TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/01870 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZOV

Minute : 24/306

Monsieur [K] [I] [T] [Y]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

Madame [S] [Z]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Monsieur [R] [E]

Monsieur [D] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Mélanie HIRSCH

Copie délivrée à :

Monsieur [R] [E]

Monsieur [D] [P]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [I] [T] [Y]

domicilié : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE (mandataire)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

Madame [S] [Z]

domiciliée : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparant

Monsieur [D] [P]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 19 juillet 2019, Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] ont donné à bail à Monsieur [R] [E] un appartement à usage d’habitation situé[Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 362,14 euros, outre une provision sur charges. Par acte sous seing privé séparé du même jour, Monsieur [D] [P] s’est porté caution solidaire des engagements locatifs du locataire jusqu’au 18 juillet 2025 et pour un montant maximal de 55 748,16 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] ont fait signifier à Monsieur [R] [E] par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1 663,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été régulièrement dénoncé à la caution par acte séparé du 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice des 22 mai et 3 juin 2024, Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] ont fait assigner Monsieur [R] [E] et Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sans délai

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [R] [E] et Monsieur [D] [P] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 14 mai 2024, soit la somme de 2 663,08 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, outre une majoration de 10 %

— condamner solidairement Monsieur [R] [E] et Monsieur [D] [P] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 23 septembre 2024, Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 4 548,15 euros et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge.

Comparant en personne, Monsieur [R] [E] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 2 500 euros payée le week-end précédent l’audience et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Il a affirmé que ses revenus s’élèvent à 1 300 euros par mois, éléments financiers confirmés par le diagnostic social. Il a proposé de verser la somme de 127 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Monsieur [D] [P], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision sera réputée contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, les demandeurs devant produire avant le 26 septembre par note en délibéré un décompte actualisé au regard des déclarations du défendeur à l’audience.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juillet 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 1 663,10 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] produisent un décompte actualisé par note en délibéré confirmant les déclarations du défendeur et faisant apparaître que Monsieur [R] [E] restait devoir la somme de 2 048,15 euros à la date du 26 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Il est ainsi justifié que Monsieur [R] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [E] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 048,15 euros arrêtée au 26 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 663,10 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [R] [E] sera également condamné au paiement à compter du 27 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux. En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur la majoration de 10 %, la clause contractuelle prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par l’article 1231-5 du code civil sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. En conséquence il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative alors que la dette locative a diminué et qu’il propose un échéancier de paiement qui permet d’apurer la dette en 17 mensualités. Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [R] [E] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la condamnation de la caution

L’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2290 du même code dispose que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n’est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l’obligation principale.

Enfin l’article 2292 dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Surtout, l’article L331-1 du code de la consommation oblige la caution à recopier intégralement la mention manuscrite à peine de nullité.

En l’espèce, Monsieur [D] [P] s’est porté caution dans les mêmes termes pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire, jusqu’au 18 juillet 2025 dans la limite de 55 748,16 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

En revanche, faute d’avoir recopié manuscritement les mentions obligatoires de l’article L331-1 du code de la consommation, la demande de condamnation solidaire de la caution est sérieusement contestable au regard de la question de la régularité du contrat de cautionnement.

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes de condamnation solidaire de la caution.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [E] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes de condamnation formées à l’encontre de Monsieur [D] [P] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2019 entre Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] et Monsieur [R] [E], concernant l’appartement à usage d’habitation situé[Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 8] sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 26 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse la somme de 2 048,15 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 1 663,10 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Rejetons la demande de majoration contractuelle ;

Autorisons Monsieur [R] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 16 mensualités d’un montant d’au moins 127 euros et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [R] [E] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [R] [E] sera tenu au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 27 septembre 2024,

— qu’à défaut pour Monsieur [R] [E] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [R] [E] à verser à Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [R] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection