Minute n° 2024 / 1350

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8 avenue des THEBAUDIERES

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Z]

4 rue ds Merisiers

44470 CARQUEFOU

non comparant

Madame [V] [R] épouse [Z]

4 rue des Merisiers

44470 CARQUEFOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02286 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEVC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Monsieur [T] [Z] + Madame [V] [R] épouse [Z]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 1er octobre 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a conclu avec Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] un contrat de location accession portant sur un appartement à usage d’habitation, ainsi que deux parkings, situés 4 rue des Merisiers – 44470 CARQUEFOU, moyennant un prix de 187.000 €.

Le contrat prévoyait le transfert à titre onéreux de la jouissance de l’immeuble aux accédants pour une période de deux années à compter de la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée et le paiement d’une redevance mensuelle de 801 €.

Les époux [Z] sont entrés dans les lieux le 8 octobre 2020.

Par des courriers recommandés des 15 juin et 12 août 2022, la société HARMONIE HABITAT a adressé aux époux [Z] des mises en demeure d’acquérir l’immeuble au plus tard le 8 octobre 2022, leur rappelant n’avoir toujours pas reçu leur demande de levée d’option d’achat.

Le 13 février 2024, la société HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Monsieur et Madame [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat et la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.842,75 € au titre des redevances échues et impayées au 24 janvier 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 17 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 mai 2024, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [Z] ainsi que de tous occupants de leurs chefs avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler que suivant l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai non renouvelable de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur et Madame [Z] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 3.842,75 € selon compte arrêté au 14 mars 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur et Madame [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 801 € jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la société HARMONIE HABITAT ;

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur et Madame [Z] à lui payer la somme de 800 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur et Madame [Z] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et les frais de signification à partie du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société HARMONIE HABITAT fait valoir, à titre principal, que les époux [Z] n’ont pas levé l’option d’achat dans le délai prévu par le contrat, de sorte qu’ils sont occupants sans droit ni titre.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement des redevances.

A titre infiniment subsidiaire, elle considère que le non-paiement des redevances par les époux [Z] en contrepartie de l’occupation du bien constitue un manquement de ceux-ci à leurs obligations contractuelles et justifie donc la résiliation du contrat.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, rappelant que le délai d’option d’achat était arrivé à échéance fin 2022. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 4.643,75 € selon décompte arrêté au 8 novembre 2024.

Madame [V] [R] épouse [Z] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière, précisant que son époux avait quitté les lieux et qu’ils étaient en instance de divorce. Elle a contesté le montant de la créance, alléguant d’un règlement de 1.700 € le 10 novembre 2024 et a sollicité des délais de paiement sur 24 mois, précisant vouloir rester vivre dans le logement et vouloir signer un nouveau contrat de location-accession pour ce logement.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

En cours de délibéré, et comme la Présidente le lui avait demandé, la société HARMONIE HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis un décompte actualisé laissant apparaître le règlement de 1.700 € évoqué par Madame [V] [R] épouse [Z] et mentionnant une créance de 2.943,75 € au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [T] [Z] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la loi applicable

A titre liminaire, il y a lieu d’énoncer que le contrat conclu entre la société HARMONIE HABITAT et Monsieur et Madame [Z] relève du régime particulier de la location-accession défini par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Aux termes de l’article 1 de cette loi est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

Sur le non-exercice du délai d’option d’achat et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 que, lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

En l’espèce, l’article 28 du contrat conclu entre les parties stipule que « Le vendeur transfère à titre onéreux à l’accédant la jouissance de l’immeuble pour une durée de deux années à compter de la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée (…). Au plus tard à l’issue de cette période de jouissance, l’accédant pourra demander le transfert de propriété de l’immeuble à son profit ».

Ce même article prévoit également que « l’accédant, trois mois avant l’achèvement de la période de jouissance pourra solliciter du vendeur, par lettre recommandée motivée, une prorogation du contrat de location accession, laquelle prorogation ne pourra excéder une année et sans que la période de jouissance ne puisse jamais et en toutes hypothèses excéder trois années ».

L’article 42 prévoit, pour sa part, que « trois mois avant la fin de la période de jouissance fixée précédemment, le vendeur mettra l’accédant en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’acquérir l’immeuble. Cette mise en demeure rappellera le montant du prix restant dû sous réserve du paiement de la redevance jusqu’au terme fixé ; elle indiquera, en outre, à peine de nullité, l’état des créances garanties par des inscriptions prises sur l’immeuble ».

Aux termes de l’article 43 du contrat, il est par ailleurs précisé que « seul le locataire-accédant à jour de toutes ses obligations contractuelles, notamment à jour du paiement des redevances et charges, pourra valablement lever l’option », et que, sur le plan du formalisme, « la levée d’option pourra intervenir à l’initiative du locataire-accédant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à tout moment en cours de contrat et au plus tard 20 jours avant l’arrivée du terme » ou « suite à courrier de relance adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le vendeur au locataire-accédant trois mois au moins avant la fin de la période de jouissance », l’accédant étant alors tenu de manifester sa volonté auprès du vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est encore indiqué que « le silence de l’accédant à moins de 20 jours du terme fixé pour la période de jouissance vaudra renonciation à lever l’option et le contrat de location accession prendra fin au terme visé à l’article 28 ».

Enfin, l’article 46 du contrat prévoit que le non-exercice par l’accédant de son option d’achat entraînera « la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux ».

Il ressort des pièces du dossier que les époux [Z] sont entrés dans les lieux le 8 octobre 2020, comme le démontre l’état des lieux d’entrée établi à cette date. Conformément aux dispositions de l’article 28 du contrat, le délai initial de levée d’option expirait donc deux ans plus tard, soit le 8 octobre 2022.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2022, soit dans un délai de trois mois au moins avant la fin de la période de jouissance, la société HARMONIE HABITAT a mis en demeure Monsieur et Madame [Z] d’acquérir l’immeuble. Cette mise en demeure rappelait le montant du prix restant dû sous réserve du paiement de la redevance jusqu’au terme fixé.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 12 août 2022, la société HARMONIE HABITAT a de nouveau mis en demeure les époux [Z] d’acquérir le bien.

Il n’est pas contesté que les époux [Z] n’ont pas levé l’option d’achat dans le délai de deux ans, étant précisé qu’il n’est ni allégué ni démontré qu’ils auraient sollicité, par courrier recommandé avec accusé de réception, la prolongation du délai.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que le non-exercice par Monsieur et Madame [Z] de leur option d’achat dans le délai de deux ans à compter de leur entrée dans les lieux a entraîné la perte de leur droit de jouissance sur le bien susvisé, et ce à compter du 9 octobre 2022.

Dès lors, Monsieur et Madame [Z], occupant, depuis cette date, les locaux sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’article 10 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 dispose que :

« Dans les cas visés à l’article 9, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble. Lorsque le prix de vente est révisable, ces sommes sont révisées dans les mêmes conditions.

Elles doivent être restituées dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l’occupant, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur ».

En l’espèce, l’article 24 du contrat liant les parties prévoit le règlement par Monsieur et Madame [Z] d’une redevance mensuelle de 801 €, précisant toutefois que cette somme comprend une fraction A, d’un montant de 781 €, qui restera acquise au vendeur même en l’absence de levée d’option, et une fraction B, d’un montant de 20 €, qui constitue l’épargne des accédants et doit donc leur restituée dans les conditions de l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984, et au plus tard dans les trois mois du départ des occupants.

Il est encore indiqué au contrat que la fraction A restera acquise au vendeur, soit la société HARMONIE HABITAT, même en l’absence de levée d’option, tandis que la fraction B, qui constitue l’épargne des accédants que sont Monsieur et Madame [Z], devra leur être restituée par la société HARMONIE HABITAT dans les conditions de l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984, et au plus tard dans les trois mois du départ des occupants.

Le décompte versé aux débats laissait apparaître un solde débiteur de 4.643,75 € au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Lors des débats, Madame [V] [R] épouse [Z] a toutefois contesté le montant sollicité, alléguant avoir effectué un règlement de 1.700 € le 10 novembre 2024.

En cours de délibéré, et comme il le lui avait été demandé, la société HARMONIE HABITAT a transmis un décompte actualisé laissant apparaître le règlement de 1.700 € évoqué par Madame [V] [R] épouse [Z] et mentionnant une dette de 2.943,75 € au 15 novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z], dont il est établi qu’ils sont toujours mariés malgré leur séparation, seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères, à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.943,75 € au titre des redevances échues et impayées au 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, sous réserve toutefois de la restitution ultérieure à Monsieur et Madame [Z], par la société HARMONIE HABITAT, de la fraction d’épargne de 20 € contenue dans la redevance mensuelle et correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble, soit la fraction B.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

La nature quasi-délictuelle de cette indemnité lui confère en effet un caractère indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, la société HARMONIE HABITAT sollicite la condamnation des époux [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance fixée au contrat de location-accession, soit la somme de 801 € par mois.

Cependant, et comme relevé dans les développements précédents, cette redevance comprend une fraction de 20 € correspondant à l’épargne des accédants, soit la partie de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble.

Dès lors que Monsieur et Madame [Z], qui n’ont pas levé l’option d’achat dans le délai prévu, sont désormais occupants sans droit ni titre, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 781 € par mois (801 € – 20 €).

Monsieur et Madame [Z] seront donc condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil, au paiement de cette indemnité d’occupation, et ce à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur et Madame [Z] ont repris le règlement de leur redevance mensuelle sans discontinuer depuis le mois de mars 2024, outre le règlement par Madame [Z] le 11 novembre 2024 d’une somme de 1.700 €.

Le diagnostic social et financier confirme que les époux [Z] sont séparés et qu’une procédure de divorce est en cours. Il est précisé que Madame [V] [R] épouse [Z], qui a la garde exclusive d’un enfant de 7 ans, ne souhaite pas quitter le logement, et qu’elle s’est mobilisée, avec l’aide de son entourage, pour reprendre les paiements afin de pouvoir le conserver. Anciennement bénéficiaire du RSA, Madame [V] [R] épouse [Z] a repris une activité en contrat à durée indéterminée en tant qu’assistante commerciale et administrative au sein d’une entreprise, pour un salaire mensuel de l’ordre de 1.880 € par mois. Bien qu’elle ait signalé son changement de situation à la Caisse d’Allocations Familiales, Madame perçoit toujours le RSA, ce dont s’étonne le travailleur social dans son rapport. Enfin, il est mentionné que son notaire a indiqué à Madame [V] [R] épouse [Z] qu’il était possible qu’elle reste dans le logement si elle souscrivait un nouveau prêt social location accession (PSLA) à son nom, lui précisant qu’elle devait auparavant apurer sa dette et réaliser une simulation d’emprunt bancaire, propos confirmés par le bailleur.

Lors des débats, Madame [V] [R] épouse [Z] a confirmé ces éléments, notamment le fait qu’elle souhaitait rester dans le logement et signer un nouveau PSLA. Elle a sollicité des délais de paiement sur 24 mois.

Dans ces conditions, compte-tenu des efforts de paiement manifestés par Madame [V] [R] épouse [Z] ces derniers mois, et du montant de la dette permettant d’envisager son échelonnement, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de Madame [V] [R] épouse [Z] selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] seront condamnés in solidum à payer à la société HARMONIE HABITAT une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z], qui n’ont pas exercé leur option d’achat dans le délai prévu par le contrat de location-accession signé le 1er octobre 2020, sont occupants sans droit ni titre des biens appartenant à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT, situés 4 rue des Merisiers – 44470 CARQUEFOU, et ce depuis le 9 octobre 2022 ;

DIT que Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux (appartement et parkings) situés 4 rue des Merisiers – 44470 CARQUEFOU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes :

—  2.943,75 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUARANTE TROIS EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES) au titre des redevances échues et impayées au 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, sous réserve toutefois de la restitution ultérieure à Monsieur et Madame [Z], par la société HARMONIE HABITAT, de la fraction d’épargne de 20 € contenue dans la redevance mensuelle et correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble, soit la fraction B ;

— une indemnité d’occupation égale d’un montant de 781 € par mois, et ce à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ACCORDE à Madame [V] [R] épouse [Z] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, de 23 fois 122 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET