TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Zayan BALHAWAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie PARTOUCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43O4

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [U], [O] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0854

DÉFENDERESSE

Madame [K] [I] [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #218

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43O4

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2021 avec prise d’effet au 1er juin 2021, Madame [K] [I] [N] a donné à bail à Madame [U] [V] un appartement meublé à usage d’habitation d’une superficie de 20 m², situé [Adresse 3], pour un montant initial de 1250 euros outre 100 euros à titre de provision sur charges, pour une durée d’un an.

Par courrier en date du 24 décembre 2022, Madame [U] [V] a donné congé du logement avec effet au 24 janvier 2023.

Considérant le loyer pratiqué excessif, par courrier du 15 février 2023, Madame [U] [V] a signalé à la Ville de [Localité 12] le dépassement de loyer.

Par courriel du 15 mai 2023, la Ville de [Localité 12] confirmait l’encadrement du loyer du bail objet du litige et mettait en demeure l’ancienne bailleresse de régulariser les loyers et de rembourser le trop-perçu à la locataire, en vain.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, Madame [U] [V] a fait assigner Madame [K] [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— juger qu’aucun complément de loyer n’était prévu au bail d’habitation meublé ;

— juger recevable l’action en diminution de loyer de Madame [U] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ;

— fixer le montant du loyer contractuel hors charges pour le bail précité à la somme de 1250 euros par mois à compter du 1er juin 2021 ;

— Juger que le trop versé s’élève à la somme de 9 711,11 euros au 24 juillet 2023, date de la fin du bail ;

— condamner Madame [K] [I] [N] à leur verser les sommes suivantes :

* le trop-perçu 9 711,11 au 24 janvier 2023 ;

* la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 18 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état et a été examinée au fond le 2 avril 2025.

A l’audience du 2 avril 2025, Madame [U] [V], représentée par son conseil, dépose des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle y ajoute d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [V] invoque l’article 140 de la loi [Localité 9], dont l’expérimentation de l’encadrement des loyers a été rendue applicable par le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 et l’arrêté préfectoral du 4 juin 2020. Elle souligne que son loyer ne respecte pas dès l’origine le plafonnement auquel il est soumis et qu’aucun complément de loyer ne peut lui être appliqué faute de mention dans le bail et de motif.

Elle soutient qu’elle n’était pas tenue de saisir la commission de conciliation.

Elle conteste la prescription de ses demandes soutenues par la bailleresse, l’action en diminution étant ouverte pendant 3 années précédant l’assignation. Le bail ayant été souscrit le 14 mai 2021 et l’assignation délivrée le 25 avril 2024, elle fait valoir que l’action n’est pas prescrite.

Madame [K] [I] [N], représentée par son avocat, dépose des conclusions écrites en défense responsives et récapitulatives, soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite de :

A titre principal

— rejeter les demandes de Madame [V] tendant au remboursement du prétendu trop-perçu de loyers comme mal-fondées et abusives et constater le manquement à ses obligations contractuelles ;

A titre reconventionnel

— Condamner Madame [V] à verser les sommes dues au titre des charges locatives soit 829,49 euros avec intérêts au taux légal applicable, à compter de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire

— Rejeter la demande de Madame [V] concernant l’application des intérêts au taux légal en raison de la non régularité des mises en demeure ;

— Accorder les plus amples délais de règlement à la défenderesse afin de permettre à cette dernière de s’acquitter de ses obligations dans des conditions raisonnables compte tenu de ses revenus ;

En toute hypothèse

— Rejeter toute demande d’exécution provisoire ;

— Condamner Madame [V] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste que le logement ait été la résidence principale de l’ancienne locataire. Sur le fondement de l’article 140 V de la loi [Localité 9], elle reconnaît à l’audience l’absence de prescription de l’action de la demanderesse.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Il ressort de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, que :

— I. à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 12], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 10] [Localité 12], la métropole de [Localité 11] et la métropole d'[Localité 7] peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

— III. A. dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

— V. le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

— VI lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Enfin, au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la bailleresse reconnaît à l’audience l’absence de prescription de l’action portée par l’ancienne locataire de sorte qu’il n’y a plus lieu à statuer sur cette demande.

Sur l’évaluation du loyer et le trop-perçu

Aux termes de l’article 14 0 de la loi [Localité 9] de la loi du 23 novembre 2018

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

En application de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

IV. – L’arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers.

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d’organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l’article 261 D du code général des impôts.

V. – Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la même loi s’applique à chaque valeur ainsi définie.

VII. – Lorsque le représentant de l’Etat dans le département constate qu’un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A du III, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’Etat dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations.

Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

Le représentant de l’Etat dans le département peut, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, déléguer les attributions qu’il détient en application du présent VII, à leur demande, aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, au maire de [Localité 12], aux présidents des établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 10] [Localité 12], au président de la métropole de [Localité 11] ou au président de la métropole d'[Localité 7]. L’arrêté de délégation précise les modalités et la durée de celle-ci. Le représentant de l’Etat dans le département peut y mettre fin dans les mêmes conditions, de sa propre initiative ou à la demande des établissements, collectivités et métropoles mentionnés au présent alinéa.

VIII. – Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

A [Localité 12], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 12].

En l’espèce, si des liens contractuels entre les parties ont précédé le contrat de bail meublé du 14 mai 2021 avec prise d’effet au 1er juin 2021 (via la plateforme AIRBNB notamment), ils seront écartés des débats en ce que [U] [V] n’émet aucune demande à ces titres.

Le contrat de bail meublé susmentionné dispose en son article IV intitulé conditions financières, un loyer fixé à la somme de 1250 euros. Il n’est pas contesté qu’une révision du loyer a été pratiqué à compter de janvier 2023 pour un montant de 1 282,17 euros hors charges, révision confirmée par le mail en date du 2 décembre 2022 joint à la procédure.

Toutefois, la mention relative au complément de loyer est barrée et aucun montant n’est inscrit à ce titre, aucune mention n’apparaît non plus sur la révision du loyer ou encore au loyer du dernier locataire.

Aucun complément de loyer ne pouvait donc être appliqué en l’espèce, en l’absence de mention expresse dans le contrat de bail meublé.

Par ailleurs, selon l’arrêté préfectoral n°2020-06 fixant les loyers de référence minoré pour la Ville de [Localité 12] à compter du 1er juillet 2020, et du document joint intitulé encadré des loyers à [Localité 12] en date du 31 mars 2023, au regard de la période de construction du logement, en l’espèce avant 1949, il apparaît que les loyers de référence sont compris entre 22,40 euros le m2 pour le loyer minoré, 32 euros pour le loyer de référence et 38,40 euros pour le loyer majoré.

En appliquant ces références au contrat de bail objet de la présente procédure, le logement étant de 20m2 habitable aux termes de l’article II A intitule consistance du logement, le loyer du logement objet du présent litige doit s’inscrire entre 448 euros pour le loyer minoré, 620 euros pour le loyer de référence et 768 euros pour le loyer majoré.

Il s’ensuit que le loyer pratiqué dès la signature du bail supérieur au loyer majoré, et ensuite qu’aucun complément de loyer n’était dû ni n’est justifié.

La bailleresse, Madame [K] [I] [N], évoque de son côté que les caractéristiques particulières du logement et son caractère exceptionnel, tant par sa localisation que par les prestations, justifient la majoration de loyer (localisation, meubles de qualité, luminosité exceptionnelle, proximité immédiate de site prestigieux, ménage et entretien courant du logement réalisés aux frais de la bailleresse), tout en reconnaissant qu’aucun élément dans le contrat de bail ne permet d’en justifier. La seule localisation du logement ne suffit pas à justifier d’un caractère exceptionnel d’autant que cette localisation est prise en compte dans le loyer de référence. La bailleresse fait par ailleurs état de prestations de ménage intégrées, prestations qui ne sont pas contestées sur le principe, mais sur leur paiement, qui était assuré par la locataire. La bailleresse ne rapporte pas la preuve du paiement de ces prestations.

Elle soutient par ailleurs que le logement ne constituerait pas la résidence principale de la locataire, sans toutefois en apporter une quelconque preuve ou justificatif de ses déclarations. Or, Madame [U] [V] conteste son argument et précise à l’inverse que si elle a travaillé à l’étranger pour une PME française, elle a été relocalisée à [Localité 12] à compter de février 2020 en raison de la crise sanitaire du COVID 19 et que c’est pour cette raison qu’elle a souhaité transformer une sous location AIRBNB en bail mobilité puis en bail meublé. La production d’un avenant au contrat de travail de Madame [U] [V] avec la société Montres modernes et de collection en date du 10 juillet 2020 actant le passage en contrat à durée indéterminée confirme la fixation géographique de la demanderesse à [Localité 12] le siège social de la société étant situé [Adresse 6] ([Adresse 5]).

Au surplus, la bailleresse met en avant le principe de la liberté contractuelle des parties et de la signature par Madame [U] [V] du contrat de bail, acceptant ainsi les modalités précisées dudit bail dont le montant du loyer. Or, tout logement à usage d’habitation situé à [Localité 12] relève de la loi [Localité 9] susmentionnée introduisant un encadrement des loyers notamment à [Localité 12], limitant ainsi la liberté de fixation des loyers dans la capitale. Il convient de rappeler que la capitale française a été soumise par décret n°2019-315 du 12 avril 2019 à un encadrement des loyers par l’instauration d’un dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, et entré en vigueur le 1er juillet 2020, fixant des loyers de référence

La demanderesse verse enfin aux débats plusieurs courriels de la Direction du logement et de l’habitat de [Localité 12] qui démontrent que cette dernière a envoyé à la bailleresse plusieurs mises en demeure de se mettre en conformité sur le montant du loyer ainsi que de rembourser à la locataire les loyers trop perçus, ainsi qu’une mise en demeure du conseil de la locataire en date du 28 mars 2024. Madame [K] [I] [N] n’a pourtant procédé à aucun remboursement.

Il ressort de l’ensemble des débats et des pièces versés à la procédure qu’aucun élément ne permet de constater l’existence d’un complément de loyer convenu entre parties. Le bail ne le mentionne aucunement, alors qu’un tel complément devrait y apparaître clairement, la partie consacrée au complément de loyer et devant détailler le loyer de base et le montant du complément étant vierge sur le bail alors que les autres items sont remplis.

Au surplus, la bailleresse n’établit aucunement l’existence de caractéristiques telles qu’il devrait être appliqué un surloyer. La localisation du bien est en effet déjà prise en compte pour fixer le loyer de référence, elle ne verse aucune photo dudit appartement, ce qui ne permet pas d’estimer l’existence d’éventuelles caractéristiques particulières. Au surplus, s’agissant des travaux et prestations de ménage incluses, le bordereau de pièces ne mentionne aucun élément confirmant l’intégration de prestations ménagères dans le loyer et les justificatifs produits ne concernent que des factures d’abonnement internet et non de travaux relatifs à l’appartement.

A contrario, le logement litigieux fait l’objet d’un encadrement dès la souscription du bail du 14 mai 2021 et qu’au regard des loyers de référence, il apparaît que le loyer de Madame [U] [V] est substantiellement supérieur au loyer de référence majoré, cela depuis l’origine de la signature du contrat de bail meublé du 14 mai 2021 avec effet au 1 er juin 2021 et qu’il n’a pas été convenu de complément de loyer entre les parties, qu’aucun surloyer n’avait à s’appliquer.

Il s’ensuit que les sommes versées au-delà du loyer de référence majoré doivent être remboursées. En outre, l’indexation de loyer a été faite sur un loyer erroné, ce qu’il convient également de rétablir.

Enfin, la locataire n’était pas tenue de saisir la commission départementale de conciliation pour contester le complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail puisqu’aucun complément de loyer n’était fixé dans le bail meublé.

En ces conditions, la demande de Madame [U] [V] sera accueillie et Madame [K] [I] [N] sera condamnée à rembourser le trop-perçu de loyer qui s’élève à la somme de 9 711,11 euros, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 mars 2024, les modalités de la mise en demeure de la ville de [Localité 12] du 15 mai 2023 n’étant pas produites.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article du 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la bailleresse sollicite des délais de paiement au motif de ressources limitées. Elle verse à la procédure un contrat de travail en date du 22 décembre 2022 en tant que sociologue consultante, pour un salaire mensuel équivalant à 1 500 euros.

Toutefois, il n’est pas contestable que cette dernière est propriétaire d’au moins d’un bien immobilier, celui objet du présent litige, dans lequel elle ne réside pas, puisqu’elle travaille à [Localité 8]. Il est donc vraisemblable que le logement ait été reloué dès la libération des lieux par la demanderesse, et, qu’en conséquence, Madame [H] [I] [N] bénéficie de revenus fonciers complémentaires à son salaire, dont elle ne fait pas mention dans ses écritures.

A l’inverse, Madame [U] [V] dit avoir dû quitter le logement au regard de l’augmentation du loyer trop élevé pour ses ressources. Le trop versé constitue une somme substantielle qu’elle est en droit de récupérer dans les meilleurs délais, concernant des sommes indûment versées.

En conséquence, Madame [H] [I] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges locatives

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 14 mai 2021 avec prise d’effet au 1er juin 2021 dispose dans son article II.E dispose que la fibre optique pour internet et la télévision sont compris dans le loyer. Il est également précisé au point II.A intitulé “consistance du logement” que le chauffage et l’eau chaude électrique individuel avec une consommation forfaitaire de 50 euros sont compris dans le loyer.

Il apparaît par ailleurs qu’un forfait de charges était prévu dans le contrat de bail à hauteur de 100 euros.

Il s’ensuit que pour les frais relatifs à internet, il n’était pas fixé de plafond dans le contrat de bail de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

La somme de 829,49 euros correspond à la facture de régularisation du 13 janvier 2023 n°25865853671 de février 2021 à mai 2022 soit pour une part (4 mois) antérieurement à l’entrée dans les lieux de la locataire de sorte qu’elle ne peut être tenue au paiement des sommes correspondantes.

Au regard des éléments susmentionnés, il apparaît également qu’un forfait de 50 euros était compris dans le loyer, soit sur la période, la somme de 600 euros à laquelle la locataire ne peut être de nouveau tenue.

Pour le surplus, au regard du forfait de charges récupérables prévu dans le contrat et versé par la locataire de 100 euros par mois, cette dernière n’apparaît pas débitrice d’une quelconque créance à ce titre.

Il apparaît enfin que dans le corps de ses conclusions la bailleresse n’indique pas de montant sollicité au titre des charges locatives, et sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 829,49 euros.

Mais les mentions sont différentes dans le par ces motifs, puisqu’aucune demande n’est formée à titre de dommages et intérêts, la somme sollicitée dans les écritures apparaissant au titre des charges locatives.

En ces conditions, il convient de débouter Madame [H] [I] [N] de sa demande au titre des charges récupérables.

Sur les mesures accessoires

Madame [K] [I] [N], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande d’indemnité au visa de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et qu’aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action en diminution de loyer entamé par Madame [U] [V] relative au contrat de bail meublé en date du 14 mai 2021 avec prise d’effet au 1er juin 2021 souscrit avec Madame [K] [I] [N] relatif au local à usage d’habitation, sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE Madame [K] [I] [N] à payer à Madame [U] [V] la somme de 9 711,11 euros au titre du trop-perçu de loyer, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mars 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Madame [K] [I] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [K] [I] [N] de sa demande au titre des charges locatives ;

CONDAMNE Madame [K] [I] [N] à payer à Madame [U] [V] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [I] [N] aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection