TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/05206 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YL5V

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires sis 57-65 rue Émile Deschanel et 61-67 avenue Marceau 92400 COURBEVOIE pris en la personne de son syndic :

C/

Maître [D] [N] en qualité de mandataire successoral de la succession de madame [E] [I] [K] veuve [V],

Maître [D] [N], prise en sa qualité de Mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires sis 57-65 rue Émile Deschanel et 61-67 avenue Marceau 92400 COURBEVOIE pris en la personne de son syndic :

Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE

8 rue Adam Ledoux

92400 COURBEVOIE

Représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Maître [D] [N] qualité de mandataire successoral de la succession de madame [E] [I] [K] veuve [V]

47 bis avenue Bosquet

75007 PARIS

Madame Me [D] [N], prise en sa qualité de Mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [V],

47 bis avenue Bosquet

75007 PARIS

Tous deux représentés par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D062

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 57-65 rue Emile-Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [M] [V] et Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, qui étaient copropriétaires au sein de cette résidence, sont respectivement décédés les 13 janvier 2008 et 5 juin 2014.

Par jugement rendu en date du 25 juillet 2022 selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de NANTERRE a désigné Maître [D] [N] en qualité de mandataire successoral à l’effet de gérer et d’administrer provisoirement tant activement que passivement la succession de Monsieur [M] [V] et Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant et de représenter la succession pour toutes les actions dirigées par ou contre elle.

Se plaignant de l’absence de règlement des charges qu’il estime dues, par acte d’huissier de justice du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, a fait assigner devant ce tribunal Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant (ci-après " les successions [V]), dans le règlement des charges dont les successions [V].

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 57-65 rue Émile Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400) la somme en principal de 13.596,73 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2023, et représentant :

o 13.011,00 au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 585,73 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 07/02/2018 d’avoir à payer la somme de 3.752,63 € ;

o De la relance adressée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 19/04/2018 aux fins de voir réglée la somme de 1.861,62 € ;

o Du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP VENEZIA & ASSOCIÉS, Huissiers de Justice, en date du 31/07/2018 sur la somme de 3.437,58 € ;

o De la relance adressée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 28/08/2018 aux fins de voir réglée la somme de 3.588,39 € ;

o De la relance adressée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 01/02/2019 aux fins de voir réglée la de 1.831,45 € ;

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 08/11/2019 d’avoir à payer la somme de 4.028,71 € ;

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 13/08/2020 d’avoir à payer la somme de 3.709,49 € ;

o De la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 57-65 rue Émile Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400) la somme de 1.300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 57-65 rue Émile Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400) une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 164,86 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument du recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Selon ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], demande au tribunal de :

DONNER ACTE à Maître [D] [N] ès qualités de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 57/65, rue Emile Deschanel et 61/67, avenue Marceau COURBEVOIE (92400) sur la fixation de sa créance en principal à hauteur d’une somme de 13.011,00 euros relatifs aux charges arrêtées au 1er avril 2023

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de frais de délivrance d’acte.

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 57/65 rue Emile Deschanel et 61/67 avenue Marceau COURBEVOIE (92400) de ses demandes de condamnations de dommages et intérêts et limiter l’indemnité de procédure à un montant maximum de 500 euros.

STATUER ce que de droit quant aux dépens, sauf pour les frais relatifs à la mise en cause des héritiers qui devront être supportés par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions des parties, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les messages électroniques transmis au tribunal postérieurement à l’ordonnance de clôture du 8 mars 2024

Maître [D] [N], prise en qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], fait valoir par message électronique au tribunal en date du 7 février 2025 qu’elle a procédé au règlement de la créance en principal du syndicat des copropriétaires à la suite de la vente d’un bien immobilier. Elle sollicite du tribunal, dans le cas où les prétentions du syndicat des copropriétaires seraient accueillies, qu’il la condamne en deniers ou en quittance.

Le syndicat des copropriétaires répond par message électronique du 10 février 2025 qu’il sera tenu compte des éventuels règlements effectués par Maître [D] [N], en cas de condamnation.

Il n’y a pas lieu d’accueillir cette demande de condamnation en deniers et quittances qui induit des difficultés d’exécution.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 13.596,73 au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023, 585,73 euros au titre des frais de recouvrement, et le paiement du coût du commandement de payer de 164,86 euros en date du 1er août 2018, au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de faire la distinction entre les sommes réclamées aux titres des frais et celles qui sont demandes au titre des dépens. La loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 12.846,14 euros seront examinées au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065 (13.596,73 – 750,59), et les frais, d’un montant de 750,59 euros, seront examinées en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (585,73+164,86), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12 846,14 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal selon les modalités rappelées ci-dessous.

Maître [D] [N] déclare dans ses écritures que le syndicat des copropriétaires a versé aux débats les éléments permettant de justifier de la somme de 13.011,00 qu’il réclame au titre des charges et frais arrêtées au 1er avril 2023. Elle ajoute qu’elle s’en rapporte à justice pour fixer la créance poursuivie à la somme de 9.746,93 euros au titre des charges arrêtées à la même date.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [M] [J] pour la période du 20 juin 2017 au 1er avril 2023,

— les appels de fonds adressés à la succession [J],

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 24 mai 2016, 13 juin 2017, 17 mai 2018, 4 juin 2019, 14 octobre 2020, 18 novembre 2021 et 10 mai 2022 et les attesta-tions de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur et Madame [V] étaient propriétaires des lots n°138, 157 et 240 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 mai 2018, 4 juin 2019, 14 octobre 2020, 18 novembre 2021 et 10 mai 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

L’analyse du relevé de compte montre que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 631,98 euros libellée « rep du copropriétaire 20/06/2017 ». Or, il ne fournit aucun élément permettant de justifier de la réalité de cette somme réclamée au titre des charges de copropriété. Il conviendra donc de déduire ce montant du solde total dont le paiement est poursuivi (12 846,14 – 631,98 = 12.214,16 euros).

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 12.214,16 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 20 juin 2017 au 1er avril 2023, appels de provision du 1er avril 2023 inclus.

En conséquence, Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.214,16 euros au titre des charges dues pour la période euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 20 juin 2017 au 1er avril 2023, appels de provision du 1er avril 2023 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 750,59 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

La défenderesse s’oppose à cette prétention et soutient qu’alors que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 585,73 euros au titre des frais de recouvrement alors que la somme totale s’élève à 750,59 euros en incluant 164,86 euros pour l’assignation du 10 mai 2023. Elle affirme que les frais demandés ne sont pas démontrés par le demandeur. Il alerte sur le fait que le demandeur poursuit le paiement par la défenderesse en tous les dépens et qu’il existe ainsi un risque de la condamner à payer deux fois certaines sommes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [M] [J] pour la période du 20 juin 2017 au 1er avril 2023,

— deux lettres de « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 7 février 2018 pour obtenir paiement de la somme de 3.752,63 euros (avis de réception non produit) et du 8 novembre 2019 pour obtenir paiement de la somme de 4.028,71 euros (avis de réception non produit),

— différentes lettres de relance en dates des 19 avril 2018, 28 août 2018, 1er février 2019 et 13 août 2020,

— un commandement de payer de commissaire de justice en date du 31 juillet 2018 tendant à recou-vrer la somme de 3.437,58 euros produit avec sa facture afférente,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de la lettre de « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 8 novembre 2019 dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile (40 euros) ;

— frais des lettres de mise en demeure du 29 janvier 2021, du 18 août 2021 et du 5 janvier 2022, en ce que ces courriers ne sont pas versés aux débats (40,01 + 40,01 + 40),

— frais des lettres de relance des 28 août 2018 et 13 août 2020 (0,81 + 0,90 euros) en l’absence de justificatifs d’envoi à la défenderesse,

— frais de la lettre de relance avant mise en demeure du 11 mars 2022 en ce que son coût ne correspond pas aux frais prévus par le contrat de syndic (45 euros),

— frais de timbrage de la lettre de relance du 19 avril 2018 en ce que lesdits frais ne sont justifiés par aucune pièce (25 euros),

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes (150 x 2 = 300 euros) ;

— frais de 54 euros qui n’apparaissent ni dans le décompte ni dans les pièces versées au dossier.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 164,86 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer du 31 juillet 2018.

La défenderesse mentionne de manière erronée que les 164,86 euros correspondent au coût de l’assignation du 10 mai 2023 alors que cette somme correspond au commandement de payer du 31 juillet 2018. Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’a pas inclus les frais d’assignation dans les frais nécessaires au recouvrement.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 585,73 euros, débitée sans fondement sur le compte de Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de :

— la mise en demeure notifiée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 07/02/2018 d’avoir à payer la somme de 3.752,63 €,

— la relance adressée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 19/04/2018 aux fins de voir réglée la somme de 1.861,62 €,

— le commandement d’avoir à payer délivré par la SCP VENEZIA & ASSOCIÉS, Huissiers de Justice, en date du 31/07/2018 sur la somme de 3.437,58 €,

— la relance adressée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 28/08/2018 aux fins de voir réglée la somme de 3.588,39 €,

— la relance adressée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 01/02/2019 aux fins de voir réglée la somme de 1.831,45 €,

— la mise en demeure notifiée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 08/11/2019 d’avoir à payer la somme de 4.028,71 €,

— la mise en demeure notifiée par le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE, Syndic, en date du 13/08/2020 d’avoir à payer la somme de 3.709,49 €,

— l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit deux mises en demeure adressées les 7 février 2018 et 8 novembre 2019 à partir desquelles il souhaite que les intérêts au taux légal soient décomptés mais faute de verser les avis de réception justifiant de leurs envois à la défenderesse, celles-ci ne peuvent faire courir les intérêts sur les sommes allouées au titre des charges.

Il demande également que les intérêts soient décomptés à partir de trois lettres de relance en dates des 19 avril 2018, 28 août 2018, 1er février 2019 et 13 août 2020 (et non une mise en demeure comme mentionné par le demandeur). Or une lettre de relance ne valant pas mise en demeure, les intérêts ne pourront donc pas courir à compter de ces lettres.

Concernant les intérêts à retenir à compter du commandement de payer en date du 31 juillet 2018, l’analyse du décompte produit démontre que des règlements sont intervenus postérieurement à la délivrance dudit commandement de payer.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, à compter de l’assignation, soit le 10 mai 2023.

Sur la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges et pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Maître [D] [N] rétorque qu’elle n’a été désignée en qualité de mandataire successoral le 25 juillet 2022 et qu’avant cette date, les successions [V] n’avaient pas de représentant depuis les décès des consorts [V]. Elle ajoute que les charges de copropriété n’avaient plus été payées depuis plusieurs années et que le syndicat des copropriétaires n’a pas agi avant qu’un nouveau syndic ne soit désigné et ne sollicite le tribunal judiciaire de Nanterre la désignation d’un administrateur judiciaire.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Par ailleurs, selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, au sein de la discussion de ses écritures, le syndicat des copropriétaires ne fait nullement référence à l’éventuelle mauvaise foi de la défenderesse.

En tout état de cause, la preuve d’une faute de la défenderesse n’est pas rapportée par le demandeur.

Il convient, dès lors, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2018, qui ne relève pas de l’article 695 du code de procédure civile, ni d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement.

Les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 57-65 rue Emile-Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400) représenté par son syndic:

— la somme de 12.214,16 euros au titre des charges dues pour la période euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 20 juin 2017 au 1er avril 2023, appels de provision du 1er avril 2023 inclus,

— la somme de 164,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELLE que les frais non retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l’encontre de Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, (585,73 euros) doivent être recrédités sur son compte,

CONDAMNE Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 57-65 rue Emile-Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, les intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 10 mai 2023 sur les sommes précitées, au paiement desquelles il a été condamné au titre des charges et des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 57-65 rue Emile-Deschanel et 61-67 avenue Marceau à COURBEVOIE (92400) représenté par son syndic la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Maître [D] [N], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [M] [V] et de Madame [E] [I] [K], veuve [V] de son vivant, aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas le coût du commandement de payer du 31 juillet 2018 ni d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement,

DIT que les dépens pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT