TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Mars 2025

N° RG 23/06712 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YWFE

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 16 rue des Bourguignons

92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

[Z] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 16 rue des Bourguignons

92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

IMMOBILIERE BAYEN enseine Cabinet [W]

10 rue Georges Berger

75017 PARIS

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [G]

7 rue Duguay

95100 ARGENTEUIL

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 16 rue des Bourguignons à ASNIERES-SUR-SEINE (92600) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [Z] [G] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le CABINET [W] l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 7 août 2023, aux fins de :

CONSTATER que Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots n°1901 et 1521 dans l’immeuble du 16 rue des Bourguignons à Asnières-sur-Seine (92600),

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 16 rue des Bourguignons à Asnières-sur-Seine (92600), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE BAYEN, exploitée sous l’enseigne CABINET [W].

En conséquence

CONDAMNER Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 16 rue des Bourguignons à Asnières-sur-Seine (92600), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE BAYEN, exploitée sous l’enseigne CABINET [W] les sommes de :

—  7.845,35 €, au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 26 juillet 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  3.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie

CONDAMNER Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens.

Monsieur [Z] [G], assigné selon procès-verbal délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.845,35 euros au titre des charges arrêtées au 26 juillet 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 7.605,35 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 240 euros (45 + 45 + 150), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.605,35 euros au titre des charges arrêtées au 26 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Monsieur [Z] [G] pour la période du 1er octobre 2022 au 26 juillet 2023, appels du 3ème trimestre 2023 inclus,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 7 avril 2022.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production du relevé de propriété, que Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots n°5, 6 et 7 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 7 avril 2022 qui a voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à cette assemblée.

L’analyse du relevé de compte montre également que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 5.953,71 euros libellée « reprise de solde ». Or, il ne fournit aucun élément permettant de justifier de la réalité de cette somme réclamée au titre des charges de copropriété. Il conviendra donc de déduire ce montant du solde total dont le paiement est poursuivi (7.605,35 – 5.953,71 = 1.651,64 euros).

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges de copropriété d’un montant de 1.651,64 euros, dues pour la période du 1er octobre 2022 au 26 juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou des conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [Z] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.651,64 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 26 juillet 2023, appels du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 7 août 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de Monsieur [Z] [G] pour la période du 1er octobre 2022 au 26 juillet 2023, appels du 3ème trimestre 2023 inclus,

— une lettre de relance en date du 9 février 2023 (avis de réception non produit),

— une lettre de mise en demeure adressée par le syndic en date du 15 juin 2023 pour obtenir paiement de la somme de 7.282,44 euros (avis de réception non produit),

— une lettre de mise en demeure adressée par le conseil du syndic en date du 27 juillet 2023 pour obtenir paiement de la somme de 7.845,35 euros (avis de réception non produit),

— deux factures de frais établies par le syndic pour deux lettres de mise en demeure en date des 6 mars 2023 et 15 juin 2023 (45 + 45 euros),

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais des mises en demeure en date des 6 mars 2023 et 15 juin 2023 (45 + 45 = 90 euros) dès lors qu’aucun avis de réception justifiant de la réalité de ces envois au défendeur n’est produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

— frais de mise en demeure avocat (150 euros) libellés « DR MIS A L’AVK » dès lors qu’aucun avis de réception justifiant de la réalité de cet envoi au défendeur n’est produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 240 euros, débitée sans fondement sur le compte de Monsieur [Z] [G].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 7 août 2023.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’occurrence, étant débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette prétention ne peut davantage être accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [Z] [G] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [Z] [G] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [Z] [G] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 16 rue des Bourguignons à ASNIERES-SUR-SEINE (92600) représenté par son syndic :

— la somme de 1.651,64 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 26 juillet 2023, appels du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 7 août 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (240 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [Z] [G],

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT