TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 18 Février 2026

N° R.G. : N° RG 22/10440 – N° Portalis DB3R-W-B7G-YA3K

N° Minute :

AFFAIRE

NEXITY STUDEA

C/

[F] [E] [N] [C] [H] [R] [M]

Copies délivrées le :

A l’audience du 04 Décembre 2025,

Nous, Céline CHAMPAGNE, Juge de la mise en état assistée de Georges DIDI, Greffier ;

DEMANDEUR

NEXITY STUDEA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0319

Situation :

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E] [N] [C] [H] [R] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ROYAUME UNI

représenté par M^e Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J087

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2022, la SA Nexity Studea a fait assigner M. [F] [H] [R] [M] afin d’obtenir sa condamnation à lui régler une indemnité d’éviction fixée à la somme de 46 047,05 euros

Par conclusions notifiées le 26 mai 2025, la SA Nexity Studea a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à obtenir la désignation d’un expert judiciaire et elle sollicite, au visa des articles 789, 144 et 156 du code de procédure civile, de :

« ORDONNER une expertise aux fins de permettre au juge du fond de fixer l’indemnité d’éviction ;

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au juge de la mise en état près du Tribunal de céans ;

DEFINIR la mission de l’expert, comme suit :

Au sein de la Résidence [F] :

— Se rendre sur place, Résidence STUDEA [F] située, [Adresse 3] ;

— Visiter les lots n°128, 139, 145, 146 et 153, donnés à bail et les locaux communs de la Résidence STUDEA [F] ;

— Entendre les parties et se faire communiquer toutes les pièces utiles,

— Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire, l’Expert devant notamment déterminer et donner son avis sur :

• l’évaluation globale du fonds de commerce suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières ;

• la part que représentent les lots n° 128, 139, 145 et 153, dans la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et des résidences para-hôtelières ;

• l’indemnité pour trouble commercial ;

• les frais fixes ;

• les frais et honoraires de remploi ;

• les frais de déménagement ;

• les frais administratifs ;

• le montant de la dégradation des conditions d’amortissement des charges de la Résidence.

Au sein de la Résidence [E] :

— Se rendre sur place, Résidence STUDEA [E], située [Adresse 4] ;

— Visiter les lots n°1033 et 1083 donnés à bail et les locaux communs de la Résidence STUDEA [E] ;

— Entendre les parties et se faire communiquer toutes les pièces utiles,

— Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire, l’Expert devant notamment déterminer et donner son avis sur :

• l’évaluation globale du fonds de commerce suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières ;

• la part que représente les lots n°1033 et 1083 dans la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et des résidences para-hôtelières ;

• l’indemnité pour trouble commercial ;

• les frais fixes ;

• les frais et honoraires de remploi ;

• les frais de déménagement ;

• les frais administratifs ;

• le montant de la dégradation des conditions d’amortissement des charges de la Résidence.

DIRE que l’Expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’il déposera un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire leurs observations par le biais de dires, puis qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de NANTERRE dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

PARTAGER par moitié entre les parties, la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert ;

RESERVER les dépens. »

Par conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, M. [H] [R] [M] demande, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

«DEBOUTER la société NEXITY STUDEA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le juge de la mise en état avec la mission habituelle en pareille matière et notamment de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— Visiter les lieux sis

o [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 7] – [Localité 2],

o [Adresse 3]

les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer ;

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : Compte tenu de l’absence de perte de fonds, estimer le coût du transfert sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels)

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA à compter de la date d’effet des congés.

CONDAMNER la société NEXITY STUDEA en tant que de besoin au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en cours, charges et taxes en sus,

RAPPELER la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devra être consignée par le demandeur à l’incident, soit par la société NEXITY STUDEA.

RESERVER les dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’incident a été plaidé le 04 décembre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mesure d’expertise

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

L’article 232 du code de procédure civile dispose pour sa part que «le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. »

La SA Nexity Studea explique avoir fait assigner le défendeur afin d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction pour chacun des baux portant sur les lots dont il est propriétaire au sein de la résidence [N], située à l’angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 9] à [Localité 3], et de la [C] située [Adresse 10] et [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2].

Elle indique que M.[H] [R] [M] a contesté l’application de la méthode hôtelière qu’elle a retenu et que les parties sont ainsi en désaccord sur le montant de cette indemnité d’éviction, de telle sorte qu’il convient de désigner un expert judiciaire avec partage de la prise en charge par les parties de la provision à valoir sur sa rémunération.

M. [H] [R] [M] fait valoir que la SA Nexity Studea n’apporte aucune justification solide aux sommes qu’elles réclame et il sollicite par conséquent également la désignation d’un expert judiciaire, demandant qu’il se prononce également sur le montant de l’indemnité d’occupation dont serait redevable la SA Nexity Studea.

En l’espèce, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre à la juridiction de se déterminer sur les demandes formulées par les parties.

Les frais de l’expertise judiciaire seront partagés par moitié par les parties.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il convient d’ordonner un sursis à statuer sur les demandes formulées par les parties

Sur les autres demandes

Chaque partie est condamnée pour moitié aux dépens de l’incident.

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile et rendue par mise à disposition au greffe :

Ordonne une expertise judiciaire confiée à :

M. [J] [Y]

[Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— D’entendre les parties et se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux loués : résidence Studéa [F] [Adresse 3] et résidence Studea [E] [Adresse 4],

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

— d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert et de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à la date la plus proche du départ du locataire dans le cas :

▪D’une perte de fonds en valeur marchande déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférent à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

▪De la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

— de déterminer la part que représentent les lots loués dans la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidence para-hôtelières;

— de déterminer l’indemnité pour trouble commercial, les frais fixes, les frais et honoraires de remploi, les frais de déménagement, les frais administratifs et le montant de la dégradation des conditions d’amortissement des charges de la résidence ;

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé à compter de la date d’effet des congés et jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clefs,

Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par les parties à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nanterre au plus tard le 11 avril 2026 inclus ;

Disons que toute partie pourra, si besoin, suppléer la carence de l’autre, dans le règlement de la provision ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 01 novembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Condamne les parties chacune pour moitié, aux dépens de l’incident ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Surseoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 19 novembre 2026 pour conclusions en ouverture de rapport s’il a été rendu et à défaut pour que les parties fassent connaître l’état d’avancement de l’expertise ;

signée par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, chargée de la mise en état, et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Georges DIDI

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Céline CHAMPAGNE