TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

6ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Novembre 2025

N° RG 21/08377 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W7FW

N° Minute :

AFFAIRE

[X] [B]

C/

S.A.S. ACCUEIL IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [X] [B]

[Adresse 8]”

[Localité 5]

représentée par Maître Vincent THEVENET de la SELARL THEVENET VINCENT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 608

DEFENDERESSE

S.A.S. ACCUEIL IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Pauline CHAPUT de la SCP TOUBHANS – D’HIEUX-LARDON – CHAPUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0304

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025 en audience publique devant :

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Gyslain DI CARO-DEBIZET, Vice-Président

Aglaé PAPIN, Magistrat

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente reçue sous la forme authentique le 10 octobre 2019 par Me [E] [R], notaire [Localité 7] (Hauts-de-Seine), Mme [X] [B] s’est engagée à vendre à la société par actions simplifiée Accueil Immobilier un ensemble immobilier érigé sur la parcelle située [Adresse 1] à [Localité 7], figurant au cadastre section Q n° [Cadastre 3].

Le délai de validité de la promesse a été fixé au 31 mars 2021 au prix de 1 250 000 euros.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 62 500 euros incombant au bénéficiaire de la promesse y a été stipulée.

La vente n’a pas été conclue.

Estimant que le bénéficiaire avait fait échouer la vente, Mme [X] [B] a fait assigner la SAS Accueil Immobilier par acte judiciaire du 8 octobre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation et en réparation de ses préjudices financiers.

Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 20 octobre 2023, Mme [X] [B] demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104 et 1304-4 code civil, de :

— débouter la SAS Accueil Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SAS Accueil Immobilier à lui verser la somme de 62 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement avec intérêts au taux légal applicable aux particuliers depuis le 2 décembre 2020 et capitalisée à compter du 2 décembre 2021 et chaque 2 décembre suivant ;

— condamner la SAS Accueil Immobilier à lui payer la somme de 338 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dépréciation de la valeur de son bien immobilier ;

— condamner la SAS Accueil Immobilier à lui payer la somme de 15 000 euros titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et intention de nuire ;

— condamner la SAS Accueil Immobilier à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance et rappeler que le jugement sera assorti de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation, elle se prévaut des termes de la promesse relevant au préalable que l’obligation de séquestrer à la charge du bénéficiaire n’a jamais été respectée. Elle précise que les conditions suspensives communes aux deux parties ont été réalisées. Elle fait grief à la bénéficiaire de ne jamais avoir accompli de diligences aux fins d’obtention du permis de construire, rappelant qu’aucun avenant n’a été régularisé entre les parties pour allonger le délai dans lequel ces diligences devaient être accomplies, soit le 31 janvier 2020 au plus tard. Elle relève que la bénéficiaire a donc fait échouer l’accomplissement de la promesse par sa faute et doit être tenue au paiement de l’indemnité. Elle conteste toute caducité de la promesse, soulignant que la jurisprudence citée par la partie défenderesse concernait plusieurs promettant tenus solidairement, ce qui n’est pas le cas dans la présente espèce.

Sur les dommages et intérêts sollicités, elle expose qu’elle a été contrainte de vendre son bien à un prix nettement inférieur, soit 912 000 euros net vendeur, le temps de l’immobilisation ayant eu pour effet d’entraîner une dépréciation de sa valeur en raison de l’évolution défavorable du marché de l’immobilier.

Sur les dommages et intérêts qu’elle demande pour mauvaise foi et intention de nuire, elle rappelle sa qualité de profane alors que la société bénéficiaire a la qualité de professionnel de l’immobilier, dont elle estime qu’elle a commis de graves manquements en ne s’assurant pas de la faisabilité de son projet, étant précisé que la simple consultation du plan d’occupation des sols de la commune révélait l’impossibilité de mener à bien son projet de construction.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, la SAS Accueil Immobilier demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104, 1112 et 1304-4 du code civil de :

— débouter Mme [X] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Pauline Chaput sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour conclure au rejet des demandes, la défenderesse oppose la caducité de la promesse rappelant que la réalisation de la promesse a été conclue sous la conditions suspensive d’obtenir un permis de construire sur les parcelles Q [Cadastre 2] et Q [Cadastre 3], avec un dépôt de la demande au plus tard le 30 septembre 2020. Elle précise qu’en raison de la pandémie de COVID 19 et du report du second tour des élections municipales, elle indique que les discussions nécessaires pour obtenir une dérogation aux dispositions de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme indispensable à la réalisation du projet n’ont pu s’engager qu’au cours du mois de septembre 2020, raison pour laquelle la promettante a écrit à la demanderesse pour lui notifier l’abandon du projet, par courrier du 16 septembre 2020. Elle estime en toute hypothèse que l’impossibilité de réaliser le projet n’est pas de son fait et elle produit à cette fin la décision de rejet du permis de démolir prise par M. le Maire de la commune de [Localité 7], en date du 30 avril 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts pour dépréciation de la valeur de son bien, elle considère que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien avec la faute qui lui est imputée. Elle souligne qu’elle ne communique aucune promesse de vente avec un prix comparable à celui qu’elle lui avait proposé, dans un contexte de hausse de la valeur des pavillons sur le territoire de la commune de [Localité 7].

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger bien fondée », « dire et juger mal fondée », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le moyen tiré de la caducité de la promesse

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, s’il est exact que la promesse a stipulé une condition essentielle et déterminante à la vente consistant à acquérir la parcelle contiguë de celle appartenant à Mme [X] [B], cadastrée Q [Cadastre 2], force est de constater que la SAS Accueil Immobilier ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention, dans la mesure où elle n’aborde que les conséquences de la non-réalisation de la conditions suspensive pour conclure au rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, il a lieu de rejeter ce moyen.

2. Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable, notamment en raison de l’intervention d’un tiers ou d’un manquement du promettant à ses obligations.

Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au débiteur obligé sous condition de démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis.

Enfin, l’article 1231-6, alinéas 1 et 2, du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’article 1343-2 du même code indique également que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 10 octobre 2019 entre les parties contient une condition suspensive d’obtention de prêt rédigée comme suit :

« d) Permis de construire autorisant la démolition des constructions existantes

Qu’il soit délivré au BENEFICIAIRE une ou plusieurs autorisation(s) administrative(s) expresse(s) portant sur les parcelles cadastrées section Q numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ces autorisations permettant la démolition des constructions existantes et la construction d’une surface totale de plancher minimale de 1.450 m² de logements destinés à l’accession libre à la propriété privée de logements locatifs sociaux pour trente pour cent (30 %) maximum en nombre de logement.

Le BENEFICIAIRE s’oblige à faire toute diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire autorisant la démolition et l’instruction du dossier.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer une demande de permis de construire autorisant la démolition des constructions existantes répondant aux prescriptions du plan local d’urbanisme au plus tard le 31 janvier 2020 et à en justifier au PROMETTANT par la remise d’une attestation de dépôt établie par le BENEFICIAIRE. »

En l’espèce, il sera relevé à titre liminaire que la partie demanderesse rapporte la preuve qu’aucun avenant à la promesse initiale de nature à proroger le délai pour accomplir les diligences d’obtention du permis de construire n’a été régularisé, tel que cela résulte du courriel émanant de Me [K] [H] en date du 3 février 2021.

Il s’en déduit qu’il y a lieu d’apprécier l’accomplissement des obligations des parties à l’aune des stipulations de la promesse initiale.

A cet égard, il résulte des termes de la correspondance de la SAS Accueil Immobilier en date du 16 septembre 2020 qu’elle a renoncé à déposer le permis de construire, précisant qu’une telle demande « serait voué[e] à l’échec ».

En outre, elle communique la décision de rejet qui démontre que sa demande de permis de construire a été déposée le 30 décembre 2020, soit au-delà du délai convenu par les parties.

Au vu de ces éléments, desquels il ressort que la société Accueil Immobilier n’a pas respecté les obligations lui incombant en vertu de la promesse faisant échouer la réalisation de la condition par son fait, de telle sorte qu’elle est tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse, le fait que le permis de construire ait été refusé ultérieurement est indifférent.

En conséquence, la SAS Accueil Immobilier sera condamnée à payer à Mme [X] [B] la somme de 62 500 euros avec les intérêts au taux légal applicable aux particuliers à compter du 2 décembre 2020, date de la mise en demeure.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

3. Sur les demandes indemnitaires présentées par Mme [B]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [X] [B] sollicite la somme de 338 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dépréciation de la valeur de son bien immobilier, outre la somme de 15 000 euros pour mauvaise foi et intention de nuire.

Toutefois, elle ne démontre aucunement l’existence d’un comportement fautif de la SAS Accueil Immobilier et ne fournit aucun élément de nature à étayer l’existence des préjudices qu’elle invoque en lien avec cette faute éventuelle.

Il convient en conséquence de la débouter de ses demandes de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Partie ayant succombé la SAS Accueil Immobilier sera condamnée à payer les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à Mme [X] [B] une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’il est équitable de fixer à la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Enfin, les décisions de première instance étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit pour les instances introduites après le 1er janvier 2020 la demande tendant à la rappeler est inutile et sera, en tant que telle, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne SAS Accueil Immobilier à payer à Mme [X] [B] la somme de 62 500 euros en application de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 10 octobre 2019, avec les intérêts au taux légal applicable aux particuliers, à compter du 2 décembre 2020 ;

Dit que les intérêts échus par année entière seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette les demandes de Mme [X] [B] tendant à condamner la SAS Accueil Immobilier à lui payer des dommages et intérêts pour dépréciation de la valeur de son bien et pour intention de nuire ;

Condamne la SAS Accueil Immobilier à payer les dépens de l’instance ;

Condamne SAS Accueil Immobilier à payer à Mme [X] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes des parties ;

signé par Thomas BOTHNER, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,