TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Novembre 2025

N° RG 24/01945 -

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZH7K

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9]

[Localité 6]

[Localité 6], représenté par son syndic,

C/

[W] [S]

[S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic,

Cabinet FONCIA IMMOBILIAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004

DEFENDERESSE

Madame [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [S] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble du [Adresse 10]- [Adresse 7]- [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 29 février 2024.

Par conclusions notifiées par remise à étude le 03 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de :

«Condamner Madame [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic le cabinet Foncia Immobilias, ayant pour enseigne commerciale Foncia Colbert :

— la somme de 9432,61 euros pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure/du commandement de payer

— la somme de 1472,01 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts

Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil

— la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.»

Mme [S], assignée par assignation délivrée à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 15 novembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 02 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 9432,61 euros pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [S] est propriétaire des lots n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au sein de l’immeuble susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels de fonds et relevés de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-04 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, ayant approuvé divers comptes travaux, ayant approuvé le budget ordinaire pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et pour celui du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022,

-23 mai 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget ordinaire du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023,

—  22 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, révisé le budget ordinaire pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget ordinaire du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024,

—  26 juin 2023 ayant désigné la société Foncia Colbert Immobilias en qualité de syndic,

—  25 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, révisé le budget ordinaire pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvé le budget ordinaire du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— le jugement rendu le 04 mars 2022 par le tribunal de proximité de Vanves ayant condamné Mme [S] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2125,87 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété, arrêtés au 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2021, de 51,86 euros au titre des frais de recouvrement et celle de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le relevé du compte de Mme [S] faisant apparaître, pour la période du 01 octobre 2020 au 01 juillet 2024, un solde débiteur de 12 434,52 euros, incluant les sommes dues au titre des charges et au titre des frais nécessaires au recouvrement,

— le décompte analytique des sommes dues par Mme [S].

Il ressort du relevé de compte et du décompte analytique versés aux débats que les appels de fonds pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 se sont élevés à la somme de 9432,61 euros et que Mme [S] a réglé la somme de 2350,50 euros, imputée sur la condamnation prononcée par jugement du 04 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 9432,61 euros au titre des charges appelées pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2014 inclus, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 26 octobre 2023, date du commandement de payer délivrée.

S’agissant de la somme de 1472,01 euros réclamée au titre des frais nécessaires, il ressort du décompte produit qu’elle concerne les sommes suivantes :

-72,48 euros facturés le 17 mai 2022 au titre de la signification du jugement rendu le 04 mars 2022,

-240 euros facturés le 29 juin 2022 au titre du suivi de procédure effectué par le syndic,

-40 euros facturés le 22 juillet 2022 au titre de la délivrance d’une mise en demeure,

-220 euros facturés le 10 mai 2023 au titre de la transmission du dossier à l’huissier,

-450 euros facturés le 25 octobre 2023 au titre de la transmission du dossier à l’avocat,

-40 euros facturés le 25 octobre 2023 au titre de la délivrance d’une mise en demeure,

-233,80 euros facturés le 26 octobre 2023 au titre de la délivrance d’un commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2026 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu avant sa conclusion.

S’agissant de la somme de 450 euros facturés le 25 octobre 2023 au titre de la transmission du dossier à l’avocat, le contrat de syndic facture au coût horaire le « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » .

Dans la mesure où il n’est nullement justifié de la réalisation de diligences exceptionnelles, cette somme n’est donc pas retenue.

S’agissant de la somme de 40 euros facturés le 25 octobre 2023 au titre de la délivrance d’une mise en demeure, cette dernière n’est pas produite aux débats de telle sorte que cette somme n’est pas retenue.

Enfin, s’agissant de la somme de 233,80 euros facturés le 26 octobre 2023 au titre de la délivrance d’un commandement de payer, elle est justifiée par la production de l’acte correspondant et relève bien des frais nécessaires tels que listés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient par conséquent de condamner Mme [S] à régler cette somme au syndicat des copropriétaires.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts sur les sommes dues au syndicat des copropriétaires est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le comportement de Mme [S] lui est préjudiciable et lui ouvre doit à réparation.

Il indique en effet qu’il « résulte du paiement irrégulier des charges par Madame [W] [S] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement. »

Il soutient de plus que la jurisprudence considère que le préjudice financier causé au syndicat des copropriétaires résulte du fait que la carence d’un copropriétaire le contraint à faire l’avance des fonds, ou encore qu’il se trouve privé des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, qu’il a dû exposer des frais d’avocat ou de constitution de dossier ou encore en cas d’incidents de paiement rejetés ou non justifiés par des raisons valables.

Il sollicite donc la condamnation de Mme [S] à lui régler la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [S] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [S], qui succombe, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, tels que définis à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Mme [S] est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [W] [S] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]- [Adresse 7]- [Adresse 8] la somme de 9432,61 euros au titre des charges appelées pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 26 octobre 2023, date du commandement de payer délivré ;

Condamne Mme [W] [S] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]- [Adresse 7]- [Adresse 8] la somme de 233,80 euros au titre des frais nécessaires ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]- [Adresse 7]- [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [W] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Mme [W] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]- [Adresse 7]- [Adresse 8] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE