Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 19 mai 2025, n° 21/01221

TJ Nanterre 19 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Droit à une indemnité d'éviction
Le tribunal a estimé que la demande de désignation d'un expert judiciaire est prématurée, car la détermination des indemnités d'éviction nécessite un examen au fond par le tribunal.
Autre
Indemnité d'éviction due au locataire évincé
Le tribunal a noté que la demande d'indemnité d'éviction est liée à des éléments qui nécessitent un examen au fond, et ne peut donc pas être tranchée dans le cadre de la mise en état.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 19 mai 2025, n° 21/01221
Numéro(s) :	21/01221
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François LOUISPaul TALBOURDETNicolas COHEN STEINER
Cabinet(s) :	SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET
Parties :	Société CHADAPAUX c/ Société VENDOME INVEST 3 devenue la société LENNACAS STREET, Société NANTERRE LA GARENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 19 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 21/01221 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WMXB

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société CHADAPAUX

Société VENDOME INVEST 3 devenue la société LENNACAS STREET., Société NANTERRE LA GARENNE

Copies délivrées le :

A l’audience du 20 Mars 2025,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Société CHADAPAUX

88 rue Saint-André

93000 BOBIGNY

représentée par M^e Nicolas COHEN-STEINER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

DEFENDERESSES

Société VENDOME INVEST 3 devenue la société LENNACAS STREET.

6 place de la Pyramide

Tour Majunga- La Défense 9

92800 PUTEAUX

représentée par M^e Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R045

Société NANTERRE LA GARENNE

14 cours Alber Ier

75008 PARIS

représentée par Maître Jean-françois LOUIS de la SCP SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0452

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2014, la SCI NANTERRE LA GARENNE a donné à bail commercial en renouvellement à la société CHADAPAUX, pour une durée de neuf années, un local commercial situé au rez-de-chaussée ainsi qu’une cour sis 2-4, rue de Lens et 1-3, rue de La Garenne à NANTERRE (92000) afin qu’elle y exploite une activité de « grossiste appareils sanitaires, fontes, chauffage, climatisation, descente, PVC (bureaux, entrepôt, magasin de vente) », sous différentes conditions dont le règlement d’un loyer annuel fixé à 155.000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2021, la SCI NANTERRE LA GARENNE a délivré congé des lieux loués à la société CHADAPAUX à effet du 30 juin 2023, portant :

— soit refus de renouvellement et, en vertu de l’article L145-14 du code de commerce, offre de versement d’une indemnité d’éviction pour le cas où la locataire pourrait y prétendre,

— soit offre d’un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités, en application de l’article L145-18 du code de commerce.

La société CHADAPAUX a consécutivement fait assigner la SCI NANTERRE LA GARENNE devant ce tribunal par exploit d’huissier du 19 février 2021, aux fins essentiellement de voir annuler le congé signifié le 27 janvier 2021 et annuler l’offre de réinstallation y mentionnée.

Cette procédure a été enrôlée sous le RG : 21/1708.

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2016, la SCI NANTERRE LA GARENNE a, par ailleurs, consenti à la société CHADAPAUX une convention d’occupation précaire portant sur un local à usage d’entrepôt, d’une superficie de 1330 m² situé au premier étage du même bâtiment sis 2-4, rue de Lens et 1-3, rue de La Garenne à NANTERRE (92000) pour une durée de trente-six mois à compter du 15 mars 2016, au motif que le « bâtiment est situé dans le périmètre urbain qui va être affecté par le prolongement de la ligne E du RER (Eole) et la création d’une nouvelle gare. Le bâtiment va donc faire l’objet de travaux importants à une échéance indéterminée ».

La date prévisible du début des travaux du RER E ayant été repoussée à une date ultérieure, les parties se sont accordées pour que la durée de la convention d’occupation précaire soit prorogée, par avenants :

— en date du 22 novembre 2018, pour une durée de vingt-quatre mois supplémentaires à compter du 15 mars 2019,

— en date du 13 novembre 2020, pour une durée de douze mois supplémentaires à compter du 14 mars 2021.

Arguant que la bailleresse lui aurait fait signer une convention d’occupation précaire, frauduleusement, la société CHADAPAUX a fait assigner la SCI NANTERRE-LA GARENNE devant ce tribunal par exploit d’huissier du 8 février 2021, aux fins essentiellement de voir requalifier la convention d’occupation précaire en date du 7 mars 2016 en bail commercial soumis au statut avec toutes les conséquences de droit y attachées.

Cette seconde procédure a été enrôlée sous le RG : 21/1221.

Par ordonnance en date du 4 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures, sous le RG : 21/1221.

En cours de procédure, la SCCV VENDOME INVEST 3 a acquis l’immeuble sis 2-4, rue de Lens et 1-3, rue de La Garenne à NANTERRE (92000) par acte authentique du 8 juillet 2022 et a notifié des conclusions d’intervention volontaire le 25 janvier 2023.

Par jugement en date du 25 septembre 2023, le tribunal saisi en application de l’article 789 6° in fine d’un incident élevé par la bailleresse fondé sur la prescription de l’action en requalification de l’action de la convention d’occupation précaire en bail commercial, a :

— donné acte à la SCCV VENDOME INVEST 3 de son intervention volontaire,

— déclaré l’action en requalification de la convention d’occupation précaire du 7 mars 2016, introduite par la société CHADAPAUX le 8 février 2021 irrecevable, comme prescrite,

— condamné la société la société CHADAPAUX à payer à la SCI NANTERRE LA GARENNE la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société la société CHADAPAUX à payer à la SCCV VENDOME INVEST 3 la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société CHADAPAUX aux dépens de l’incident,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— renvoyé l’affaire à la mise en état en fixant un calendrier de procédure.

Les parties ont notifié leurs conclusions récapitulatives respectives.

C’est dans ce contexte que la société CHADAPAUX a élevé un nouvel incident le 13 janvier 2025, tendant à la désignation d’un expert judiciaire chargé de donner son avis sur l’indemnité d’éviction devant lui revenir tant pour les locaux du rez-de-chaussée que pour ceux du premier étage.

Suivant dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 25 février 2025, la société CHADAPAUX demande au juge de la mise en état, de :

DESIGNER, aux frais de la société CHADAPAUX, tel expert qu’il lui plaira de nommer en vue de procéder à l’estimation des indemnités revenant à la société CHADAPAUX à la suite de son éviction des locaux situés 1, rue de Lens à Nanterre (Hauts-de-Seine), ladite estimation devant se faire sur la base du transfert du fonds de commerce ;

DIRE que l’expert devra se rendre sur les lieux situés 1, rue de Lens et ceux sis 25, rue des Hautes-Pâtures à Nanterre ;

DIRE que l’expert devra se faire remettre toutes pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

DIRE que l’expert devra prendre en compte, dans le cadre de l’estimation des préjudices ;

— La valeur du droit au bail perdu pour l’ensemble des locaux et pour le seul rez-de-chaussée.

— Le différentiel de loyer entre les locaux situés 1, rue de Lens et ceux situés 25, rue des Hautes-Pâtures à Nanterre, ledit différentiel devant être estimé en envisageant la durée ferme du bail et sa durée contractuelle,

— Le trouble commercial liée à l’éviction,

— L’éventuelle perte partielle de clientèle,

— Le remploi,

— Les frais de réinstallation et de déménagement,

DIRE que l’expert devra prendre en compte, dans le cadre de l’estimation des indemnités d’occupation, celles à la valeur locative statutaire au titre des locaux du rez-de-chaussée à compter du 1er juillet 2023 et celles par toute autre méthode d’évaluation idoine du chef des locaux du 1er étage, et ce à compter du 14 mars 2021,

RESERVER les dépens

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la SCI NANTERRE LA GARENNE demande au juge de la mise en état, de :

A titre principal,

DEBOUTER la Société CHADAPAUX de sa demande d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire :

JUGER que le périmètre à prendre en compte par l’expert judiciaire dont la désignation est sollicitée par la Société CHADAPAUX pour évaluer les indemnités qu’elle réclame doit être limité au seul rez-de-chaussée de l’immeuble sis 1-3 rue de Lens -à NANTERRE (92000) ;

REMPLACER le chef de mission proposé par la Société CHADAPAUX suivant :

« Dire que l’expert devra prendre en compte, dans le cadre de ses estimations :

— la valeur du droit au bail perdu pour l’ensemble des locaux et pour le seul rez-de-chaussée ;

— le différentiel de loyer entre les locaux situés 1, Rue de Lens et ceux situés 25, Rue des Hautes Pâtures à Nanterre, ledit différentiel devant être estimé en envisageant la durée ferme du bail et sa durée contractuelle ;

— le trouble commercial lié à l’éviction

— l’éventuelle perte partielle de clientèle,

— le remploi,

— les frais de réinstallation et de déménagement »

par le chef de mission suivant :

« Dire que l’expert devra prendre en compte, dans le cadre de ses estimations :

— la valeur du droit au bail perdu pour le seul rez-de-chaussée des locaux situés 1, Rue de Lens à Nanterre,

— le trouble commercial lié à l’éviction,

— les frais de réinstallation et de déménagement »

DONNER ACTE à la SCI NANTERRE LA GARENNE qu’elle forme les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire de la Société CHADAPAUX ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la Société CHADAPAUX aux entiers dépens de l’incident ;

CONDAMNER la Société CHADAPAUX à payer à la SCI NANTERRE LA GARENNE une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Selon dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la société LENNACAS STREET (anciennement dénommée SCCV VENDOME INVEST 3) demande au juge de la mise en état, de :

A titre principal :

REJETER la demande d’expertise judiciaire formée par la société Chadapaux ;

A titre subsidiaire :

JUGER que le périmètre à prendre en compte par l’expert judiciaire dont la désignation est sollicitée par la société Chadapaux pour évaluer les indemnités qu’elle réclame doit être limité au seul rez-de-chaussée de l’immeuble sis 1-3 rue de Lens à Nanterre (92000) ;

REMPLACER ce chef de mission proposé par la société Chadapaux :

« DIRE que l’expert devra prendre en compte, dans le cadre de ses estimations,

— La valeur du droit au bail perdu pour l’ensemble des locaux et pour le seul rez-de-chaussée,

— Le trouble commercial liée à l’éviction,

— L’éventuelle perte partielle de clientèle,

— Le remploi,

— Les frais de réinstallation et de déménagement. »

Par le chef de mission suivant :

« DIRE que l’expert devra prendre en compte, dans le cadre de ses estimations,

— La valeur du droit au bail perdu pour le seul rez-de-chaussée des locaux situés 1, rue de Lens à Nanterre,

— Le trouble commercial liée à l’éviction,

— Les frais de réinstallation et de déménagement. »

JUGER que la société Lennacas Street forme, sur la demande d’expertise judiciaire de la société Chadapaux, les plus expresses protestations et réserves, de recevabilité, de responsabilité, de garantie et plus généralement de fait et de droit,

En tout état de cause :

CONDAMNER la société Chadapaux à payer à la société Lennacas Street la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’incident, plaidé le 20 mars 2025, a été mis en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

La société CHADAPAUX, qui explique avoir trouvé de nouveaux locaux dans lesquels elle entend transférer son activité, situés ZAC des Hautes Pâtures à NANTERRE (92000), sollicite du juge de la mise en état qu’il désigne un expert judiciaire chargé de procéder à l’estimation des indemnités devant lui revenir à la suite de son éviction, ladite estimation devant se faire sur la base du transfert de son fonds de commerce. Elle fonde sa demande sur l’article 789 5° du code de procédure civile. Elle demande que l’expert retienne le transfert de son fonds de commerce et calcule l’indemnité d’occupation en tenant compte tant des locaux du rez-de-chaussée concernés par le bail commercial objet de l’éviction, que des locaux qu’elle a occupés au premier étage du chef de la convention d’occupation précaire. Elle conteste le caractère dilatoire de la mesure d’instruction demandée, arguant qu’elle permettra au contraire au tribunal de statuer.

Les défenderesses résistent à cette prétention arguant qu’elle est dilatoire. Après avoir souligné que la demanderesse a, dans ses dernières conclusions, renoncé à invoquer la nullité du congé qui lui a été signifié, elles font valoir que le droit à indemnité d’éviction ne peut porter que sur les locaux du rez-de-chaussée, contrairement aux revendications de la société CHADAPAUX. Elles ajoutent que seule une indemnité de transfert est susceptible de lui être due, calculée sur la valeur du droit au bail qu’elles estiment d’ailleurs nulle, ce que l’expert consulté par la demanderesse reconnaît dans son rapport. Selon elles, seules des indemnités accessoires pourraient être accueillies après que le tribunal aura tranché les points de droit opposant les parties.

L’article 789 5° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En application de l’article 143 du même code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code dispose que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 147 du même code, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Il est de droit que le juge de la mise en état apprécie discrétionnairement l’utilité de la mesure d’instruction ou de consultation qui peut être ordonnée en application des articles 143 et 144 du code de procédure civile.

L’article L145-14 du code de commerce dispose par ailleurs que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L.145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, le tribunal est saisi par la société CHADAPAUX d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce, d’un montant de 5.000.000 euros calculé sur le préjudice résultant pour elle de la perte des locaux tant du rez-de-chaussée que du premier étage.

Les parties sont contraires sur l’assiette des locaux devant servir de base au calcul de l’indemnité d’éviction devant revenir à la société CHADAPAUX. La détermination de celle-ci excède les pouvoirs du juge de la mise en état et requiert un examen au fond par le tribunal.

Partant, la demande de désignation d’un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant de ladite indemnité d’éviction et sur le montant de l’indemnité d’occupation due dans le cadre du maintien dans les lieux du preneur, apparaît prématurée.

Par conséquent, la société CHADAPAUX sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les mesures accessoires

L’équité commande de dire que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et, en l’absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société CHADAPAUX de sa demande d’expertise judiciaire,

ORDONNONS que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état le 20 novembre 2025 à 9h30 pour clôture, avec fixation du calendrier suivant :

— éventuelles conclusions récapitulatives en demande avant le 31 juillet 2025,

— éventuelles conclusions récapitulatives en défense avant le 31 octobre 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES