TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 MAI 2026

N° RG 25/03158 (Jonction avec le dossier 26/634) – N° Portalis DB3R-W-B7J-3KJ5

N° de minute :

RG25/3158

[P] [E],

[Q] [H]

c/

Société APT,

S.A.S. SCHMITT & CAMBIS

RG 26/634

S.C.I. APT

c/

S.A.S. TORO,

S.A.R.L. CNC COUVERTURE ZINGUERIE,

S.A.R.L. VASSEUR FENETRES,

S.A.S. CONFORT JJRENOVATION,

S.A.S. FOUQUERAY

Madame [M] [O]

RG 25/3158

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Q] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Catherine BRAUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0045

DEFENDERESSES

Société APT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Djinn QUEVREUX-ROBINE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P158

S.A.S. SCHMITT & CAMBIS

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître François ILLOUZ de la SELASU ILLOUZ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0038

RG 26/634

DEMANDERESSE

S.C.I. APT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Djinn QUEVREUX-ROBINE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P158

DEFENDERESSE

S.A.S. TORO

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Frédéric SANTINI de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

S.A.R.L. CNC COUVERTURE ZINGUERIE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non-comparante

S.A.R.L. VASSEUR FENETRES

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric SANTINI, de la SCP CRTD & Associés, avocat au Barreau des Hatuts-de-Seine, vestiaire : 713

S.A.S. SASU CONFORT JJRENOVATION

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non-comparante

S.A.S. FOUQUERAY

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par Maître Maxime LEBLANC de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0087

Madame [M] [O]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christophe BELLOC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W15

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 28 mars 2025, Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] ont acquis auprès de la SCI APT, pour le prix de 1.650.000 €, un bien immobilier sis [Adresse 1].

Pour les besoins de cette vente, le vendeur avait donné mandat à l’agence immobilière SAS SCHMITT & CAMBIS, pour sa négociation avec les acquéreurs. Celle-ci percevait à cette occasion une commission de 80.000 €.

L’acte de vente mentionnait l’existence d’une servitude d’avant-toit et d’écoulement des eaux pluviales, ainsi que d’écoulement des eaux usées, grevant le bien vendu au profit de la propriété voisine située [Adresse 9], appartenant désormais à Madame [M] [O].

Dans les années précédant cette vente, la SCI APT avait fait procéder à divers travaux concernant :

— le remplacement d’un box-window coulissant dans la chambre parentale, par la société VASSEUR FENÊTRES,

— la réfection d’un chéneau et de la toiture par la société CNC COUVERTURE ZINGUERIE,

— l’étanchéité de la couverture par la société SAS TORO,

— une rénovation intérieure confiée à la société SASU CONFORT JJ RENOVATION,

Elle avait par ailleurs confié la révision annuelle de la chaudière à la société FOUQUERAY.

Arguant de l’existence de désordres affectant l’immeuble qu’ils qualifient de vices cachés, Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] ont, par actes de commissaire justice en date des 03 et 22 décembre 2025, assigné la SCI APT et l’agence immobilière JUNOT SAS SCHMITT & CAMBIS par-devant le Président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, pour l’audience du 13 avril 2026, aux fins de voir :

JUGER qu’il existe un motif légitime de conserver et d’établir, avant toute instance au fond, la preuve des désordres affectant l’immeuble sis [Adresse 1], acquis par Monsieur [E] et Madame [H] auprès de la SCI APT ;

En conséquence,

ORDONNER la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de :

1. Se rendre sur place, contradictoirement entre les parties, afin de constater l’état actuel du bien et l’ensemble des désordres signalés ;

2. Déterminer la nature, l’origine, la cause et l’étendue des désordres, en précisant s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage, son étanchéité ou sa destination ;

3. Dire si ces désordres étaient antérieurs à la vente intervenue le 28 mars 2025 et s’ils étaient apparents ou cachés lors de celle-ci ;

4. Rechercher si le vendeur ou tout autre intervenant (constructeur, agence immobilière, etc.) a eu connaissance des désordres avant la vente ;

5. Évaluer le coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien et chiffrer le préjudice subi par les acquéreurs, notamment au titre du trouble de jouissance et des frais déjà exposés ;

6. Proposer toutes mesures conservatoires urgentes utiles à la préservation du bien, propres à éviter l’aggravation des désordres et à limiter les dégâts en cours ;

7. Fournir tout élément technique permettant d’éclairer la juridiction sur les responsabilités susceptibles d’être engagées ;

8. Établir un rapport détaillé comportant plans, photographies, devis estimatifs et conclusions motivées, à déposer au greffe dans le délai imparti.

