TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 26 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/01890 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-PXR5

NAC : 50G

Jugement Rendu le 26 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [M] [K], né le 13 Juin 1963 à [Localité 5] / MADAGASCAR (99), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / POLYNESIE FRANCAISE

représenté par M^e Alexandre KARACADAG, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [S] [K], née le 24 Octobre 1964 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / POLYNESIE FRANCAISE

représentée par M^e Alexandre KARACADAG, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

S.A.S. BENTA DEPANNAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1],

défaillant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucie GERNOT, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lors des débats, et de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 avril 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 24 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 23 juin 2023 Monsieur [M] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] (ci-après les époux [K]) ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société BENTA DEPANNAGE portant sur une maison d’habitation située à [Adresse 2] à [Localité 4], pour un prix de 314.000 €.

La promesse de vente a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 23 août 2023, et prévoit une levée d’option par le bénéficiaire de la promesse de vente possible jusqu’au 07 octobre 2023 inclus.

Par courrier recommandé du 13 novembre 2023, les époux [K] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SAS BENTA DEPANNAGE de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, sans obtenir de réponse de la société.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024 les époux [K] ont assigné la SAS BENTA DEPANNAGE devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes leur assignation, les époux [K] demandent au tribunal de :

— DIRE ET JUGER les consorts [K] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions ;

— DIRE ET JUGER que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 23 juin 2023 est due exclusivement aux carences de la société BENTA DEPANNAGE ;

— DIRE ET JUGER que l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 23 juin 2023 d’un montant de 31.400,00 euros est entièrement acquise au profit des consorts [K] ;

— CONDAMNER la société BENTA DEPANNAGE à payer aux consorts [K] la somme de 31.400,00 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation non versée ;

— CONDAMNER la société BENTA DEPANNAGE à payer aux consorts [K] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] font valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, que, la SAS BENTA DEPANNAGE n’a justifié qu’aucune diligence relative à l’obtention d’un prêt de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la protection de la condition suspensive et que dès lors le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation, non séquestré par la bénéficiaire de la promesse, leur est dû. Ils précisent subir un préjudice du fait du non-respect par la SAS BENTA DEPANNAGE de ses obligations en ce que la vente de leur maison s’est inscrite dans leur projet de mutation en Polynésie française et qu’ils sont ainsi contraints, faute de vente, de continuer à assumer le crédit immobilier afférent en sus de leur loyer actuel.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les demandeurs, il est renvoyé à la lecture de l’assignation précitée, conformément aux articles 56 et 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée, la SAS BENTA DEPANNAGE n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, à l’article 473 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 avril 2024, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 29 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Les modalités de l’obligation contractuelle sont définies par les articles 1304 et suivants du code civil, lesquels indiquent que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple (articles 1304) et que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (article 1304-3).

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 23 juin 2023 conclue entre les parties prévoit les stipulations suivantes :

« PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR IMMOBILIER

CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DE PRET

Le BENEFICIAIRE de la promesse déclare que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tous organismes

Montant maximum du prêt : DEUX CENT SOIXANTE-DIX-SEPT MILLE

TROIS CENT QUA TRE-VINGT-QUA TORZE EUROS (277.394,00 €)

Taux d’intérêt maximum : 3.40 % hors assurances

Durée maximale du prêt : 07 ans

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 23 août 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

[…]

[Le réservataire] déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

INDEMNITE D’IMMOBILISATION

En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, les parties conviennent ce qui suit :

Si toutes les conditions suspensives ci-dessus stipulées se réalisent, mais que le BENEFICIAIRE ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées, celui-ci sera tenu de verser au PROMETTANT à l’expiration de la promesse de vente, la somme de TRENTE ET UN MILLE

QUATRE CENTS EUROS (31.400,00 €) soit 10% du prix de vente, à titre d’indemnité d’immobilisation.

Les demandeurs produisent par ailleurs un courrier de mise en demeure du 13 novembre 2023 adressé par leur conseil à la SAS BENTA DEPANNAGE, afin que celle-ci justifie de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, sans que cette justification ne soit apportée.

Il en résulte que la SAS BENTA DEPANNAGE est réputée, par sa négligence, être à l’origine du défaut d’obtention du prêt, de sorte que la condition suspensive afférente être considérée comme étant réalisée.

En l’absence de levée d’option malgré la réalisation des conditions suspensives, il y a lieu de faire application des dispositions contractuelles relatives à l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, la SAS BENTA DEPANNAGE condamnée à versée aux époux [K] la somme de 31.400 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS BENTA DEPANNAGE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS BENTA DEPANNAGE, condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer aux époux [K] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS BENTA DEPANNAGE à payer à Monsieur [M] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] la somme de 31.400 € au titre de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE la SAS BENTA DEPANNAGE aux dépens ;

CONDAMNE la SAS BENTA DEPANNAGE à payer à Monsieur [M] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Lucie GERNOT, Juge, assisté de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,