TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00019 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN4R

Minute N° :

Date : 16 Décembre 2024

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 14]

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître François-charles BERNARD de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R211

et

Monsieur [U] [X]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non représenté

En présence de Monsieur [M] [N] et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCEDURE

Par mémoire de l’autorité préemptrice visé par le greffe le 29 mars 2024, la commune de La Garenne-Colombes a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. [U] [X] au titre de la préemption de l’immeuble sis [Adresse 1] à La Garenne-Colombes, sur la parcelle de 155 m2 cadastrée section [Cadastre 15] à la somme totale de 68 700 €.

Par ordonnance du 9 août 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 9 octobre à 9h45 et le 18 novembre à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’autorité préemptrice et du commissaire du gouvernement le 9 octobre 2024. La partie préemptée, qui a régulièrement reçu notification de l’ordonnance fixant date de transport et d’audience par courrier recommandé avec accusé réception le 23 août 2024, n’a pas comparu.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 28 août 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 78 000 €. Le Commissaire du gouvernement a produit des conclusions récapitulatives visées par le greffe le 23 octobre 2024 et retenu une indemnité de dépossession totale de 75 600 € après transport.

M. [U] [X] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions visées par le greffe en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 novembre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 14] est le 28 septembre 2006. Il a été modifié à plusieurs reprises. La date de référence du dernier document opposable aux tiers rendu public et délimitant la zone date du 7 mars 2024.En conséquence, la date de référence est fixée au 7 mars 2024

A cette date, le bien était situé en zone UA de la commune de [Localité 14].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision.

Sur l’occupation du bien

Bien que la promesse de vente du 6 novembre 2023 fournie par la partie préemptée prévoyait une cession libre de toute occupation, le bien est actuellement occupé en vertu d’un contrat de location meublée signé le 8 mars 2020, pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer initial de 405 € mensuels hors charges. Le loyer mensuel actualisé au 21 mars 2023 est de 426,76 € hors charges.

Ainsi, le bien préempté sera évalué comme étant occupé.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement et extérieur

Le logement se trouve dans un immeuble en briques rouges réservé à l’habitation, en R+3, avec des commerces en rez-de-chaussée. La façade est dans un état moyen, comportant des volets aciers en accordéon avec des rambardes métalliques. La porte d’entrée dispose d’un digicode.

II/ Intérieur

La porte d’entrée donne directement sur un couloir flanqué à sa droite d’un ensemble de boîtes aux lettres. Le palier est dans un état d’entretien moyen. Les parties communes souffrent d’une peinture abîmée au plafond et aux murs et de nombreuses craquelures. L’escalier en colimaçon est dans un état de délabrement avancé. A droite de ce dernier une porte donne accès au sous-sol abritant les caves. L’escalier qui y mène et les murs sont en pierre brute. Le plafond du sous-sol est en briques brutes avec des tuyaux de cuivre apparents. Le sous-sol dispose de l’électricité. La cave rattachée à l’appartement porte le n°21 et se trouve au fond à gauche du couloir, la dernière est fermée à clé par un cadenas. Nous constatons le transport impossible pour la cave.

Après être remontés dans les parties communes, le représantant de la commune a demandé à ce que soit constaté l’état du local poubelle, situé derrière une porte accessible au fond d’un couloir à gauche. A partir de ce local est également visible la façade arrière du bâtiment et nous constatons l’état de délabrement avancé.

Nous nous rendons au 3e étage où se trouve l’appartement. Il s’agit du n°22, à droite de l’escalier. Nous constatons des fils apparents cheminant à travers le couloir desservant les appartements voisins. La peinture du plafond et des murs souffrent de craquelures et la porte d’entrée est dans un état de délabrement. Certains lots sont condamnés par des planches de bois, afin, selon la commune, d’éviter des squats. Celle-ci précise avoir acquis amiablement 15 lots dans la copropriété et que le propriétaire de l’appartement lui a opposé un refus à la visite.

Les parties n’ont aucune observation à formuler.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien préempté à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien préempté, sera ainsi retenue.

Sur la surface

Conformément à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface du logement à hauteur de 14,31m² établie selon certificat de la société Actif Diagnostic du 5 avril 2023.

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

En l’espèce, la commune de [Localité 14] retient une moyenne de 5 192 € /m² et M. le Commissaire du gouvernement propose une valeur unitaire de 5 428 € /m².

La commune de [Localité 14] verse aux débats quatre termes de comparaison :

1 – Cession du 9 novembre 2023 (2023P19382) portant sur un apartement au 3ème étage première porte à gauche (cuisine, chambre, cave au sous-sol, WC communs avec trois lots) libre d’occupation sis dans le même ensemble immobilier au [Adresse 3] à [Localité 14]

Surface utile brute : 11,95 m²

Situation locative : libre

Prix de vente : 66 000 €

Prix unitaire : 5 523 €/m²

2 – Cession du 8 mars 2023 (2023P04696) portant sur un appartement au rez-de-chaussée gauche (entrée, séjour, cuisine, salle d’eau) libre d’occupation sis [Adresse 8] à [Localité 14]

Surface utile brute : 15,26 m²

Situation locative : libre

Prix de vente : 70 000 €

Prix unitaire : 4 587 €/m²

3 – Cession du 21 avril 2022 (DVF2022-1503433) portant sur un appartement 1 pièce sis [Adresse 4] à [Localité 14]

Surface utile brute : 22 m²

Situation locative : libre

Prix de vente : 114 000 €

Prix unitaire : 5 181 €/m²

4 – Cession du 21 avril 2022 (2022P09618) portant sur un appartement au 4ème étage (droit aux WC communs, cave au sous-sol) libre d’occupation sis [Adresse 5] à [Localité 14]

Surface utile brute : 10,95 m²

Situation locative : libre

Prix de vente : 60 000 €

Prix unitaire : 5 479 €/m²

M. le Commissaire du gouvernement verse aux débats trois estimations dont deux correspondent aux termes de comparaison de l’autorité préemptrice n°1 et n°4, la dernière concerne :

5 – Cession du 10 juin 2024 (9214P03/202P08771) portant sur un appartement au rez-de-chaussée droite (cuisine, pièce de vie, salle d’eau et WC communs) sis dans le même ensemble immobilier au [Adresse 3] à [Localité 14]

Surface utile brute : 13,25 m²

Situation locative : occupé

Prix de vente : 70 000 €

Prix unitaire : 5 283 €/m²

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à M. [U] [X].

Sur le bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est bien situé dans la commune, sur un axe routier important au sud-est de la commune, à proximité de la commune de [Localité 12] dans un quartier composé principalement d’immeubles collectifs d’habitation avec des commerces en rez-de-chaussée. L’hyper-centre est situé à 5 minutes à pied ainsi que les lignes de bus 163, 164, 178 et N152. La gare SNCF “[Localité 11]” (ligne L) et le tramway ligne T2 sont à 15 minutes à pied.

Le logement se trouve dans un ensemble immobilier dont la façade donnant sur la rue est en état moyen. Néanmoins, tant la façade intérieure, visible du local à poubelle, que les parties communes sont en état de délabrement avancé. 15 lots ont d’ores et déjà été acquis amiablement par la Commune de [Localité 14] dont certains ont été condamnés par des planches en bois afin d’éviter des squatts.

Le transport dans le logement et la cave ont été rendus impossible du fait de l’absence de la partie préemptée, qui a indiqué oralement au greffe, par personne interposée, ne pas posséder les clés d’accès en l’absence du locataire parti à l’étranger.

Il résulte du bail en date du 8 mars 2020 conclu entre M. [U] [X] et M. [R] [J] que le logement est situé au 3ème étage droite et composé d’une d’entrée, séjour, cuisine, salle d’eau avec WC sur le palier et une cave.

Sur les comparables

La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intraséquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, le terme de référence n°2 situé au rez de chaussée d’une zone plus éloignée ainsi que les termes de référence n°3 et 4 dont les surfaces de 20m² et 10,95m², sont supérieures ou inférieures au bien préempté, seront écartées.

Parmi les termes de comparaison, les cessions situées au sein du même immeubles seront ainsi retenues :

— terme 1 : 11,95m², 5 523€/m² appartement 3ème étage gauche (cuisine, chambre, cave au sous-sol, WC communs) libre d’occupation,

— terme 5 : 13,25m², 5 283€/m² appartement RDC droite (cuisine, pièce de vie, salle d’eau et WC communs) occupé.

Au regard des diagnostics produits par l’autorité préemptrice faisant apparaître un classement énergétique du logement préempté en catégorie G énergivore, des problématiques d’humidité, d’exposition au plomb et d’installations électriques et en l’absence de constatations possibles lors du transport, le ratio unitaire retenu correspondra ainsi à la fourchette basse de 5 283 €/m2.

Le Commissaire du gouvernement fait valoir qu’en dépit de la promesse de vente régularisée précisant que le bien préempté était cédé libre de toute occupation, il convient de relever qu’un bail est en cours d’exécution si bien que la partie préemptée n’a pu donner accès au logement lors du transport.

Dès lors, il convient de retenir la valeur unitaire proposée par l’autorité préemptrice à hauteur de 4 800 € et de fixer le prix à la valeur de 14,31m² x 4800€ = 68 688 €, arrondi 68 700 €.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de la commune de [Localité 14] par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE la somme de 68 700 € le prix d’acquisition par la Commune de [Localité 14] du bien immobilier appartenant à M. [U] [X] situé [Adresse 2]) sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 15] d’une contenance de 155 m² ;

DIT que les dépens sont à la charge de la Commune de [Localité 14] .

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION