Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 22 septembre 2025, n° 22/03616

TJ Draguignan 22 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Connaissance du vice caché
La cour a estimé que la SCI CIGALE HOME n'avait pas pu avoir connaissance du vice caché avant le rapport d'expertise de mai 2024, rendant la prescription inapplicable.
Rejeté
Invocation tardive du vice caché
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts était tardive et n'a pas été justifiée par des éléments probants.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 22 sept. 2025, n° 22/03616
Numéro(s) :	22/03616
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michel MASJean-Michel GARRYFlorent LADOUCE
Cabinet(s) :	CABINET GARRY ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. CIGALE HOME, S.C.I. LE CLOS AMBRE

Texte intégral

copie exécutoire à :

M^e Jean-Michel GARRY

M^e Florent LADOUCE

M^e Michel MAS

délivrées le

copie dossier

ORDONNANCE N° : 2025/410

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

Chambre 3 – CONSTRUCTION

*****************

ORDONNANCE INCIDENT DE LA MISE EN ETAT

***************

RÔLE N° : N° RG 22/03616 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JO52

DATE : 22 Septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, Juge de la mise en état

GREFFIER : Madame Peggy DONET lors des débats

Madame Aurore COMBERTON lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE A L’INCIDENT :

S.C.I. CIGALE HOME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT :

S.C.P. VALLEE DU GAPEAU NOTAIRES ASSOCIES SCP inscrite au RCS DE TOULON sous le n° 322 826 706, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Maître [O] [C], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE A L’INCIDENT :

S.C.I. LE CLOS AMBRE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 23 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

**********

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique reçu le 17 août 2021 par devant Maître [O] [C], notaire associé de la SCP « Vallée du Gapeau, Notaires Associés » (ci-après désigné la « SCP VALLEE DU GAPEAU ») sur la commune de [Localité 9], la SCI CIGALE HOME a acquis auprès de la SCI LE CLOS AMBRE un immeuble sis [Adresse 8], cadastré B[Cadastre 1], B[Cadastre 2], B[Cadastre 3], au prix de 580.000 euros.

Le 11 janvier 2022, la SCI CIGALE HOME sollicitait l’autorisation d’installer des compteurs électriques individuels. Cette demande était refusée par la Commune de [Localité 7] qui lui précisait, par courrier du 25 janvier 2022, que l’immeuble relevait de la destination hôtel-restaurant et commerce qui n’avait pas fait l’objet d’un changement de destination en bien d’habitation et qu’il était situé en zone naturelle de PLU, interdisant ce changement de destination.

Par actes extrajudiciaires en date du 20 mai 2022, la SCI CIGALE HOMME a fait assigner la SCI LE CLOS AMBRE, Maître [O] [C] et la SCP VALLEE DU GAPEAU devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur les fondements principaux des articles 1641 et suivants, 1240 et suivants du code civil, et sur les fondements subsidiaires des articles 1130 et suivants, 1382 du même code.

Suite à des intempéries survenues le 14 juin 2023, la SCI CIGALE HOME a procédé à une déclaration de sinistre le 15 juin 2023 auprès de son assureur, GENERALI ASSURANCES, lequel a désigné un expert, Madame [X] [Y], qui a rendu son rapport le 27 mai 2024. Suite à de nouvelles intempéries survenues le 03 mars 2024, Madame [X] [Y] a rendu un second rapport d’expertise le 18 juillet 2024.

Se plaignant de désordres relatifs à un défaut d’étanchéité du toit-terrasse qu’elle impute à ces intempéries, la SCI CIGALE HOME, par conclusions notifiées le 06 août 2024, a soulevé à l’appui de sa demande d’indemnisation des préjudices, à titre principal, le moyen tiré de l’existence de vices cachés concernant la toiture-terrasse de l’immeuble, et à titre subsidiaire, le moyen tiré du dol de la SCI LE CLOS AMBRE.

Par conclusions d’incident notifiées électroniquement le 13 décembre 2024, la SCI LE CLOS AMBRE a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir et, dans ses dernières conclusions d’incident notifiées électroniquement le 20 juin 2025, demande au juge de la mise en état de :

— Déclare irrecevable car prescrite la demande formulée par la SCI CIGALE HOME tendant à voir condamner la société LE CLOS AMBRE à lui verser la somme de 49.245 euros ;

— Débouter la SCI CIGALE HOME de ses demandes ;

— Débouter la SCP VALLE DU GAPEAU et Maître [O] [C] de ses demandes;

— Condamner la SCI CIGALE HOME à payer à la société LE CLOS AMBRE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de sa fin de non-recevoir au visa de l’article 1648 du code civil, 122 et 789 du code de procédure civile, la société LE CLOS AMBRE soutient que l’action de la SCI CIGALE HOME est prescrite dans la mesure où cette dernière a eu connaissance du vice caché tiré du défaut d’étanchéité du bâtiment à compter du 04 octobre 2021, par suite de la survenance des premières fortes précipitations survenues après son acquisition de l’immeuble.

En réponse au moyen soulevé par la SCI CIGALE HOME considérant que l’assignation, compte tenu de son effet interruptif, fait obstacle à l’acquisition de la prescription, la société LE CLOS AMBRE considère que l’assignation du 20 mai 2022 porte sur des objets et causes distincts des conclusions du 06 août 2024.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI CIGALE HOME, la société LE CLOS AMBRE fait valoir que sa demande d’irrecevabilité tirée de la prescription ne revêt pas un caractère dilatoire puisque l’incident est fondé et que la SCI CIGALE HOME a formulé une nouvelle demande indemnitaire plus de deux ans après l’introduction de l’instance. A ce titre, elle ajoute que l’affaire n’était pas en état d’être jugée lors de l’audience de mise en état du 16 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions en réponse sur incident notifiées électroniquement le 23 mai 2025, la SCI CIGALE HOME demande au juge de la mise en état de :

— A titre principal, débouter la société LE CLOS AMBRE de ses demandes ;

— A titre reconventionnel, condamner la société LE CLOS AMBRE à payer à la SCI CIGALE HOME la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts ;

— Condamner la société LE CLOS AMBRE à payer à la SCI CIGALE HOME la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LE CLOS AMBRE aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Michel MAS.

Au soutien de sa prétention tendant à rejeter la fin de non-recevoir, la SCI CIGALE HOME expose, au visa de l’article 1648 du code civil, que le délai de prescription en matière de vice caché commence à courir à compter de la découverte du vice. A ce titre, elle précise que la société LE CLOS AMBRE, en se fondant uniquement sur des relevés météorologiques, échoue à rapporter la preuve que la découverte du vice remonte aux premières précipitations du 04 octobre 2021. Elle ajoute que le dégât des eaux est survenu par suite des précipitations du 14 juin 2023 et que le vice caché tiré du défaut d’étanchéité a été révélé, a minima, à l’issue du rapport d’expertise du 27 mai 2024, de sorte que le délai de prescription de deux ans n’est pas acquis.

Par ailleurs, la SCI CIGALE HOME expose, au visa des articles 2241 et 2242 du code civil, que l’assignation introduite le 20 mai 2022, soit environ 09 mois après la vente du bien objet du litige, intervenue le 17 août 2021, a eu pour effet d’interrompre le délai de prescription biennale.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la SCI CIGALE HOME, sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile, soutient que la fin de non-recevoir revêt un caractère dilatoire dans la mesure où la demanderesse à l’incident l’a soulevée la veille de la dernière audience de mise en état du 16 décembre 2024, alors qu’elle avait déjà conclu sur le fond, et ce, dans le dessein de repousser indûment l’issue de l’affaire.

Dans leurs dernières conclusions d’incident notifiées électroniquement le 17 juin 2025, Maître [O] [C] et la SCP VALLEE DU GAPEAU demandent au juge de la mise en état, au visa de l’article 1648 du code civil, de :

— Déclarer que Maître [C] et la SCP VALLEE DU GAPEAU s’en rapportent à la justice sur la demande d’irrecevabilité tirée de la prescription formulée par la société LE CLOS AMBRE ;

— Condamner tout succombant à payer à Maître [C] et à la SCP VALLEE DU GAPEAU la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux dépens du présent incident.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été évoqué à l’audience du 23 juin 2025 et mis en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…) 6. statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

De même, l’article 122 du code de procédure civile énonce : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En outre, il ressort des dispositions de l’article 1648 du code civil que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

En l’espèce, la SCI LE CLOS AMBRE verse au débat les relevés météorologiques de l’année 2021, 2022 et 2023 concernant la commune de LE LUC. Ces pièces mettent en évidence que de multiples précipitations ayant dépassé les millimètres de pluie en 24 heures sont survenues entre le 17 août 2021, date de conclusion de la vente, et le 14 juin 2023, date de l’intempérie ayant fait l’objet de la déclaration de sinistre, les premières étant survenues le 04 octobre 2021.

Cependant, force est de constater que ces simples données météorologiques ne suffisent pas à rapporter la preuve de la connaissance, au 04 octobre 2021, par la défenderesse à l’incident, du vice caché tiré du défaut d’étanchéité du toit-terrasse. En effet, s’il n’est pas contesté que de forts épisodes pluvieux sont survenus avant le 14 juin 2023, seul ce dernier a occasionné un dégât des eaux ayant entraîné une déclaration de sinistre le 15 juin 2023 ainsi que la désignation d’un expert par les assurances du bailleur et du locataire. Dans ces conditions, la SCI CIGALE HOME ne pouvait déduire l’existence d’un vice caché de la seule survenance d’intempéries sans qu’aucun défaut ne soit constaté. En somme, les précipitations dont fait état le demandeur à l’incident ne sont que des événements extérieurs impropres à caractériser la preuve de la connaissance d’un vice caché par la SCI CIGALE HOME, à défaut notamment de démontrer l’apparition des désordres lors des premières intempéries.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise en date du 27 mai 2024 que les infiltrations de l’immeuble sont consécutives uniquement aux fortes pluies du 14 juin 2023. De surcroît, ce rapport établit un lien de causalité entre les infiltrations et le défaut d’étanchéité de l’immeuble. Cette analyse est corroborée lors du second rapport d’expertise rendu le 18 juillet 2024 à la suite de nouvelles infiltrations en provenance de la toiture-terrasse consécutives aux intempéries du 03 mars 2024.

Dans ces conditions, il apparaît que la SCI CIGALE HOME n’a pu avoir connaissance du vice tiré du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble qu’à compter du premier rapport d’expertise du 27 mai 2024, de sorte que la prescription biennale en la matière n’est pas acquise.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI LE CLOS AMBRE.

Sur les demandes à titre de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 123 du code de procédure civile que « les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. »

En l’espèce, il apparaît que le moyen tiré du vice caché a été invoqué par la SCI CIGALE HOME, non pas lors de son assignation du 20 mai 2022 mais pour la première fois lors de ses conclusions signifiées le 06 août 2024, de sorte qu’un délai d’environ 4 mois s’est écoulé entre l’invocation de ce nouveau moyen et l’audience de mise en état du 16 décembre 2024.

De plus, la SCI CIGALE HOME a conclu de nouveau le 10 décembre 2024, soit 6 jours avant l’audience de mise en état en faisant état, sur le moyen tiré du vice caché, des nouvelles intempéries survenues le 03 mars 2024.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré par la SCI CIGALE HOME le caractère dilatoire de l’invocation de cette fin de non-recevoir par la SCI CLOS AMBRE le 13 décembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI CIGALE HOME de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et les suites de l’affaire

Les dépens de l’incident suivront le cours de l’instance principale. Les défendeurs à l’incident seront déboutés de cette demande de ce chef.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser à la SCI CIGALE HOME, qui subit la procédure infondée d’incident, la charge de ses frais irrépétibles. La SCI LE CLOS AMBRE sera condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI LE CLOS AMBRE ainsi que Maître [O] [C] et la SCP VALLEE DU GAPEAU seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Par application des articles 795, 798, 799, 802 et 803 du code de procédure civile, il convient de prononcer la clôture de l’affaire à la date du 12 février 2026 et de la renvoyer en audience (juge unique) pour être plaidée le 12 mars 2026 à 09 heures 00.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, Juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI LE CLOS AMBRE.

DEBOUTONS la SCI CIGALE HOME de sa demande de dommages et intérêts.

DISONS que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance principale.

CONDAMNONS la SCI LE CLOS AMBRE à payer à la SCI CIGALE HOME la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

ORDONNONS la clôture de la procédure à la date du 19 février 2026 et RENVOYONS l’affaire pour être plaidée devant le tribunal siégeant à Draguignan le 19 mars 2026 à 09 heures 00 (juge unique) devant le magistrat charge du rapport, étant rappelé que la demande de renvoi de l’affaire à la formation collégiale doit, à peine de forclusion et par application de l’article 815 du code de procédure civile, être formulée dans les 15 jours.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,