TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 AVRIL 2025

N° RG 24/02592 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z4XH

N° de minute :

S.N.C. CHAVILLE INVEST

c/

S.A.R.L. LUSICHAVILLE

DEMANDERESSE

S.N.C. CHAVILLE INVEST

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0283

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LUSICHAVILLE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Romain LAFONT de la SELEURL RL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B957

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET, juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2008, la société Whiteco a donné à bail à la société Lusidistr des locaux commerciaux et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter 18 novembre 2008 pour se terminer le 17 novembre 2017, moyennant un loyer annuel de 44 730 euros hors charges, payable mensuellement d’avance pour une activité de commerce de détail non spécialisé à prépondérance alimentaire.

Par acte notarié du 17 décembre 2015, la société Chaville Salengro est venue aux droits de la société Whiteco.

Par acte du 17 décembre 2019, la société Lusidistr a cédé son fonds de commerce à la société Lusichaville.

Le 20 décembre 2019, cette cession a été notifiée au bailleur.

Par avenant des 26 octobre 2020 et 10 décembre 2020, la société Chaville Salengro a consenti un renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 18 mai 2017 pour se terminer le 17 mai 2026, moyennant un loyer annuel de 80 000 euros hors taxes hors charges avec un aménagement du loyer de base à 55 000 euros du 18 novembre 2017 au 17 novembre 2018, 65 000 euros du 18 novembre 2018 au 17 novembre 2019 et 80 000 euros sans indexation du 18 novembre 2019 au 17 novembre 2019.

Par acte du 16 juin, la société Chaville Invest est venue aux droits de la société Chaville Salengro.

Le 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Lusichaville un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 73 862,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus.

Le 28 octobre 2024, la société Chaville Invest a assigné la société Lusichaville devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2025.

La société Chaville Invest demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 avril 2024 ; Ordonner l’expulsion du preneur dans le délai de 15 jours et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois ; Autoriser le séquestre des biens mobiliers aux frais du preneur ; Condamner la société Lusichaville à lui payer la somme provisionnelle de 84 288,06 euros ; Condamner la société Lusichaville à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 50% en sus des charges, soit 16 981,16 euros ; Condamner la société Lusichaville à lui payer une provision de 92 716,86 euros au titre de la clause pénale de 10% des sommes dues, Juger que le dépôt de garantie versé par la société Lusichaville demeurera définitivement acquis ; Condamner la société Lusichaville à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros ; Condamner la société Lusichaville aux entiers dépens incluant le coût du commandement.

En défense, la société Lusichaville sollicite de :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative au montant de la dette locative en raison du non-respect du plafonnement de l’ILC ; Constater que les charges réclamées ne sont pas justifiées par le bailleur ; Constater que l’assignation est irrégulière faute de dénonciation aux créanciers inscrit ; Dire et juger n’y avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et en présence d’une contestation sérieuse ; Débouter la société Chaville Invest de l’ensemble de ses demandes à son encontre ; Subsidiairement, ordonner la communication par le bailleur de l’état détaillé des charges dans un délai de 15 jours sous astreinte ; Dire et juger qu’elle pourra se libérer de sa dette dont le montant exact est inconnu à ce jour en 24 mensualités égales ; Dire et juger que les versements intervenus s’imputeront sur le capital de la somme faisant l’objet de l’octroi de délai ; Laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et les dépens qu’elles a exposés.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions prises pour la défenderesse et visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’obligation du bail que le preneur n’a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Le commandement doit être délivré de bonne foi, en précisant la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, en application de l’obligation d’information loyale et complète de son locataire pesant sur le bailleur.

Dès lors, le moyen tiré de contestation sérieuse tiré de l’absence de plafonnement de la variation de l’indice des loyers commerciaux et de justificatifs liés aux charges, qui affecte uniquement le montant de l’arriéré locatif qui n’est pas contesté en son principe, est inopérant.

Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

Néanmoins, l’obligation faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, la bailleresse ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par la société Lusichaville et elle n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable.

En revanche, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré à la société Lusichaville à l’adresse des lieux loués le 15 mars 2024, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il est en outre précisé qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire figurant à l’article 18-1 du bail en date du 18 novembre 2008 renouvelé par acte des 26 octobre et 10 décembre 2020. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 25 avril 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 15 avril 2024.

L’obligation de la société Lusichaville de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient également d’accueillir la demande d’expulsion.

Les circonstances ne faisant apparaître aucune nécessité de prononcer une astreinte en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de la société Chaville Invest aux fins d’assortir l’expulsion d’une astreinte sera par conséquent rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article 18-2 du bail du 18 novembre 2008 renouvelé par acte des 26 octobre et 10 décembre 2020, les parties ont convenu que le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer contractuel, majoré de 50%.

Dès lors, la demande de condamnation de la société Lusichaville au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel sera accueillie.

En revanche, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige. A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, le bailleur sollicite la somme provisionnelle de 84 288,06 euros, selon décompte arrêté au 25 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril 2024 incluse.

La société Lusichaville élève une contestation en faisant valoir que le bailleur n’a pas :

tenu compte du plafonnement de la variation de l’indice des loyers commerciaux en contravention de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesure d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat maintenu pour quatre trimestres supplémentaires par la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 ;

justifié du montant des charges si bien qu’elles ne peuvent être considérées comme dues.

Il résulte de l’article 4 de l’avenant de renouvellement en date des 26 octobre et 10 décembre 2023 que le loyer est révisé automatiquement et sans aucune formalité de plein droit chaque année et pour la première fois le 18 novembre 2020 suivant les variations de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE.

Les factures de loyer produites par la défenderesse démontrent également qu’en dépit du plafonnement de la variation à 3,5% prolongée jusqu’au 1er trimestre 2024 par les lois des 16 août 2022 et 7 juillet 2023, les loyers ont été indexés à 4,42% en 2023 et 6,60% en 2024.

Au surplus, nonobstant la contestation élevée par le preneur, la demanderesse n’a formulé aucune observation ni produit de pièce quant aux justificatifs des charges.

Or, l’exigibilité des charges relève de l’office du juge du fond et non de celui du juge des référés, de sorte que la contestation opposée par la société Lusichaville est jugée sérieuse.

Les décomptes versés aux débats par le bailleur, y compris celui annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire, partant systématiquement d’un solde antérieur débiteur sans distinction possible de la quote-part relevant des loyers et de celle relevant des charges contestées, la demande de condamnation provisionnelle sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de pénalités et de conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités, qu’elles revêtent la forme de majorations à payer au bailleur ou de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. En conséquence, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société Lusichaville, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable, au regard des circonstances du litige, de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 novembre 2008 renouvelé les 26 octobre et 10 décembre 2020 à la date du 15 avril 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Lusichaville et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Lusichaville à verser à titre provisionnel à la société Chaville Invest, à compter de la résiliation du bail au 15 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges et accessoires ;

REJETONS les demandes de condamnations provisionnelles ;

REJETONS la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société Lusichaville aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mars 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 7], le 28 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, Juge