5AA Minute N°

N° RG 23/00541 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GFMS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [K]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Christine GUERIT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [Y] [D] NEE [S]

née le 08 Décembre 1980 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, la SA [Adresse 6] [Localité 5] a donné à bail à [C] [D] et [Y] [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 474,91 euros, et 20,76 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, venant aux droits de la SA [Adresse 6] [Localité 5] (ci-après, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT), a fait signifier à [Y] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 662,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 août 2023, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a saisi la Commission de coordination de prévention des expulsions locatives de [Localité 4] (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner en référé [Y] [D] née [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 septembre 2023,

— ordonner l’expulsion de [Y] [D] née [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [Y] [D] née [S] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

* 796,64 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du mois de juillet 2023,

* une indemnité d’occupation mensuelle de 534,57 euros et jusqu’à libération des lieux,

* 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, incluant le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que le coût de la notification au représentant de l’Etat.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 6 novembre 2023.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises, à la demande des parties.

À l’audience du 11 octobre 2024, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée, maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 5 363,50 euros, et précise que le plan d’apurement, qui fixe des mensualités de 50 euros, n’est pas respecté. Elle en conclut que le risque que de nouveaux délais ne soient pas respectés est réel.

[Y] [D] née [S], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 30 mai 2024, sollicite par la voix de son conseil des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle explique la situation par un cumul de difficultés, incluant l’attente de ressources complémentaires, y compris à raison de sommes dues par son ex époux au titre de sa contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants et qui seraient de nature à rétablir son équilibre financier. Elle explique qu’elle perçoit le RSA depuis le mois de juillet, et qu’elle verse depuis les 3 derniers mois le montant du loyer résiduel, augmenté des 50 euros correspondant au plan d’apurement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi, faute pour la locataire d’avoir donné suite au rendez-vous qui lui avait été fixé.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 avril 2013, du commandement de payer délivré le 27 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, dès lors que tant l’obligation que le montant de celle-ci ne sont ni sérieusement contestables ni au demeurant contestés, il convient de condamner [Y] [D] née [S] à payer à la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme provisionnelle de 5 363,50 euros, au titre des sommes dues au 10 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, laquelle fixe le montant de la créance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti à la locataire pour acquitter la dette. Ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 juillet 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 avril 2013 à compter du 28 septembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [Y] [D] née [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation de [Y] [D] née [S] a suscité différentes démarches, à l’initiative des services de la CAF, du bailleur, et des services administratifs et sociaux ; outre le questionnement du conciliateur de justice mandaté au cours de la procédure.

Au total, il apparaît que [Y] [D] née [S] est divorcée de [C] [D] ; que son ex époux fait l’objet d’une saisie sur salaire (723,50 euros au mois d’avril 2024), montant que la locataire attribue à un arriéré dû à raison de l’entretien et l’éducation des enfants, et qu’elle soutient ne pas percevoir. Elle mentionne dans un courriel au moins le recours à l’ARIPA, et ne pas expliquer la diminution de la contribution sollicitée du père. Aucun élément fourni aux débats ne renseigne sur le principe et le montant de cette contribution.

Elle perçoit des prestations sociales ; une attestation de paiement CAF renseigne sur l’attribution de l’ASFR pour les mois de mars à juin 2024. Un enfant [E] [D], né le 5 février 2002, est pris en compte pour le calcul des droits.

Sur ce point, le bailleur produit des attestations de voisins et de la mairie rendant compte de la déscolarisation des enfants après le confinement, justifiant d’un signalement administratif, et d’une présence erratique de [Y] [D] née [S] à l’adresse précitée, le logement demeurant volets fermés, le terrain n’étant pas entretenu, et les courriers réceptionnés par la mairie n’étant pas réclamés.

Au total, outre l’absence de reprise du paiement du loyer dans son intégralité, il n’est pas démontré, ni dans son principe, ni dans son quantum, la réalité d’une perspective tenable d’apurement de la dette, qui par ailleurs a significativement augmenté.

En conséquence, les dispositions précitées ne peuvent trouver à s’appliquer.

Ces motifs s’étendent à l’octroi de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [Y] [D] née [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 septembre 2023, [Y] [D] née [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [Y] [D] née [S] à son paiement à compter du 29 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [Y] [D] née [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de l’assignation et ceux de la signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner [Y] [D] née [S] à payer à la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes plus amples ou contraires seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, venant aux droits de la SA [Adresse 6] [Localité 5] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 avril 2013 entre la SA REGIONALE D’HLM DE [Localité 5], aux droits de laquelle intervient la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et [Y] [D] née [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 septembre 2023,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATONS que depuis cette date, [Y] [D] née [S] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [Y] [D] née [S] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [Y] [D] née [S], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [Y] [D] née [S] à la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté des provisions pour charges qui seront à régulariser (552,82€) révisables suivant les stipulations contractuelles;

CONDAMNONS [Y] [D] née [S] à payer à la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une provision de 5 363,50 euros (cinq mille trois cents soixante-trois euros et cinquante centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 10 octobre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [Y] [D] née [S] à payer à la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer révisable et des charges, selon les modalités précédemment fixées ;

CONDAMNONS [Y] [D] née [S] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation et celui du commandement de payer ;

CONDAMNONS [Y] [D] née [S] à la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES