TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Septembre 2025

N° RG 24/07334 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGL6

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 15]” sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :

C/

S.A.S. MANIGOLD EXPERTISES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 14]” sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :

BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

DEFENDERESSE

S.A.S. MANIGOLD EXPERTISES

[Adresse 8]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 13 mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Anne-Laure FERCHAUD, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « [Adresse 13] » sis [Adresse 5] SAINT-CLOUD [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société MANIGOLD EXPERTISES dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 2 septembre 2024 aux fins de :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’action engagée par Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] », sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS à l’encontre de la société MANIGOLD EXPERTISES,

CONDAMNER la société MANIGOLD EXPERTISES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] », sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 19.081,97 €, au titre des charges de copropriété et provisions sur charges, selon décompte en date du 22 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 novembre 2023 sur la somme de 11.632,43 € et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER la société MANIGOLD EXPERTISES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] », sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la société MANIGOLD EXPERTISES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] », sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000),

CONDAMNER la société MANIGOLD EXPERTISES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] SAINT [Adresse 10] », sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER la société MANIGOLD EXPERTISES aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de 73,08 € et de la présente assignation, qui seront recouvrés par Maître Christophe MOUNET, AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La société MANIGOLD EXPERTISES, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » et « juger bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’allocation d’une somme de 1.500,00 au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023 (73,08 euros) au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais, d’un montant de 1.573,08 euros (1.500,00 + 73,08), seront examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 19.081,97 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 11.632,43 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de la société MANIGOLD EXPERTISES pour la période du 31 décembre 2021 au 1er janvier 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 16 septembre 2021, 12 juillet 2022 et 20 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SAS MANIGOLD EXPERTISES est propriétaire des lots n°04010, 10444, 10445 et 10446 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 juillet 2022 et 20 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 19.081,97 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 31 décembre 2021 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er janvier 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer, adressé le 10 novembre 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 11.632,43 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation du 10 novembre 2023 et à compter du 2 septembre 2024 pour le surplus.

En conséquence, la société MANIGOLD EXPERTISES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.081,97 euros au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2021 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 11.632,43 euros et de l’assignation du 2 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.573,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la somme de 1.500,00 euros dans la mesure ou aucune pièce n’a été produite afin d’en justifier.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 73,08 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer du commissaire de justice instrumentaire en date du 10 novembre 2023.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.500,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de la société MANIGOLD EXPERTISES.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la société MANIGOLD EXPERTISES dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que la société MANIGOLD EXPERTISES sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La société MANIGOLD EXPERTISES, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Christophe MOUNET, AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société MANIGOLD EXPERTISES sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société MANIGOLD EXPERTISES à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] » sis [Adresse 3] à SAINT-CLOUD (92213) représenté par son syndic :

— la somme de 19.081,97 euros au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2021 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 11.632,43 euros et de l’assignation du 2 septembre 2024 pour le surplus.

— la somme de 73,08 euros au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE la société MANIGOLD EXPERTISES à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] » sis [Adresse 3] à [Adresse 17] (92213) représenté par son syndic :

— la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.500,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de la société MANIGOLD EXPERTISES,

CONDAMNE la société MANIGOLD EXPERTISES au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Christophe MOUNET, AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile et qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2023,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT