Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 5 mai 2025, n° 23/09124

TJ Nanterre 5 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a justifié d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges de copropriété, et que Monsieur [N] n'a pas contesté cette créance dans les délais impartis.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a estimé que le syndicat a justifié des frais nécessaires au recouvrement, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Préjudice financier causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que les manquements répétés de Monsieur [N] ont entraîné un préjudice financier pour la copropriété, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter la charge de la totalité des frais, et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 5 mai 2025, n° 23/09124
Numéro(s) :	23/09124
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSEL
Cabinet(s) :	CABINET CASSELCABINET DOREC
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/09124 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5ZD

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14 rue de Bagneux 92330 SCEAUX représenté par son syndic :

Monsieur [Y] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14 rue de Bagneux 92330 SCEAUX représenté par son syndic :

Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PARIS SUD

67 route de la Reine

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [N]

135, rue Houdan

92330 SCEAUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 14 rue de Bagneux à SCEAUX (92330) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] [N] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société LOISELET & DAIGREMONT PARIS SUD, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 9 novembre 2023, aux fins de :

JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14 rue de Bagneux à 92330 SCEAUX, représenté par son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT PARIS SUD ;

CONDAMNER M. [Y] [N] au paiement des sommes suivantes :

«  6.587,96 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2022/2023) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

«  1.494,34 € au titre des frais de contentieux ;

«  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

«  2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER M. [Y] [N] aux entiers dépens dont distraction au profit du Cabinet CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

M. [Y] [N], par acte remis en l’étude de commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ou « juger bien-fondé », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.587,96 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023,augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [N] pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 24 juin 2021, 22 no-vembre 2021, 31 mars 2022 et 15 décembre 2022 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que M. [N] est propriétaire des lots n°23, 32 et 95 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 6.587,96 euros au 1er octobre 2023 inclus.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 15 décembre 2022 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2021-2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2022-2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 6.587,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 novembre 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [Y] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.587,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.494,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [N] pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023,

— différentes lettres de « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 26 avril 2022 pour obtenir paiement de la somme de 925,77 euros (avis de réception produit non produit), du 26 juillet 2022 pour obtenir paiement de la somme de 3.711,52 euros (avis de réception non produit), du 26 octobre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 5.061,73 euros (avis de réception non produit), du 26 janvier 2023 pour obtenir paiement de la somme de 5.644,97 euros (avis de réception produit) et du 26 avril 2023 pour obtenir paiement de la somme de 6.927,42 euros (avis de réception non produit),

— des lettres de relance adressées par le syndic en date du 27 mai 2022, 26 août 2022, 28 novembre 2022 et 27 février 2023,

— deux mises en demeure d’avocat en dates des 6 octobre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 5.142,23 euros et 5 avril 2023 pour obtenir paiement de la somme de 7.005,94 euros et (avis de réception produits),

— un commandement de payer de commissaire de justice instrumentaire tendant à recouvrer la somme de 3.828,82 euros,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais des lettres de « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 26 avril 2022, 26 juillet 2022, du 26 octobre 2022 et 26 avril 2023, (39,50 + 39,50 + 39,50 + 41,48 = 161,96 euros), dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois au défendeur n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— frais des lettres relances en date des 27 mai 2022 et 26 août 2022 (33,60 x 2 = 67,20 euros) dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’elles seraient postérieures à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité,

— frais de l’établissement un pré-état daté en date du 11 mai 2022 (355 euros), en ce que ce document n’est pas versé aux débats,

— frais d’ouverture de contentieux des 13 juin 2022 (100 euros), 12 septembre 2022 (100 euros), 14 décembre 2022 (100 euros) et 15 mars 2023 (105 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, de surcroit, la facture des frais du 14 décembre 2022 n’est pas produite ;

— frais des mises en demeure d’avocat des 6 octobre 2022 et 5 avril 2023 (120 x 2 = 240) dès lors que les factures afférentes ne sont pas produites.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 267,16 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer en date du 12 juillet 2022 (165,80 euros), aux lettres de rappel du 28 novembre 2022 et du 27 février 2023 (33,60 + 35,28 euros), et à la lettre de mise en demeure du 26 avril 2023 (41,48 euros), dont les coûts facturés sont conformes au contrat de syndic communiqué.

En conséquence, M. [N] sera condamné au paiement de la somme de 267,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 1.227,18 euros sur le compte de M. [N].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [N] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [N] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [N], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par le cabinet CASSEL dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [N] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14 rue de Bagneux à SCEAUX (92330) représenté par son syndic :

— la somme de 6.587,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 novembre 2023,

— la somme de 267,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.227,18 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [N],

CONDAMNE M. [N] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par le cabinet CASSEL dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT