TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 23/01878 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YGQU

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 rue de l’Hôtel de Ville 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

[F] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 rue de l’Hôtel de Ville 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Société SYNDICEO

37 avenue du Roule

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

DEFENDEUR

Monsieur [F] [I]

11 rue de l’Hôtel de Ville

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par M^e Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0109

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [I] est propriétaire des lots n°2, 11, 14, 16 et 57 au sein de l’ensemble immobilier sis 11, rue de l’Hôtel de Ville à Neuilly-sur-Seine (92), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [I] dans le règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société SYNDICEO, l’a fait assigner devant ce tribunal par acte extra-judiciaire du 17 février 2023.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [F] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11, rue de l’Hôtel de Ville à Neuilly-sur-Seine (92) :

— la somme de 15 115,10 €, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 janvier 2013 au 1 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 pour la somme de 4 899,20 € et à compter de l’assignation pour le solde ;

— la somme de 138,60 € au titre des dépenses privatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 223,38 € au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATER la résistance abusive et condamner Monsieur [F] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11, rue de l’Hôtel de Ville à Neuilly-sur-Seine (92) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [F] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11, rue de l’Hôtel de Ville à Neuilly-sur-Seine (92) la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

M. [I], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, a constitué avocat par déclaration reçue au greffe le 28 août 2023. Le présent jugement sera donc contradictoire.

Le défendeur, non comparant et n’ayant régularisé aucune conclusion, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester les demandes du syndicat des copropriétaires.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 17 septembre 2024, date reportée au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I/ Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

1° Sur les sommes réclamées au titre des charges.

a) Sur le montant de la créance de charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.115,10 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 pour la somme de 4.899,20 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Il souligne que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité entre propriétaires indivis et que les demandes sont, en conséquence, dirigées exclusivement contre M. [I] qui est l’unique interlocuteur du syndic.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— Un tableau d’analyse du compte arrêté au 1er janvier 2023

— Un relevé du compte arrêté au 1er janvier 2025

— Un extrait de matrice cadastrale lots 2 et 14

— Les extraits de matrice cadastrale lots 11, 16 et 57

— Le règlement de copropriété

— Les appels provisionnels du 1er appel 2019 au 1er appel 2025

— Les régularisations des charges des exercices 2018 à 2023

— Les appels travaux

— Les cotisations fonds travaux des années 2021 à 2024

— L’ajustement du budget 2022

— L’appel concernant la rédaction du cahier des charges

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [I] est propriétaire dans l’immeuble du 11, rue de l’Hôtel de Ville à Neuilly-sur-Seine (92), d’une part, des lots n° 2 et 14 dans le cadre d’une première indivision et, d’autre part, des lots n° 11, 16 et 57 dans le cadre d’une deuxième indivision.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 26 juin 2017, 31 mai 2018, 14 mars 2019, 28 juin 2019, 16 juin 2022, 28 juin 2023, 20 juin 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2016, 2013, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 , mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2017, 2018, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi que les appels de fonds du 1er appel 2019 au 1er appel 2025 conformes à ces assemblées.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit ni les appels de fonds antérieurs au 1er appel provisionnel 2019, ni les procès-verbaux ayant approuvé les comptes des exercice 2014, 2015 permettant d’établir la réalité de sa créance de charges.

En conséquence, à défaut d’avoir versé aux débats les procès-verbaux et les appels de charges correspondants, le demandeur n’apporte pas la preuve de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, soit pour la somme de 13.372,14 euros correspondants au 1er appel de charges provisionnel 2014 (1.740,34 euros), à la régularisation des charges de l’exercice 2014 (4.469,88 euros), à l’appel de charges de l’administrateur provisoire du 23 septembre 2015 (1.905 euros), à la régularisation des charges de l’exercice 2015 (5.256,92 euros).

Concernant l’exercice 2013 puis la période allant de l’exercice 2016 jusqu’au 1er janvier 2025, il résulte des procès-verbaux d’assemblée ayant approuvé les comptes et les appels prévisionnels des années concernées, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il résulte de l’analyse du décompte produit, que la somme de 15.115,10 euros, dont le paiement est poursuivi, englobe les appels de charges non justifiés pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 correspondant à un montant s’élevant à la somme de 13.372,14 euros.

Cette somme devra être déduite de l’arriéré de charges restant dû par le défendeur.

En conséquence, M. [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.742,96 euros (15.115,10 – 13.372,14), au titre de l’exercice 2013 puis de la période allant de l’exercice 2016 jusqu’au 1er janvier 2025.

b) Sur les intérêts au taux légal

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal, à compter du 8 février 2022 pour la somme de 4.899,20 € et, à compter de l’assignation pour le solde.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2022, afin d’obtenir le paiement de la créance de charges s’élevant à la somme de 12.715 euros. A cette date, la créance justifiée était nulle au regard des versements effectués par le défendeur et faute d’avoir produit certains procès-verbaux et appels de charges correspondants à cette période.

En outre, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance du commandement de payer le 8 février 2022.

En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de M. [I] à compter de l’assignation, soit le 17 février 2023.

2° Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 223,38 euros au titre des frais de relance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— La mise en demeure en date du 30 novembre 2021

— Le dernier avis avant poursuites en date du 29 décembre 2021

— Le commandement de payer du 8 février 2022

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de mise en demeure – 2e relance en date du 30 novembre 2021 (15 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi au défendeur n’est pas produit ;

— frais de mise en demeure – dernier avis en date du 29 décembre 2021 (25 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi au défendeur n’est pas produit;

Concernant, la créance de 183,38 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires justifie celle-ci en produisant le commandement de payer signifié le 8 février 2022, lequel mentionne le coût de l’acte.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En conséquence, M. [I] sera condamné au paiement de la somme de 183,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 40 euros sur le compte de M. [I].

3° Sur les dépenses privatives

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [I] à payer une somme de 138,60 euros correspondant à une dépense privative (fuites dans les wc) du 10 décembre 2019 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne verse aucun élément, ni devis, ni facture, de nature à justifier cette dépense.

En conséquence, faute de justifier sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [I] à payer une somme de 138,60 euros au titre d’une dépense privative.

4° Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance du commandement de payer et, au regard du montant des arriérés de charges restant dus s’élevant à la somme de 1.742,96 euros, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice ayant contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation à titre de dommages-intérêts.

5° Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

II/ Sur les demandes accessoires

M. [I] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 8 février 2022 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

l lui sera alloué une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [I] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11, rue de l’Hôtel de Ville à Neuilly-sur-Seine (92) représenté par son syndic :

— la somme de 1.742,96 euros, au titre des charges dues pour l’exercice 2013 puis pour la période allant de l’exercice 2016 jusqu’au 1er janvier 2025 (1er appel provisionnel 2025 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 17 février 2023,

— la somme de 183,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 17 février 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (40 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [F] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 8 février 2022 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT