptée en vertu de la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (et non la majorité prévue à l’article 25 de ladite loi).

Sur le moyen tiré de l’imprécision de la résolution n°18

Madame [X] explique que le syndicat des copropriétaires n’a pas communiqué les schémas d’architecte visés dans le courriel de Monsieur [Y] en date du 29 octobre 2019.

Elle estime qu’il n’y avait pas de projet définitif lors du vote dans la mesure où l’unique plan annexé à la convocation était insuffisant et qu’il existe deux variantes du projet.

Elle fait valoir que le vote de l’assemblée générale des copropriétaires a validé le projet d’aménagement « deux fenêtres », précisément celui pour lequel il n’y a pas eu communication de schéma et qu’en l’absence de communication de ce document, l’exigence de connaissance de l’implantation et de la consistance des travaux n’est nullement respectée.

Elle soutient que les travaux ont d’ailleurs été effectués avant l’assemblée générale litigieuse.

Elle considère que contrairement à ce que prétend le syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires dans son courriel du 13 août 2020, lors de la précédente assemblée générale qui s’était tenue le 17 décembre 2018, les copropriétaires n’avaient nullement « donné leur accord de principe à cette création ».

Elle fait valoir qu’il ressort de la lecture de la pièce adverse n°8, un courriel non daté, qu’il n’est question que de l’affichage réglementaire que Monsieur [H] souhaite faire avant même que son projet ne soit mis à l’ordre du jour et qu’il ne fait nullement état du ravalement qui viendrait justifier que les travaux aient été entrepris avant un quelconque vote en assemblée générale.

Elle souligne que le bureau d’études PROJEDIA ne s’est pas prononcé sur le percement des fenêtres puisque ce point ne ressort ni de sa mission ni de ses préconisations contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient qu’elle a bien la qualité de copropriétaire contrairement à ce qu’allègue le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les schémas d’architecte visés dans le courriel de Monsieur [Y] en date du 29 octobre 2019 ont bien été communiqués et qu’ils permettent de visualiser parfaitement les deux variantes du projet.

Il fait valoir que le fait que l’un des schémas ait été omis par erreur (le document était en fait en recto verso) de la convocation à l’assemblée générale du 10 septembre 2020 n’entraîne pas pour autant la nullité de la résolution n° 18 car les documents annexés à cette convocation, en l’occurrence la demande de soumission de résolution telle que formulée par Monsieur [H] ainsi que le schéma V1, permettaient incontestablement aux copropriétaires d’avoir connaissance de « l’implantation et la consistance des travaux ».

Il souligne que la demande de Monsieur [H] en date du 29 octobre 2019 précisait en effet qu’il demandait soit l’ouverture d’une fenêtre depuis sa salle de séjour et donnant sur l’arrière-cour, soit l’ouverture de deux fenêtres ouvrant sur l’arrière-cour ce qui était parfaitement précis.

Il fait valoir que contrairement à ce qu’affirme Madame [X], le fait que l’assemblée générale ait exigé qu’une fois l’autorisation de percement accordée, le projet définitif serait soumis préalablement au syndic avant la déclaration préalable auprès de l’administration, ne constitue en rien la preuve d’un quelconque manque d’information des copropriétaires.

Il met en exergue le fait que pendant les opérations de ravalement, deux ouvertures ont été percées dans le mur et murées en attendant la décision des copropriétaires et l’issue de la présente instance, ceci dans le but d’éviter de devoir dégrader le ravalement en cas d’approbation du projet par l’assemblée générale conformément au courriel de Monsieur [H] en date du 20 janvier 2020 et à la réponse de la société 3C GESTION IMMOBILIÈRE diffusés auprès des autres copropriétaires et confirmant la pleine information de ces derniers quant au projet de Monsieur [H] et à l’évolution de celui-ci (deux fenêtres et non une seule en définitive).

Il argue que le lot n° 11 du règlement de copropriété n’est pas une partie privative mais un simple « droit de jouissance privative » sur un « jardin » par ailleurs partie commune et que dès lors Madame [X] n’a pas la qualité de copropriétaire.

*

En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.

L’article 10 prévoit que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, la qualité de copropriétaire de Madame [X], au demeurant non soulevée lors de la mise en état, ne peut être remise en cause dans la mesure où elle justifie d’un droit de propriété et d’être détentrice du lot n°11 conformément à l’état descriptif de division.

Il ressort des éléments versés aux débats que la convocation à l’assemblée générale litigieuse contient le courriel de Monsieur [H] du 29 octobre 2019 adressé au syndic demandant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et mentionnant que le projet soumis au vote est soit l’ouverture d’une fenêtre de sa salle de séjour sur l’arrière-cour (première option), soit l’ouverture de deux fenêtres donnant sur l’arrière-cour l’une de sa salle de séjour et l’autre de salle de bain (seconde option). A cette convocation, a été joint le schéma relatif à la première option.

Le projet de résolution mentionne que seule la deuxième option est soumise au vote :

« 18. A la demande de Monsieur [H], demande de création d’ouvrants (fenêtres) donnant sur la cour (Majorité de l’article 25)

Commentaire : plan d’architecte (Monsieur [V])

L’assemblée, après avoir pris connaissance du projet d’architecte de Monsieur [V] – architecte, autorise M. [H] à créer deux fenêtres sur l’un des murs de la copropriété donnant sur la cour. M. [H] devra exécuter ces travaux sous le contrôle d’un architecte qui s’assurera de la bonne réalisation de l’ouvrage qui ne devra en aucun cas porter atteinte à la solidité de la toiture du bâtiment. […]

M. [H] devra (en cas d’accord de l’assemblée générale) déposer une déclaration de travaux auprès de la Mairie de [Localité 16] et présenter au syndic le projet définitif. »

En l’absence de transmission du plan correspondant à l’ouverture de deux fenêtres donnant sur l’arrière-cour, il convient de relever que les copropriétaires n’ont pas été en mesure de se prononcer sur le projet de travaux, par ailleurs déjà entrepris sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par conséquent, la résolution n°18 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020 sera annulée sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de la majorité requise pour l’adopter.

III°/ Sur la demande de remise en état initial des lieux avant les travaux d’ouverture de Monsieur [H]

Madame [X] demande qu’en conséquence de l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale litigieuse, le syndicat des copropriétaires procède à la remise en état des lieux tels qu’ils avaient été avant les travaux d’ouverture de Monsieur [H].

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande.

*

En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.

En l’espèce, la demande de remise en état initial des lieux est adressée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Or, une telle demande ne peut être sollicitée qu’à l’encontre de Monsieur [H], qui n’est au demeurant pas partie à la présente instance.

Cette demande de remise en état sera donc rejetée.

IV°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Madame [X] la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [D] [U] épouse [X] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2023,

DECLARE irrecevables les conclusions et pièces communiquées par Madame [D] [U] épouse [X] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2023,

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14],

DEBOUTE Madame [D] [U] épouse [X] de sa demande de remise en état des lieux tels qu’ils étaient avant les travaux d’ouverture de Monsieur [H],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic, à verser à Madame [D] [U] épouse [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,