TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 10 Mars 2025

N°R.G. : 24/00225

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCFH

N° Minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA RIVE GAUCHE

c/

[T] [V]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA RIVE GAUCHE

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1624

Situation :

DEFENDERESSE

Madame [T] [V]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Clémence DUBUARD de la SELEURL Cabinet Clémence Dubuard, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: J81

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [V] a été embauchée le 05 août 1979 par le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] en qualité de gardienne-concierge.

Dans le cadre de ce contrat de travail, elle bénéficie d’un logement de fonction situé [Adresse 4] à [Localité 11].

Arguant que sans autorisation de la copropriété, elle se serait appropriée d’une voie de circulation située au rez-de-chaussée de l’immeuble constituant une partie commune, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] a, par acte en date du 18 janvier 2024, assigné Madame [T] [V] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, afin d’obtenir la restitution sous astreinte de cette partie commune, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure.

L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 10 avril 2024, elle a fait l’objet de deux renvois pour leur permettre de se mettre en état.

Elle a finalement été évoquée à l’audience du 27 janvier 2025, les parties ayant constitué chacune avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites visées par le greffe le 27 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] a demandé à la juridiction saisie de :

Condamner Madame [T] [V] à restituer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] le couloir de circulation gauche, partie commune, située dans la cour de l’immeuble [Adresse 3] dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, passé ce délai, la condamner à une astreinte de 500 € par jour de retard,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V], Madame [A] [V] et leurs trois enfants [M] [V], [Y] [V] et [I] [V] de la loge de gardien et des parties communes qu’ils occupent sans droit ni titre, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à leur départ effectif,

Ordonner que le Juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

Subsidiairement,

Condamner Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [T] [V] aux entiers dépens.

Au visa de conclusions écrites de Madame [T] [V] visées par le greffe le 27 janvier 2025, Madame [T] [V] demande à la juridiction des référés de :

In limine litis,

Juger que le tribunal judiciaire est incompétent pour connaître d’un litige opposant un employeur et un salarié né à l’occasion d’un contrat de travail

En conséquence,

Juger que le tribunal judiciaire est incompétent pour connaître du litige opposant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Madame [V],

Sur le fond,

A titre principal :

Juger qu’il existe une contestation sérieuse,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

Limiter le montant de l’astreinte à 1 € par jour de retard, à compter d’un mois suivant la notification du jugement à intervenir,

Accorder à Monsieur [O] [V], Madame [A] [V] et leurs trois enfants 24 mois de délais de départ, dans l’attente d’une proposition de logement dans le cadre de leur droit au logement opposable,

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à verser 1.500 euros à Madame [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens d’instance

Les parties ont été entendues en leurs observations orales, étant précisé que Madame [T] [V] a exposé in limine litis l’exception d’incompétence territoriale énoncée dans ses conclusions écrites.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires a précisé qu’il entendait solliciter l’expulsion de toute personne introduite dans ce couloir.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’exception d’incompétence

Madame [T] [V] soulève l’incompétence de la présente juridiction au profit du conseil des Prud’hommes, dans la mesure où selon elle la demande en restitution de l’espace litigieux formée par le syndicat des copropriétaires serait liée à l’exécution de son contrat de travail.

Pour déterminer la compétence du conseil de prud’hommes, il est donc nécessaire de voir si l’occupation de cet espace constituerait un élément du contrat de travail..

Il ressort des dispositions de l’article L1411-4 du code du travail, que le conseil de prud’hommes est seul compétent pour connaître des différents pouvant s’élever à l’occasion de tout contrat de travail.

En l’espèce, il est constant que Madame [T] [V] est employée comme gardienne par le syndicat des copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], ainsi que cela résulte d’un contrat de travail établi le 05 août 1979.

Cet acte précise que la salariée bénéficie d’un logement de fonction d’une superficie de 16 m² comprenant une cuisine et une chambre, un WC et une douche (sur cour et parties communes), ces deux derniers locaux n’étant pas compris dans la surface du logement.

En l’occurrence, il ressort des propres explications de la défenderesse que l’espace litigieux défini comme un couloir de circulation n’est pas compris dans le logement de fonction tel qu’il a été désigné par le contrat du 05 août 1979.

En effet, celle-ci précise qu’en 1979, le syndic de l’époque lui avait donné l’autorisation d’occuper :

— le cagibi situé dans la cour,

— le renfoncement de couloir d’à peine 3 m²,

— une cave située au sous-sol.

Néanmoins, Madame [T] [V] ne rapporte aucunement la preuve d’un tel accord donné par le syndic, étant précisé qu’elle ne produit aucun avenant écrit à ce titre. Si elle verse aux débats une attestation émanant de [C] [R] mentionnant que : « je sais qu’ils avaient une pièce supplémentaire étant donné que le syndic de l’époque l’avait mise à leur disposition », ce témoignage isolé est insuffisamment probant, dans la mesure où il ne fait pas état des circonstances dans lesquelles cette personne avait pu avoir connaissance de cette information. Au demeurant, il convient de relever que la première page de cette attestation relative à l’identité du témoin est quasiment illisible, ne permettant pas de vérifier la qualité de celui-ci, notamment s’il s’agissait d’un résident de l’immeuble.

Dès lors, Madame [T] [V] ne démontrant pas que cet espace occupé par elle entrerait dans le périmètre du logement de fonction alloué par son employeur, le conseil des prud’hommes ne saurait être compétent pour trancher la question de cette occupation intervenue en dehors de l’exécution du contrat de travail.

Par conséquent, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par elle.

Sur la demande en restitution du couloir de circulation couloir gauche

Le Syndicat des copropriétaires a entendu saisir le juge des référés en invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé.

Suivant l’article 545 dudit code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 2257, quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s’il n’y a preuve du contraire.

D’après l’article 2261, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

A cet égard, l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constituant une atteinte au droit de propriété défini aux articles précités, le propriétaire est autorisé à demander l’expulsion des occupants, laquelle est la seule mesure de nature à permettre à celui-ci de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

Au cas particulier, Madame [T] [V] prétend en premier lieu que cet espace défini de manière incorrecte par le requérant comme couloir de circulation a été définitivement condamné à la fin des années soixante-dix, à l’instar de ce qui s’est passé sur les autres bâtiments de la résidence.

En second lieu, elle soutient qu’elle dispose d’un usufruit sur cet espace suite à l’accord donné en 1979 par le syndic et qu’en tout état de cause elle en a fait l’acquisition dès 2009, par le biais de la prescription trentenaire.

De son côté, le syndicat des copropriétaires considère que son action en vu de la restitution de cet espace par la défenderesse présente un caractère imprescriptible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 02 juillet 2024 par un commissaire de justice aux termes duquel ce dernier a relevé à partir de la cour la présence d’une porte à un battant donnant accès à un couloir étroit composé de deux parties.

Il précisait que dans la première partie du couloir, se trouvaient des casiers étagères avec des vêtements et que dans la seconde partie, avait été aménagé une chambre avec des matelas à même le sol.

Il notait enfin que le fond de la pièce était cloisonné et qu’il n’existait pas d’éclairage ni de fenêtre.

D’après les explications de Madame [T] [V] retranscrites par cet officier ministériel, celle-ci reconnaissait occuper cet espace et avoir procédé aux différents aménagements observés, étant rappelé que dans le cadre de la présente instance, elle n’a jamais contesté cette occupation.

A la lecture du règlement de copropriété originaire en date du 28 février 1951 et de son modificatif adapté en application des dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés notamment comme partie commune dans le corps de bâtiment portant le n°[Adresse 1], au rez-de-chaussée :

« Le logement de la concierge, comprenant : loge, chambre, cuisine et porte d’accès à la cour intérieure ; la cour intérieure – les WC dans la cour et deux remises de voitures d’enfants (dont une à l’usage de la concierge), le poste d’eau ; le passage de service [Adresse 13], donnant accès à la cour intérieure, l’ascenseur. »

Il en découle donc que la qualification en partie commune de l’espace litigieux, défini comme le « passage de service [Adresse 13] », n’est pas contestable.

Il n’est pas non plus discutable que cet espace correspond bien à celui occupé par Madame [T] [V] qu’elle désigne comme étant « le renfoncement de couloir d’à peine 3 m² ».

A cet égard, en vertu de l’article 2227 du code civil susvisé, l’action du syndicat de copropriétaire tendant à obtenir la restitution d’une partie commune dont elle estime que son occupation par un tiers est illicite, est imprescriptible.

Néanmoins, une telle action ne peut effectivement triompher si le défendeur justifie lui-même être devenu propriétaire de l’espace revendiqué, par une possession contraire réunissant toutes les conditions exigées par la prescription acquisitive.

En l’occurrence, tout d’abord, Madame [T] [V] ne justifie pas de l’existence d’une convention passée avec le syndicat des copropriétaires qui lui aurait consenti l’usufruit de cet espace.

En second lieu, l’usucapion nécessite que le possesseur de la chose se conduise envers celle-ci comme un propriétaire, ou comme le détenteur d’un droit réel tel que l’usufruit si l’on se réfère au cas présent.

Or, au regard des explications de la défenderesse, celle-ci a précisé au départ que cet espace avait été mis à sa disposition dans le cadre de son contrat de travail, considérant à ce titre que la juridiction compétente pour trancher ce litige était le conseil de prud’hommes, ce qui fait dès lors d’elle un simple détenteur, en ce qu’elle aurait disposé alors d’un avantage en nature procuré par le contrat de travail. Dans ces conditions, elle ne peut se prévaloir de l’usucapion, même en démontrant qu’elle occuperait le lieu en question depuis plus de trente ans.

En second lieu, dans l’hypothèse d’une prescription acquisitive, Madame [T] [V] ne disposant d’aucun titre, elle doit établir qu’elle serait en possession du bien selon les conditions prévues à l’article 2261 du code civil depuis plus de trente ans, soit avant le 18 janvier 1994 si l’on se réfère à la date de l’assignation du syndicat des copropriétaires interruptive de la prescription.

Or, parmi les nombreuses attestations produites aux débats par elle, seules deux d’entre elles, émanant de tiers à sa famille, en les personnes de Mesdames [Z] [G] et [X] [E], indiquent clairement que cette possession portant sur le couloir remonterait antérieurement à cette date, étant toutefois observé que ces attestations sont loin de remplir les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, l’une d’elle n’étant même pas accompagnée d’un document officiel justifiant de L’identité du témoin et comportant sa signature.

Enfin, le fait que ce couloir aurait perdu, par la volonté du syndicat, sa vocation d’origine qui était de servir de passage commun pour les résidents n‘a aucune incidence sur la question du droit d’occupation de Madame [T] [V] sur ce lieu.

Il en résulte au vu de ces éléments que Madame [T] [V] ne justifie pas d’une autorisation de la part du syndicat des copropriétaires lui permettant d’occuper cet espace, partie commune de l’immeuble, de sorte qu’elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel le syndicat des copropriétaires a droit de mettre fin.

Par conséquent, il y a lieu d’accueillir favorablement la demande en restitution de cet espace désigné comme étant le couloir de circulation gauche, situé dans la cour de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11].

Devant la résistance manifestée par Madame [T] [V] à cette mesure, il convient de prévoir une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une période de soixante jours, démarrant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il conviendra de prévoir que la présente juridiction se réservera le droit de liquider cette astreinte.

Sur la mesure d’expulsion

A l’occasion des débats oraux tels qu’ils ont été retranscrits sur la note d’audience, le Syndicat des copropriétaires a sollicité l’expulsion de tout occupant du chef de Madame [T] [V] concernant le couloir investi par cette dernière.

Il conviendra donc de faire droit à cette demande, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte en vu de les contraindre à quitter les lieux.

En revanche, sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [K] [V], Madame [A] [V] et de leurs trois enfants [M] [V], [Y] [V] et [I] [V]) des parties communes qu’ils occuperaient doit être déclarée irrecevable, alors que les intéressés n’ont pas été appelés en la cause.

A cet égard, s’agissant du local dont Madame [V] a la jouissance en exécution de son contrat de travail, il n’y a aucune clause lui interdisant d’y héberger des tiers, qui plus est des membres de sa famille, de sorte que le Syndicat ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite à ce titre.

Sur la demande de délais en faveur de Monsieur [K] [V] et Madame [A] [V]

Nul ne pouvant plaider par procureur, Madame [T] [V] n’est pas recevable à solliciter des délais au nom de Monsieur [K] [V] et Madame [A] [V] pour leur permettre de bénéficier de délais pour quitter les parties communes qu’ils occuperaient, et plus particulièrement le couloir, objet de la demande en restitution formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [V] ayant globalement succombé à ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires. Il conviendra donc de le débouter de sa demande en paiement émise de ce chef.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par Madame [T] [V],

Condamnons Madame [T] [V] à restituer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6], le couloir de circulation gauche situé dans la cour de l’immeuble [Adresse 3], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, limitée à une période de soixante jours,

Disons que la présente juridiction se réservera le droit de liquider cette astreinte,

Ordonnons l’expulsion de toute personne introduite du chef de Madame [T] [V] dans le couloir de circulation gauche situé dans la cour de l’immeuble [Adresse 3],

Déclarons irrecevable la demande d’expulsion formée par le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] à l’encontre de Monsieur [K] [V], Madame [A] [V] et leurs trois enfants [M] [V], [Y] [V] et [I] [V], des parties communes qu’ils occuperaient sans droit ni titre, lesquelles personnes n’ont pas été appelées en la cause,

Déclarons irrecevable la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [T] [V] au nom de Monsieur [K] [V] et Madame [A] [V], non appelés en la cause,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [T] [V] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision,

FAIT À [Localité 12], le 10 Mars 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président