DIRE que les frais et honoraires de l’expertise seront avancés solidairement par la SCI APT et la SAS SCHMITT & CAMBIS, sans préjuger de leur répartition définitive par le juge du fond ;

AUTORISER, en cas d’urgence reconnue par l’expert, Madame [H] et Monsieur [E] à choisir leurs propres entrepreneurs et architectes pour entreprendre les travaux au lieu et place de la SCI APT, qui devra supporter le coût de ceux-ci solidairement avec la SAS SCHMITT & CAMBIS ;

CONDAMNER solidairement la SCI APT et la SAS SCHMITT & CAMBIS à payer à Madame [H] et Monsieur [E] la somme provisionnelle de 100.000 euros afin que les entreprises choisies par ces derniers puissent commencer les travaux ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la SCI APT et la SAS SCHMITT & CAMBIS à payer à Madame [H] et Monsieur [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ayant dû être exposés par les requérants pour faire valoir ses droits, sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 25/03158.

Par actes de commissaire de justice en date des 02, 03, 04, 05 et 06 mars 2026, la SCI APT a assigné en intervention forcée Madame [M] [O], ainsi que les sociétés SAS TORO, CNC COUVERTURE ZINGUERIE, VASSEUR FENÊTRES, SASU CONFORT JJRENOVATION et FOUQUERAY dans le but notamment d’obtenir d’une part que les opérations d’expertise sollicitée par Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] leur soient déclarées communes et d’autre part qu’elles soient condamnées à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le N°RG 26/00634.

A l’audience du 13 avril 2026, Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes vis-à-vis de la SCI APT et de l’agence immobilière JUNOT SAS SCHMITT & CAMBIS.

Au visa de conclusions écrites signifiées par RPVA le 07 avril 2026, la SCI APT a demandé à la juridiction saisie de :

ORDONNER LA JONCTION entre la présente instance et celle introduite par la SCI APT devant le tribunal judiciaire de Nanterre enrôlée sous le numéro RG 26/00634, à l’encontre des sociétés SAS TORO, CNC COUVERTURE ZINGUERIE, VASSEUR FENETRES, SASU CONFORT JJRENOVATION, FOUQUERAY ainsi que de Madame [O] (Pièce n°24),

DONNER ACTE à la SCI APT de ses plus expresses protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée par Monsieur [E] et Madame [H],

JUGER que les frais et honoraires de l’expert judiciaire seront supportés en intégralité par Monsieur [E] et Madame [H], demandeurs à l’expertise,

JUGER que la mesure d’expertise sera ordonnée, et se déroulera, au contradictoire de la société SAS TORO, la société CNC COUVERTURE ZINGUERIE, la société VASSEUR FENETRES, la société SASU CONFORT JJRENOVATION, la société FOUQUERAY et Madame [M] [O], parallèlement assignées (Pièce n°24),

REJETER la demande de Monsieur [E] et de Madame [H] de se voir autoriser, en cas d’urgence reconnue par l’expert, à choisir leurs propres entrepreneurs et architectes pour entreprendre les travaux au lieu et place de la SCI APT, aux frais de cette dernière, cette demande se heurtant à plusieurs contestations sérieuses,

REJETER la demande de Monsieur [E] et de Madame [H] tendant à voir condamner solidairement la SCI APT et la SAS SCHMITT & CAMBIS à leur verser une provision de 100 000 €, cette demande se heurtant également à plusieurs contestations sérieuses,

REJETER la demande de Monsieur [E] et de Madame [H] au titre de leurs frais irrépétibles et dépens, celle-ci étant manifestement prématurée à ce stade.

Sans aucune approbation de la recevabilité et du bien-fondé des demandes formulées par Monsieur [E] et Madame [H], dans l’hypothèse où, par impossible, le Président du Tribunal devait condamner la SCI APT au profit de Monsieur [E] et Madame [H] :

CONDAMNER in solidum la société SAS TORO, la société CNC COUVERTURE ZINGUERIE, la société VASSEUR FENETRES, la société SASU CONFORT JJRENOVATION, la société FOUQUERAY et Madame [M] [O] à garantir intégralement la SCI APT de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [E], Madame [H], la société SAS TORO, la société CNC COUVERTURE ZINGUERIE, la société VASSEUR FENETRES, la société SASU CONFORT JJRENOVATION, la société FOUQUERAY et Madame [M] [O] à verser à la SCI APT la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, l’agence immobilière SAS SCHMITT & CAMBIS a demandé à la juridiction de :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [E] de leur demande d’expertise judiciaire au contradictoire de la SAS SCHMITT & CAMBIS ;

A titre subsidiaire,

DONNER ACTE à la société SAS SCHMITT & CAMBIS de ce qu’elle forme les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

DESIGNER tel expert qui lui plaira pour mission de :

— Se faire communiquer tous les documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties,

— Se rendre sur les lieux,

— Préciser si les malfaçons et/ou vices et/ou non conformités allégués par Madame [H] et Monsieur [E] existent, dans l’affirmative, les examiner et les décrire,

— Déterminer les causes et origines des désordres en précisant s’il s’agit notamment d’un défaut de conception, d’une malfaçon, d’une non-conformité, d’un manquement aux règles de l’art ou de tout autre incident de construction, d’un vice caché, etc.,

— Dans l’affirmative, décrire et préciser la nature, l’origine, la date d’apparition, l’importance et l’aggravation éventuelle des désordres, vices et dysfonctionnements,

— Dire si les désordres étaient apparents pour un professionnel de l’immobilier,

— Dire si les quelques travaux de réfection entrepris par les anciens propriétaires engendrent des conséquences sur la structure de l’immeuble : les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date de réalisation,

— Indiquer si les désordres affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage, ou l’un de ses éléments d’équipement, s’ils sont nature de compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, ou en diminuer l’usage,

— Déterminer si nécessaire les travaux de reprise à effectuer afin de remettre en état les leux et les chiffrer,

— Donner au juge du fond les éléments techniques et de fait qui permettront de statuer sur les responsabilités éventuelles encourues,

— Donner tous les éléments techniques permettant au tribunal de statuer utilement sur les préjudices subis par les acquéreurs,

JUGER que les frais d’expertise seront aux frais avancés de Madame [H] et de Monsieur [E] ;

DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [E] de leur demande de provision formulée à l’encontre de la société SAS SCHMITT & CAMBIS ;

DEBOUTER toute demande formulée à l’encontre de la société SAS SCHMITT & CAMBIS au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNER Madame [H] et Monsieur [E] ou tout succombant à verser à la société SAS SCHMITT & CAMBIS la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de conclusions écrites signifiées par RPVA le 13 avril 2026, Madame [M] [O] a demandé de :

Concernant la demande de mesure d’expertise,

À titre principal,

DÉBOUTER la SCI APT de sa demande d’ordonnance commune à l’encontre de Madame [M] [O] ;

À titre subsidiaire,

DONNER ACTE à Madame [M] [O] de ce qu’elle forme les plus expresses protestations et réserves quant au bien-fondé de la mesure d’instruction sollicitée ;

Concernant la demande de garantie par provision,

DIRE n’y avoir lieu à référé ;

DÉBOUTER la SCI APT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Madame [M] [O] compte-tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER la SCI APT ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER la SCI APT ou tout succombant à payer à Madame [M] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SCI APT ou tout succombant en tous les dépens.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société SAS TORO demande de :

DONNER ACTE à la SAS TORO de ses protestations et réserves, quant à la mesure d’expertise sollicitée, au visa de l’article 145 du CPC,

ORDONNER que l’expert judiciaire, ultérieurement désigné par l’ordonnance de référé à intervenir, déposera un pré-rapport d’expertise,

DEBOUTER la SCI APT de son appel en garantie, en présence de contestations sérieuses, affectant sa demande et celle présentée par les demandeurs initiaux, Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H],

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société FOUQUERAY a demandé de :

PRENDRE acte des protestations et réserves de la société FOUQUERAY quant à la demande formulée par la SCI APT tendant à ce que la mesure d’instruction sollicitée par les consorts [H] [E] se tienne au contradictoire des parties appelées en intervention forcée,

REJETER l’appel en garantie formé par la SCI APT à l’encontre de la société FOUQUERAY au titre des frais irrépétibles et des dépens,

CONDAMNER la SCI APT à verser à la société FOUQUERAY une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement assignées à personne morale ou en étude, les autres parties défenderesses n’ont pas comparu ou constitué avocat.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures

Il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures RG N° 25/03158 et N°26/634 et de statuer par une seule et même ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile.

Sur le principe de l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Au regard de cet article, le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire, l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

Au soutien de leur demande d’expertise, les consorts [E]/[H] produisent trois constats de commissaire de justice établis les 25 avril, 05 mai et 29 juillet 2025.

En premier lieu, ces trois documents mentionnent l’existence de traces d’infiltration sur plusieurs pièces du pavillon, notamment dans trois des chambres, le bureau, le séjour, sur certains espaces de circulation, le local piscine, la salle de bains de la chambre 2.

A cet égard, au niveau des combles, des traces d’humidité ont également été relevées sur la dalle béton, constituant le plancher bas et recouverte par des panneaux de laine de verre.

En second lieu, il a été noté la présence d’eau stagnante dans le sous-sol, au niveau de la machinerie et la chaufferie de la piscine couverte.

Il a aussi été signalé des problèmes possibles d’évacuation des eaux pluviales, découlant des constatations suivantes :

— l’absence de regard autour d’une descente EP au niveau de la terrasse

— la présence d’eau stagnante dans le regard, situé au bas d’un escalier extérieur conduisant dans la chambre du sous-sol,

Par ailleurs, sur ce point, il est fait état de la découverte d’une fosse à l’angle de la terrasse, située sous le bow window, avec présence d’un réservoir en béton circulaire et de tubes d’évacuation, installation qui n’aurait pas été précisée dans l’acte de vente, selon les demandeurs.

En dernier lieu, les constats indiquent également la présence de fissures dans plusieurs pièces de la maison, ainsi que des traces de rouille.

Ces éléments constituent dès lors des indices suffisants rendant plausible la réalité des désordres allégués par les consorts [E]/[H].

Par conséquent, ils justifient de l’existence d’un motif légitime leur permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il conviendra de donner à l’expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

Il convient par ailleurs de prendre acte des protestations et réserves des parties qui les ont formulées.

En revanche, l’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] et dans leur intérêt probatoire, les frais de consignation des honoraires de l’expert seront à leur charge.

Sur la demande de mise hors de cause émanant de l’agence immobilière JUNOT SAS SCHMITT & CAMBIS

Il est constant que la société SAS SCHMITT & CAMBIS, mandatée par les vendeurs, a été chargée de la négociation de la vente du bien litigieux.

Ainsi qu’elle en convient elle-même au regard de ses propres conclusions écrites, l’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur, devant notamment lui signaler les vices de construction apparents. En cas de manquement de sa part à ce titre, les demandeurs auraient alors la possibilité d’agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle pour faute.

Or en l’occurrence, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si les désordres énoncés précédemment pouvaient présenter un caractère apparent pour un professionnel de l’immobilier comme elle, tout en étant indécelable pour un profane.

A ce stade, il apparaît donc prématuré de prononcer la mise hors de cause de la la société SAS SCHMITT & CAMBIS.

