TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° RG 24/00674 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y5IA

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier sis 10-26 boulevard Hérold 92000 NANTERRE représenté par son syndic :

C/

[T] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier sis 10-26 boulevard Hérold 92000 NANTERRE représenté par son syndic :

Cabinet LAROZE IMMOBILIER

34 rue Saint Quentin

94130 NOGENT-SUR-MARNE

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

DEFENDERESSE

Madame [T] [K]

10-26 boulevard Herold

92000 NANTERRE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 10-26 boulevard Hérold à Nanterre (92000) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Madame [T] [K] dans le règlement des charges dont elle est redevable alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugement en date du 20 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société LAROZE IMMOBILIER, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 29 novembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Madame [T] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 15.975,34€ au titre des charges et appels travaux impayés arrêtés au 5 octobre 2023, provision 4ème trimestre 2023 incluse avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 février 2022 sur la somme de 10.187,04 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, outre la somme de 393,00€ sur le fondement de l’article 10.1 de la loi du 13 décembre 2000.

LA CONDAMNER en outre à payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1153, alinéa 4 du Code civil, outre une indemnité de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la défenderesse en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Mme [T] [K], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.975,34 euros au titre des charges arrêtées au 5 octobre 2023, provision 4ème trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 10.187,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière de Nanterre,

— un extrait du compte de Mme [T] [K] pour la période du 26 mars 2019 au 1er octobre 2023,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des syndicats principal et secondaire en dates des 23 mai 2019, 16 novembre 2020, 16 juin 2021, 9 mai 2022, 30 juin 2022 et 3 juillet 2023 ainsi qu’une attestation de non-recours.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de l’extrait de demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière de Nanterre, que Mme [T] [K] est propriétaire du lot n°702 de l’état descriptif de division. Or, au vu des pièces qu’il verse au dossier, le tribunal constate que la défenderesse est également poursuivie pour le paiement des charges de copropriété afférentes à deux autres lots n° 530 et 600 pour lesquels il n’apporte pas de preuve de propriété.

Par ailleurs, concernant les charges de copropriété dû, il appartient au syndicat des copropriétaires d’en calculer le montant se rapportant aux lots concernés. Le tribunal étant dans l’impossibilité de déduire la somme due pour le seul lot n°702, la demande formée au titre des charges ne saurait être accueillie.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

Débouté de sa demande au titre des charges, cette requête ne saurait être davantage accueillie.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 393 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, comme indiqué ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la défenderesse serait redevable de l’entièreté des charges dont le paiement est réclamé.

Il s’en déduit que le tribunal ne peut lui imputer les frais liés au recouvrement de cette dette de charges.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le tribunal rappelle que le syndicat des copropriétaires, faute de produire un document propre à établir la qualité de copropriétaire de Mme [T] [K] de l’ensemble des lots pour les charges desquels elle est poursuivie, ne rapporte pas la preuve que cette dernière soit redevable des sommes qui lui sont demandées. Il ne pourra ainsi lui être alloué les dommages-intérêts demandés au titre du non-paiement de ces sommes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [T] [K] à la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En vertu dudit article, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Le tribunal, ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, condamne ce dernier aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires demande également la condamnation de Mme [T] [K] à s’acquitter de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu dudit article, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Le tribunal, ayant condamné le syndicat des copropriétaires, qui succombe, aux dépens, déboute par conséquent ce dernier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT