TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 DECEMBRE 2025

N° RG 24/03003 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZV5R

N° de minute :

[U] [X],

[T] [X]

c/

S.C.I. BLH IMMOBILIER,

S.E.L.A.R.L. [Adresse 11]

DEMANDEURS

Monsieur [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [T] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDERESSES

S.C.I. BLH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 7]

Ayant pour avocat M^e Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0049

S.E.L.A.R.L. [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ayant pour avocat M^e Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0049

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 14 novembre 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [X] et Madame [T] [X] (ci-après les consorts [X]) sont propriétaires des lots n°2 et 4, à savoir une maison, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12].

La SCI BLH IMMOBILIER est propriétaire des lots n°1, 3 et 5 de ce même ensemble. La SELARL [Adresse 11] constitue le lot n°3.

Projetant des travaux d’agrandissement et de surélévation de ses lots, la SCI BLH IMMOBILIER a, par actes de commissaire du 8 mars 2024, sollicité auprès du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire à des fins préventives. Par ordonnance de référé rendue le 27 mai 2024, un expert a été désigné.

Soutenant que ce projet est susceptible de leur causer divers préjudices, les consorts [X] ont, par actes de commissaire de justice en date du 5 août 2024, assigné la SCI BLH IMMOBILIER et la SELARL [Adresse 11] afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire aux fins principalement de donner son avis sur la valeur immobilière du bien des demandeurs avant tout travaux et d’examiner l’existence de troubles anormaux du voisinage.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 janvier 2025 et a fait l’objet de deux renvois, avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur. Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 17 septembre 2025, les demandeurs ont réitéré les termes de leur assignation et demandent de :

— DIRE ET JUGER Monsieur [U] [X] et Madame [T] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— DESIGNER tel Expert Judiciaire qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de céans avec pour mission de :

—  Se rendre sur place dans l’ensemble immobilier de la résidence [Adresse 4] tant dans les parties communes de l’immeuble que dans les parties privatives de celui-ci ;

—  → Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission (notamment les plans des travaux que les parties Défenderesses réalisent) ;

—  Visiter les lieux ;

—  Entendre tous sachant ;

—  Examiner et décrire précisément les travaux réalisés pour le compte de la Société BLH IMMOBILIER et de la Société [Adresse 11] ;

—  Examiner, décrire et analyser les troubles anormaux de voisinage causés aux consorts [X] par les travaux réalisés pour le compte de la Société BLH IMMOBILIER et de la Société [Adresse 11] (en ce compris notamment la perte d’ensoleillement, la perte de luminosité et la perte d’intimité);

—  Se prononcer sur l’ampleur de la baisse de la valeur du bien des consorts [X] liée à la construction de la Société BLH IMMOBILIER et de la Société [Adresse 11].

— DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’Expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

— DIRE qu’il en sera référé au Juge en cas de difficulté ;

— FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert judiciaire, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— RESERVER les dépens.

Ils soutiennent nécessiter une expertise afin de pouvoir engager une action au fond en indemnisation de la baisse de valeur de leur bien, suite à une construction projetée ; que les travaux envisagés par la société BLH IMMOBILIER consistent en une surélévation du bâtiment et une extension de la pharmacie existante ; que cette construction est de nature à leur causer un préjudice de perte de vue, d’ensoleillement et d’intimité.

Les sociétés BLH IMMOBILIER et [Adresse 11] ont fait protestations et réserves.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, notamment :

— Une estimation du bien immobilier des demandeurs réalisée le 10 janvier 2024 par l’agence CONSULTANTS IMMOBILIER évaluant une décote de 20% sur le prix du bien si la construction envisagée devait être réalisée ;

— Une seconde estimation réalisée le 20 février 2024 par l’étude notariale CHOIX & ASSOCIES évaluant une perte de valeur comprise entre 15 et 20% par une construction élevée sur 3 niveaux retirant de la lumière,

rendant vraisemblable l’existence d’un préjudice, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi et la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce de laisser les dépens à la charge des requérants.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [R] [M]

[Courriel 10]

Tel : [XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

—  Se rendre sur place [Adresse 4]

—  Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission (notamment les plans des travaux prévus) ;

—  Visiter les lieux ;

—  Entendre tous sachant ;

—  Examiner et décrire précisément les travaux réalisés pour le compte de la Société BLH IMMOBILIER et de la Société [Adresse 11] ;

—  Décrire les conséquences prévisibles des travaux prévus sur le bien des demandeurs, notamment la perte d’ensoleillement, la perte de luminosité et la perte d’intimité;

—  Se prononcer sur la baisse de la valeur du bien des consorts [X] liée à la construction prévue par la Société BLH IMMOBILIER et de la Société [Adresse 11] en cas de revente au moment du dépôt du rapport ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées , avec date limite de l’assignation

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [U] [X] et Madame [T] [X] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de huit (8) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :[Courriel 13] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM , au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 6] (01 40 97 14 82), dans le délai de huit (8) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

FAIT À [Localité 9], le 17 décembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente