TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11832 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DEA

Minute : 26/00373

Monsieur [A] [J]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

C/

OPH PLAINE COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE

Représentant : La SELARL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA

M^e Emmanuel SOURDON

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [A] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparant en personne et assisté de M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 55%, sous le n° 93008-2024-014161, en date du 13/03/2025

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

OPH PLAINE COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par la SELARL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 juin 2018, le logement francilien a donné à bail à Monsieur [A] [J] un logement à usage d’habitation de deux pièces de 47 mètres carré situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 422,91 euros outre une provisions sur charges. L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE est venu aux droits du bailleur en janvier 2022.

Par un contrat sous seing privé du 15 juillet 2025, Monsieur [A] [J] a pris à bail auprès de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE un nouveau logement au sein d’une autre résidence à [Localité 1].

Reprochant à son bailleur des troubles anormaux de voisinage dans son ancien logement, il l’a fait assigner par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 47 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et moral, et à la restitution de la moitié du montant du loyer de mars 2021 à juillet 2025, outre le paiement de la somme de 1 400 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 16 mars 2026 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après un renvoi lors de l’audience du 8 décembre 2025, Monsieur [A] [J], assisté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenus oralement. Il demande au juge, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1, 1302-1 et 1719 du code civil, de :

“- le déclarer recevable et bien fondé,

— constater que les désordres et nuisance subi dans l’appartement,

— dire que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible du bien loué,

— constater la résistance abusive du bailleur pour remédier à la situation ou reloger le locataire,

— dire que les loyers sont réduits de 50 % de la date du premier signalement en mars 2021 jusqu’au départ de l’appartement en juillet 2025,

— condamner le bailleur à rembourser 14 298,71 euros au titre des loyers,

— condamner le bailleur à payer 47 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance subi,

— condamner le bailleur au remboursement que 240 euros pour solder la balance comptable relative à sa sortie des lieux en juillet 2025,

— condamner les bailleurs aux paiements de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.”

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir qu’il a alerté le bailleur des nombreux troubles de voisinage dont il a été victime dès le mois de mars 2021, ainsi que les agressions dans la résidence, et que son bailleur n’a pas pris la mesure de ses obligations et a tardé à le reloger pour faire cesser les nuisances. Il soutient que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat de sorte que les diligences alléguées par le bailleur pour faire cesser les nuisances ne l’exonèrent pas de sa responsabilité. Il fait valoir que le défendeur étant venu aux droits des précédents bailleurs, il endosse les obligations attachés à ces derniers. Il soutient avoir réintégré son logement lorsque sa soeur ne pouvait plus l’héberger, alors qu’il ne supportait plus les nuisances subies.

Sur son préjudice, il explique que les nuisances causées par les bruits incessants sous ses fenêtres, les insultes, menaces et agression, lui ont causé un état dépressif entraînant son incapacité à travailler. Il estime ainsi son temps de présence à 40-50% dans le logement.

Il souligne que son relogement par le bailleur caractérise l’aveu de son inaction à lui permettre la jouissance paisible de son logement. Il estime que le bailleur a manqué à son obligation en refusant d’installer le double vitrage de ses fenêtres, en ne sécurisant pas l’accès à la résidence et remplacements des luminaires, en ne mettant pas les signalétiques nécessaires rappelant l’interdiction des jeux et stationnements d’enfants dans les parties communes, en ignorant les plaintes et doléances du locataire, en tardant à traiter sa demande de relogement en urgence. Il évalue son préjudice de non jouissance des lieux et de défaut de jouissance paisible à 50 % du montant des loyers de mars 2021 à juillet 2025, outre le solde de la balance comptable relative à sa sortie des lieux pour 240 euros, outre son préjudice de jouissance et moral pour un montant de 47 000 euros.

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenus oralement. Il demande au juge, au visa des articles 1353, 1363 et 1725 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, de débouter Monsieur [A] [J] de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que Monsieur [A] [J] ne rapporte pas la preuve qu’il a été victime et que les auteurs des nuisances et agressions allégués sont des locataires de l’immeuble. Il souligne que les pièces versées ne consistent qu’en des déclarations du demandeur non corroborées par des éléments de preuve objectifs. Il souligne à cet égard qu’il n’est pas responsable des difficultés rencontrées par Monsieur [A] [J] sur son lieu de travail ou sur la voie publique, au regard des pièces versées qui n’établissent aucunement d’une part l’existence de nuisances, et d’autre part que ces nuisances ont été causées par des locataires de l’immeuble au sein de l’immeuble. En tout état de cause si la réalité des nuisances devait être retenue, il soutient qu’il n’est pas responsable desdites nuisances qui sont survenues avant qu’il acquiert l’immeuble en janvier 2022, l’action pour trouble de voisinage n’étant pas une action réelle immobilière alors au surplus qu’il n’a pas à rembourser les loyers qu’il n’a pas perçus, à charge pour ce dernier de se retourner contre l’ancien bailleur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux conclusions récapitulatives de Monsieur [A] [J] et de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe, le défendeur ayant été autorisé à produire par note en délibéré ses observations sur les vidéos déposées à l’audience avant le 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Le juge rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “dire” ou de “déclarer” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande au titre du solde locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. L’article 1103 du code civil dispose quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs de l’article 1359 du code civil que la preuve d’une obligation dont le montant est supérieur à 1 500 euros se fait par un écrit. A contrario, pour un acte juridique dont le montant est inférieur à 1 500 euros, la preuve est libre et peut se faire par tout moyen, notamment par témoins, aveu, présomption ou encore un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Toutefois, nul ne peut se constituer un titre à soi-même en vertu de l’article 1263 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [A] [J] réclame la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 271,08 euros au titre du solde locatif. Il produit à l’appui de sa demande, un courrier du 5 décembre 2025 émanant de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE qui indique qu’il est redevable à son égard d’une somme de 271,08 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie de l’ancien logement et des travaux locatifs que le locataire a entrepris dans le nouveau logement. Il est ainsi démontré le caractère certain, liquide et exigible de la somme réclamée de 240 euros.

En conséquence l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE sera condamné à payer à Monsieur [A] [J] la somme de 240 euros au titre du compte locataire relatif au logement 77 situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’article 1719 du code civil dispose quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, l’article 1725 du code civil ajoutant à la seule exception des troubles causés par des tiers sans droit sur la chose louée.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation retient que le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant du trouble de jouissance qui en résulte, même s’ils résultent de rapports de mauvais voisinage (civ 3ème 20 avril 2005 n°03-18.390).

Il en résulte que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il sera rappelé enfin qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil précise qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin, en application de l’article 1743 du code civil, le bailleur peut céder la chose louée, et le nouveau propriétaire devient partie au contrat de bail a la place de l’ancien, peut en réclamer l’exécution à son profit et doit lui-même en assumer les charges. En revanche le droit du preneur locataire est un droit personnel, de sorte que tout ce qui est antérieur à la cession de la chose reste personnel aux rapports du preneur avec le bailleur initial et le nouveau propriétaire de la chose ne peut ni s’en prévaloir ni se le voir opposer.

En l’espèce et en premier lieu, il convient de statuer sur la demande indemnitaire au titre du défaut allégué de la chose loué concernant l’évier du logement. Pour justifier de sa demande, il produit au surplus de ses propres déclarations, une attestation de sa soeur [O] [J] signée le 11 mars 2026, dans laquelle elle déclare que Monsieur [A] [J] s’est coupé le pouce avec l’évier de la cuisine. Il ne produit aucun autre élément permettant d’étayer cette simple attestation, de sorte que la preuve du défaut de l’évier qui aurait entraîné le dommage n’est pas rapportée. En conséquence la demande indemnitaire formée à ce titre ne peut être que rejetée.

En ce qui concerne la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, il convient de relever qu’il est sollicité la somme de 14 298,71 euros, à la fois au titre du préjudice résultant de la non jouissance des lieux (le demandeur soutenant n’avoir pas occupé son logement 50 % du temps compte tenu des nuisances subies), et un paragraphe plus bas, au titre du défaut de jouissance paisible. Il est également réclamé la somme de 47 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et au titre du préjudice moral, sans qu’il soit fait de distinction entre ledit préjudice et celui dont il est demandé la somme de 14 298,71 euros. Il est ainsi demandé au titre de la réparation du préjudice de jouissance la somme totale de 61 298,71 euros correspondant à 144 mois de loyer sur la base du loyer hors charges, alors que les mois d’occupation dont il est allégué un trouble de jouissance ont été au nombre de 52.

Il convient en premier lieu de relever que Monsieur [A] [J] réclame une indemnité au titre de troubles allégués qui seraient survenus entre mars 2021 et juillet 2025. Or, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie qu’il n’est devenu le bailleur de Monsieur [A] [J] qu’à compter du 17 décembre 2021 par acte notarié. Conformément aux dispositions visées supra, les troubles allégués antérieurement au 17 décembre 2021 ne sont pas opposables au nouveau bailleur, de sorte que Monsieur [A] [J] sera débouté de ses demandes concernant la période antérieure à cette date, à charge pour ce dernier de se retourner contre son ancien bailleur.

Seuls seront analysés les éléments produits postérieurement au 17 décembre 2021 aux fins d’établir la réalité du défaut de jouissance paisible du preneur et la responsabilité du bailleur dans ce défaut de jouissance. A cet égard, Monsieur [A] [J] produit deux courriers datés des 21 mars 2023 et 25 octobre 2024 à destination notamment du bailleur, dans lesquels il relate avoir été victime d’une première agression le 22 février 2021, puis une deuxième le 13 avril 2021 par deux voisins ainsi que des menaces, puis une troisième le 25 août 2021 dont il est convaincu qu’il s’agissait des mêmes belligérants. Il explique qu’il s’est réfugié chez sa soeur, puis chez sa mère compte tenu de sa détresse psychologique. Dans son dernier courrier, il indique qu’il a du réintégrer son logement en mai 2023, et que son état de santé s’est détérioré. Comme il a été statué supra, et sans qu’il soit besoin de statuer sur le bien fondé du trouble, il ne peut être reproché au bailleur les agressions alléguées survenues avant son acquisition du bien litigieux, de sorte qu’il ne sera pas tenu compte des plaintes déposées afférentes auxdites agressions.

Pour corroborer ses autres déclarations, il produit trois plaintes. Une première plainte déposée le 7 mars 2023 dans laquelle il indique être victime de harcèlement moral depuis 2020 par les habitants de sa résidence, et nomme les enfants des familles concernés à savoir les enfants des familles [M] [S], [E], [G], [F], [V], [Y], en ce qu’il est destinataire de doigts d’honneur, crachas, jet de ballon sur sa fenêtre, précisant que les enfants courent, hurlent pendant des heures, font taper le ballon contre le portail. Il déclare que le 24 février 2023, il a subi les nuisances de 21 enfants dans la cour. Il déclare qu’il a du quitter son logement qui devenait invivable.

Il produit également une autre copie de plainte déposée le 18 avril 2023 dans laquelle il indique avoir été victime de menaces de mort le 12 avril 2023 alors qu’il se rendait à son domicile qu’il avait quitté pour rendre visite à sa soeur qui l’occupait à sa place. Il explique qu’un voisin l’a menacé en ces termes “je vais te tuer”, et lorsqu’il lui demandait si c’était une menace, ce même voisin rétorquait “oui, tu vas voir ce que je vais te faire petit PD” et décrit l’individu comme occupant la résidence au 1er étage.

Il produit une autre copie de plainte déposée le 3 mars 2025, dans laquelle il déclare qu’il a été victime de nuisances sonores pendant les vacances de février 2025, avec des ballons qui claquaient sous sa fenêtre, des injures, et ce jusqu’à 23 heures. Il ne détaille pas les injures, et n’identifient pas les auteurs desdites injures.

Concernant la clé usb produite, les débats ont fait état de vidéos enregistrées sur la clé et il ne revient pas au juge de rechercher le nombre de vidéos produites aux débats ainsi que le chemin de consultation sur ladite clé qui comporte de nombreux dossiers. Aussi trois vidéos ressortent dès l’ouverture de la clé, courtes vidéos de quelques secondes filmées d’une fenêtre dont il ne peut être mis en doute que c’est celle du logement litigieux, qui permettent de constater la présence d’enfants qui jouent dans ce qui s’apparente à une allée, d’ailleurs un passant portant un sac de course traverse cette allée pendant que les enfants jouent. Une autre vidéo permet de constater que deux femmes discutent près d’un portail. Les vidéos, filmées de jour, ne peuvent être identifiées quant à leur date et heure de prise. En soit, elles ne permettent aucunement de considérer que Monsieur [A] [J] subit un trouble anormal de voisinage, alors qu’il est normal que des enfants jouent ensemble dans une allée dont il n’est pas démontré au surplus qu’elle est rattachée à la résidence, et que deux femmes discutent entre elles, en journée. La qualité du son ne permet pas non plus d’établir que le volume sonore des enfants envahit le logement de manière anormale.

Sans remettre en cause le fait que Monsieur [A] [J] a pu souffrir du bruit ambiant causé par des jeux d’enfants dans la cour, les éléments produits aux débats à l’appui de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de son bailleur ne résultent que de ses propres déclarations non corroborés par des éléments objectifs permettant d’établir que Monsieur [A] [J] a subi un trouble de jouissance imputable au bailleur en ce que la qualité des auteurs du trouble n’est pas établie, de même que la réalité des nuisances alléguées, faute de pouvoir justifier que les bruits outrepassent les bruits normaux de voisinage à des heures et selon une fréquence anormale, surtout concernant des enfants jouant à l’extérieur après l’école ou en journée en l’absence d’école. S’il ne peut être mis en doute que Monsieur [A] [J], en étant au 1er étage de l’immeuble, a nécessairement été impacté par du bruit d’enfants qui jouent dans la résidence, aucune des pièces produites ne justifient que ces bruits outrepassent les bruits normaux de voisinage dans une résidence avec une cour intérieure.

Les trois attestations de proches ne permettent pas de caractériser l’anormalité des nuisances snonores au regard de leur fréquence et de leur intensité, la mère du requérant ne relatant que des faits d’agression antérieurs à la période de location et ne décrivant pas de manière précise les nuisances sonores évoquées. L’ami de Monsieur [A] [J] atteste d’une seule soirée bruyante sans la dater et la circonstancier, ce qui est insuffisant pour caractériser le trouble de jouissance allégué. Enfin la soeur du requérant ne rapporte que l’état de santé dégradé de son frère au regard “des ravages”que le logement litigieux a causé sur son frère sans l’étayer. Il en est de même concernant le courriel de la soeur de Monsieur [A] [J] adressé à un employé du bailleur indiquant que les bruits des enfants relèvent de l’insupportable qu’ils se retrouvent parfois jusqu’à 30 et que ca dure de 15 heures jusqu’à près de 22 heures alors au surplus que Madame [O] [J] décrit elle même son vécu alors qu’elle n’est pas titulaire du contrat.

Enfin, Monsieur [A] [J] ne démontre pas non plus l’absence de jouissance de logement sur la période alléguée, nonobstant la question du lien de causalité entre ce défaut de jouissance et une quelconque responsabilité du bailleur.

Echouant à rapporter la réalité d’un trouble de jouissance justifiant une indemnisation de son préjudice par son bailleur l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et sans qu’il soit besoin d’analyse les pièces relatives à son préjudice rapporté par ses médecins, Monsieur [A] [J] sera débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE qui succombe en partie, sera condamné aux dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à payer à Monsieur [A] [J] la somme de 240 euros au titre du compte locataire relatif au logement 77 situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Déboute Monsieur [A] [J] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection