TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Novembre 2025

N° R.G. : 24/07846 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZULJ

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobillier sis [Adresse 3], représenté par son syndic

C/

S.C.I. Société JDB

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobillier sis [Adresse 3], représenté par son syndic

Cabinet SOGEY VIVIENNE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

S.C.I. Société JDB

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE, Greffière

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JDB est propriétaire du lot 14 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à Neuilly sur Seine (92200), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI JDB dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet SOGEY VIVIENNE, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 09 septembre 2024.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1 et du décret du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de :

— CONDAMNER la société JDB au paiement d’une somme de 16.595,88 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2024 incluse)

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER la société JDB au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’e1le soit écartée.

— CONDAMNER la société JDB à verser au Syndicat des copropriétaires de l°ensemb1e immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI JDB, assignée à étude n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; "

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 16 595,88 euros au titre des charges arrêtées au 01 juillet 2024.

Il justifie, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI JDB est propriétaire du lot n°14 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, il verse également aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de la SCI JDB pour la période du 01 janvier 2023 au 01 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur d’un montant de 16 595,88 euros,

— les appels de fonds adressés au la SCI JDB,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des

-01 février 2022, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, modifié le budget prévisionnel pour 2021 et approuvé le budget prévisionnel pour 2023

-07 juin 2023, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et ayant voté divers travaux,

-14 mai 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et ayant voté le montant à allouer pour le financement d’une mission confiée à un architecte

— une mise en demeure d’avocat en date du 18 juillet 2024 pour obtenir paiement de la somme de 16595,88 euros (avis de réception produit),

— le contrat de syndic conclu pour la période du 15 mai 2024 au 30 juin 2025.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 16 595,88 euros.

En conséquence, la SCI JDB est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 595,88 euros au titre des charges dues pour la période du 01 janvier 2023 au 01 juillet 2024, appel du 3e trimestre 2024 inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que le comportement de la SCI JDB est répétitif et injustifié.

Il indique que cette résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble et que l’importance du solde débiteur cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires.

Enfin, il rappelle qu’un compte de copropriété ne peut en aucun cas être débiteur et que le comportement du défendeur l’a obligé à faire l’avance de la somme due par ce dernier.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI JDB dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI JDB, qui succombe, supporte la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI JDB sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI JDB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Neuilly sur Seine (92200) représenté par son syndic, la somme de 16 595,88 euros au titre des charges dues pour la période du 01 janvier 2023 au 01 juillet 2024 appel du 3e trimestre 2024 inclus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JDB au paiement des dépens de l’instance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI JDB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Neuilly sur Seine (92200) représenté par son syndic, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,