Sur la demande de mise hors de cause émanant de Madame [M] [O]

Il ressort du titre de propriété de Madame [M] [O], que son bien sis [Adresse 9] à [Localité 1] bénéficie notamment d’une servitude d’écoulement des eaux de pluie sur le bien situé au [Adresse 1], laquelle est également mentionnée sur l’acte de vente des demandeurs.

Il en résulte ainsi que les eaux pluviales en provenance du [Adresse 9] se déversent dans le réseau du bien litigieux.

Il convient par ailleurs de relever que les désordres allégués consistent principalement en des infiltrations qui semblent manifestement venir de haut.

Or, il ne saurait être écarté à ce stade l’hypothèse selon laquelle, la survenance de ces infiltrations aurait pour origine un mauvais entretien de la couverture de la maison de Madame [O], étant précisé que la SCI APT verse aux débats un compte-rendu en date du 28 octobre 2024 émanant de la société SAS TORO, évoquant dans le cadre d’un précédent sinistre, l’obstruction d’un conduit par des résidus de gravillons et de sable venant en grande majorité de l’évacuation des eaux de la terrasse et des toitures de la demeure mitoyenne et considérant que les infiltrations étaient dues à la charge et au débordement de ce toit-terrasse, dont il était signalé également le caractère vieillissant.

A cet égard, c’est à juste titre que la SCI APT indique que l’aggravation de la charge du fonds dominant est susceptible de caractériser un trouble anormal du voisinage.

Au demeurant, il n’est pas inutile de rappeler que le demandeur à une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, n’a pas à caractériser les responsabilités dans les désordres qu’elle subit, mais seulement de fournir des éléments présumant de leur vraisemblance.

Par conséquent, la SCI APT justifie d’un motif légitime de voir déclarer communes à Madame [M] [O], les opérations d’expertise ordonnées.

Sur la demande de provision émanant des consorts [E]/[H]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas particulier, Monsieur [E] et Madame [H] sollicitent une demande de provision vis-à-vis de la SCI APT, vendeur de leur bien et la SAS SCHMITT & CAMBIS, chargé de la négociation de la vente, afin que les entreprises qu’ils choisiront puissent commencer les travaux.

A titre liminaire, il convient d’observer que les demandeurs ne précisent pas sur quel fondement juridique, ils formulent cette demande de provision.

Au vu de leurs explications, ils soutiennent que les désordres allégués, présentant un caractère non apparent au moment de la vente, ne pouvaient être ignorés de la part des vendeurs et de l’agence immobilière.

Suivant l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Partant, il est constant que l’acte de vente comporte une clause d’exonération du vendeur en cas de vice caché, ainsi rédigée :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison

— des vices apparents,

— des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le VE NDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. »

Or, en premier lieu, de manière générale, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier si les désordres dénoncés correspondent à des vices cachés tel que définis par l’article 1641 du code civil, tant sur leur caractère non apparent que sur leurs conséquences rédhibitoires quant à l’usage du bien.

A cet égard, si les demandeurs produisent une attestation du gérant de la société SAS TORO mentionnant le refus de la SCI APT d’effectuer des travaux devenus nécessaires pour la réfection de la toiture, afin d’éviter la survenance d’autres sinistres, on ne peut en déduire pour autant que le mauvais état de cette toiture qui pouvait éventuellement être constaté de visu au moment de la vente, aurait alors revêtu un caractère indécelable pour les acquéreurs au moment de la vente.

D’autre part, les éléments évoqués précédemment (procès-verbaux de constat et attestation de l’entreprise TORO) sont insuffisants pour démontrer avec l’évidence requise devant le juge des référés que la société SAS SCHMITT & CAMBIS aurait manqué à son obligation d’information et de conseil vis-à-vis de Monsieur [E] et de Madame [H], étant considéré que la charge de la preuve d’un tel manquement repose sur ces derniers.

En second lieu, la demande concomitante des consorts [E]/[H] portant sur l’organisation d’une mesure d’expertise est forcément incompatible avec l’octroi d’une provision, laquelle est subordonnée à l’existence d’une obligation de réparation non sérieusement contestable, alors que la mission sollicitée comporte les chefs suivants :

— rechercher la cause des désordres,

— dire si les désordres étaient antérieurs à la vente et s’ils étaient apparents ou cachés lors de celle-ci,

— rechercher si le vendeur ou tout autre intervenant tel que l’agence immobilière a eu connaissance des désordres avant la vente,

— déterminer les différentes responsabilités,

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Les mêmes motifs peuvent également être retenus concernant la demande visant à autoriser les demandeurs à procéder aux travaux reconnus comme urgents par l’expert, aux frais de la SCI APT et de la société SAS SCHMITT & CAMBIS, laquelle sera donc rejetée.

Au regard de la solution adoptée, il n’y a pas besoin d’examiner les demandes subsidiaires d’appels en garantie de la SCI APT à l’encontre de Madame [M] [O], ainsi que des sociétés SAS TORO, CNC COUVERTURE ZINGUERIE, VASSEUR FENÊTRES, SASU CONFORT JJRENOVATION et FOUQUERAY.

Sur les demandes accessoires

La mesure d’expertise ayant été ordonnée au bénéfice de Monsieur [E] et de Madame [H], lesquels en outre, ont été déboutés de leur demande de provision seront condamnés aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et verront rejeter leur demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Néanmoins, la SCI APT conservera à sa charge le coût des assignations de ces appels en ordonnance commune et en garantie vis-à-vis de Madame [M] [O] et des sociétés SAS TORO, CNC COUVERTURE ZINGUERIE, VASSEUR FENÊTRES, SASU CONFORT JJRENOVATION et FOUQUERAY.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de laisser à la charge des parties défenderesses la totalité des frais exposés par elles pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, ordonnant la jonction des procédures RG N°25/03158 et N° 26/00634 et statuant par une ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire de l’ensemble des parties appelées en la cause dans les procédures enrôlées initialement sous les N°RG 25/03158 et 26/00634, leurs droits et moyens réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [W] [F]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] 2024-2024

Mèl : [Courriel 1]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de Versailles, sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties,

– se rendre sur place, [Adresse 1],

– examiner les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition,

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ces désordres pouvaient ou non être ignorés du vendeur au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si ces désordres constituaient un vice caché, non décelable pour un acquéreur profane,

– donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si les désordres pouvaient présenter un caractère apparent pour un professionnel de l’immobilier, telle que la société SAS SCHMITT & CAMBIS chargée de la négociation de la vente,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité du bien vendu ou de le rendre impropre à sa destination,

– rechercher la cause des désordres en précisant s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par les acquéreurs en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en se faisant communiquer au besoin des devis par les parties,

– donner son avis sur toutes mesures conservatoires urgentes, utiles à la préservation du bien, propres à éviter l’aggravation des désordres,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 11] ([XXXXXXXX03]), dans le délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 6500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 12], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Rejetons les demandes de mise hors de cause émanant de la société SAS SCHMITT & CAMBIS et de Madame [M] [O];

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision émanant de Monsieur [P] [E] et de Madame [Q] [H] ;

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [P] [E] et de Madame [Q] [H] tendant à les autoriser à procéder aux travaux reconnus comme urgents par l’expert, aux frais de la SCI APT et de la société SAS SCHMITT & CAMBIS ;

Disons n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires d’appel en garantie émanant de la SCI APT à l’encontre de Madame [M] [O] et des sociétés SAS TORO, CNC COUVERTURE ZINGUERIE, VASSEUR FENÊTRES, SASU CONFORT JJRENOVATION et FOUQUERAY ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [P] [E] et Madame [Q] [H] aux entiers dépens de l’instance;

Disons cependant que le coût des assignations délivrées par la SCI APT vis-à-vis de Madame [M] [O] et des sociétés SAS TORO, CNC COUVERTURE ZINGUERIE, VASSEUR FENÊTRES, SASU CONFORT JJRENOVATION et FOUQUERAY resteront à la charge de la SCI APT ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 27 mai 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président